SNCI11: gestão de fundo imobiliário esclarece inadimplências e estratégia de alavancagem
O fundo imobiliário SNCI11 anunciou a manutenção da distribuição de R$ 1,00 por cota em dezembro, com pagamento em 24 de janeiro, consolidando o sexto mês consecutivo nesse patamar e reafirmando sua posição entre os fundos de recebíveis com maior retorno.
Em live no canal da Suno Asset, gestora do FII, o analista Bruno Zocchi explicou a situação da carteira e a estratégia por trás da alavancagem do fundo. Ele destaca que a distribuição manteve-se estável, mas o dividend yield aumentou, reflexo da queda no preço da cota no mercado secundário.
No acumulado de 2024, o SNCI11 registrou uma rentabilidade patrimonial de 4,29%, superando a média dos fundos do setor, que foi de 3,81%. O spread médio de distribuição também se destacou, atingindo 20,18% em relação ao mercado.
O SNCI11 não ficou imune à volatilidade do mercado de FIIs, impactado pela abertura da curva de juros e pelas revisões de expectativas para a Selic. O Boletim Focus projeta uma taxa básica de juros na casa dos 15% ao longo de 2025, podendo atingir 15,75% em alguns cenários. “Esse aumento na Selic impacta a precificação dos ativos de renda variável, além de influenciar as decisões de investimento e a capacidade de adimplência dos devedores”, destaca Zocchi.
Atualmente, dois Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) do portfólio, Pesa/AIZ 301 e 302, estão inadimplentes, representando 1,82% do patrimônio líquido do fundo. Ambos pertencem ao mesmo desenvolvedor e tiveram atrasos no pagamento de juros e amortizações nos meses de novembro e dezembro.
SNCI11: gestora detalha situação de inadimplência dos ativos
A gestão do Pesa/AIZ 301 e 302 realizou uma assembleia de titulares em 19 de dezembro, mas a falta de quórum impediu a votação de medidas de reestruturação da dívida. No encontro seguinte, realizado em 14 de janeiro, foi aprovada a venda do imóvel dado em garantia, cujo valor equivale a mais de 130% do saldo devedor do CRI longo. Segundo Zocchi, essa transação será essencial para reverter a inadimplência e retomar o fluxo de pagamento da operação.
“O impacto no patrimônio do fundo já foi contabilizado, mas a distribuição de dividendos não será afetada no curto prazo, pois contamos com reservas incorporadas nos ativos e no lucro acumulado do fundo. A expectativa da gestão é que a venda do imóvel resolva a inadimplência nos próximos meses”, afirma.
Sendo assim, embora ainda haja a inadimplência momentânea da operação, a gestão do SNCI11 afirma continuar “confiante na recuperação total dos créditos investidos”.
Estratégia de alavancagem e retorno esperado
O SNCI11 mantém 18% do patrimônio líquido em operações compromissadas, sendo apenas 4% de alavancagem onerosa. Zocchi destacou que essa estratégia tem sido eficiente para otimizar o retorno do portfólio.
“A alavancagem ocorre para que o fundo possa investir em novas tranches de operações sem depender exclusivamente da amortização dos ativos. Como nossa carteira rende cerca de 20% ao ano, enquanto o custo da alavancagem está na casa de 14% a 14,5%, conseguimos capturar um spread relevante sobre essas operações”, explicou.
Mesmo com a alta da Selic, a gestão reforça que o impacto no portfólio deve ser limitado. “A maior parte das nossas operações em CDI está atrelada a empresas sólidas, como Vitacon e Arpoador, com baixo risco de crédito. Por isso, não esperamos efeitos significativos na adimplência dessas operações”, pontuou.
Veja a live do fundo imobiliário SNCI11
O fundo imobiliário SNCI11 teve uma rentabilidade de 4,29% no ano passado, superando a média dos fundos imobiliários, que foi de 3,81%. No entanto, o fundo registrou uma queda de 4,07% em seu preço de mercado no acumulado de 2024.
