ALZR11 explica compra de Data Center no RS; veja impacto nos dividendos
ALZR11 pegou R$ 120 milhões pelo imóvel numa operação sale and leaseback, com contrato de locação de no mínimo de 15 anos.
O fundo imobiliário ALZR11 concluiu a aquisição de um Data Center localizado em Porto Alegre, de propriedade da Scala, concluindo uma transação iniciada em abril e que passou por mudanças nas condições depois de o imóvel ter sido afetado pelas enchentes que atingiram o Rio Grande do Sul em maio.
Realizada no formato sale and leaseback por meio do ALZR Digital, fundo fechado do qual o FII ALZR11 detém 100% das cotas, a negociação foi fechada em R$ 120 milhões. Desse valor, cerca de R$ 52 milhões foram pagos na semana passada, com recursos em caixa, e o restante foi obtido por meio de uma operação de securitização com prazo de 10 anos. Essa operação tem custo de 8,54% ao ano, com saldo devedor corrigido mensalmente pelo IPCA, e uma curva de amortização alinhada com o fluxo de recebimento dos aluguéis.
O contrato de locação, por sua vez, tem prazo mínimo de 15 anos, no formato atípico, com valor inicial de R$ 936 mil mensais, com correção anual pelo IPCA e cláusulas que preveem multa integral em caso de rescisão antecipada e impossibilidade de ação revisional, entre outras medidas de segurança para o novo proprietário.
De acordo com a Alianza Trust, gestora do ALZR11 e do Alianza Digital, a receita mensal líquida é de cerca de R$ 450 mil, considerando o valor do aluguel e a parcela da operação de securitização. Isso corresponde a um cap rate de 9,36%.
O impacto nos dividendos do AZLR11 é estimado em R$ 0,04 mensais por cota por mês durante o primeiro ano do contrato, em substituição ao valor correspondente que estava aplicado em fundos de liquidez.
ALZR11: saiba mais sobre o imóvel
A Alianza informou ter acompanhado junto à Scala a execução de todos os serviços necessários para a retomada da operação do Data Center, incluindo a realização de obras e benfeitorias no imóvel; elaboração de projetos e medidas mitigadoras para novas ocorrências; substituição, instalação e comissionamento da totalidades dos equipamentos afetados.
A operação integral do imóvel já foi retomada. O imóvel tem aproximadamente 5.311 metros quadrados de área construída, em terreno com área de cerca de 4.730 metros quadrados, no bairro Navegantes, em Porto Alegre, próximo ao Aeroporto Internacional Salgado Filho.
Segundo a gestora do fundo imobiliário ALZR11, a escolha de Porto Alegre foi baseada na proximidade com outros data centers em uma região altamente conectada, e também na perspectiva de a capital gaúcha se tornar um ponto de conexão para o cabo submarino Malbec, que conta com 2.600 quilômetros de extensão, e já conecta as cidades de São Paulo e Rio de Janeiro a Buenos Aires.
A gestora destacou que a operação marca o início da parceria com a Scala Data Centers, uma plataforma latino-americana de data centers sustentáveis líder no mercado Hyperscale e que opera atualmente 12 (doze) data centers situados em locais estratégicos no Brasil, Chile e México.
Esse será o segundo Data Center do portfólio do ALZR11, por meio do Alianza Digital, que já detinha um imóvel ocupado pela Sky em Santana de Parnaíba, na região metropolitana de São Paulo. Em seu último relatório gerencial, o fundo informou um patrimônio líquido de R$ 1,288 bilhão, com um portfólio formado por 21 imóveis, com 100% de ocupação por meio de contratos atípicos.
