Por que os fundos imobiliários estão subindo perto de nova alta da Selic?
O mercado de fundos imobiliários é conhecido por ser muito sensível às flutuações da Selic. Normalmente, em momentos de elevação da taxa básica de juros, como deve acontecer na próxima quarta-feira (19), o setor é pressionado e as cotações caem – tanto dos FIIs como do IFIX, o principal índice do setor.
Normalmente, isso acontece pela combinação de dois motivos:
- A elevação da Selic amplia a rentabilidade das aplicações de renda fixa, levando alguns investidores a reduzir posição na renda variável. Esse movimento de venda pressiona os preços dos ativos para baixo.
- O aumento dos juros impacta diretamente a economia real, com alta no custo de financiamento da construção civil, que afeta setores de desenvolvimento, e desaceleração da atividade econômica, com redução das vendas no comércio e nos serviços. Isso pode trazer efeitos negativos para os FIIs de shopping, que dependem diretamente das vendas, e reduz a possibilidade de novas locações em todos os segmentos dos chamados FIIs de tijolo.
Desta vez, porém, a uma semana da segunda reunião do Copom neste ano, que deve elevar a Selic em mais um ponto percentual, para 14,25% ao ano, o maior valor nominal desde 2016, o cenário é diferente. O IFIX chegou a dez altas consecutivas na sexta-feira (14), num movimento que vem desde a segunda metade de fevereiro.
Desde o dia 17 do mês passado, o principal índice de FIIs teve 18 pregões, com 16 altas e apenas duas quedas, e se valorizou em quase 6,5%. O mês de fevereiro, com alta de 3,34%, marcou ainda o primeiro resultado mensal positivo do IFIX desde agosto do ano passado.
Diante desses números, entre as principais dúvidas do investidor estão:
- O que provocou esse movimento inverso ao tradicional?
- Essa tendência de alta é definitiva?
Para Gustavo Sung, economista-chefe da Suno Research, a explicação vem do ano passado e combina fatores externos e internos. Desde outubro, segundo ele, os mercados globais tiveram muita turbulência com as eleições norte-americanas e a possibilidade cada vez maior de vitória do republicano Donald Trump, que se confirmou na votação realizada na primeira semana de novembro.
Ao mesmo tempo, no Brasil, o ministro da Fazenda, Fernando Haddad, apresentou um pacote fiscal com propostas de corte de gastos consideradas insuficientes pelo mercado, que vê a redução de despesas do governo como fundamental para o controle da inflação. “Tudo isso resultou em um aumento das curvas de juros e numa pressão muito forte sobre as bolsas”, explicou Sung.
Para aumentar o problema, em janeiro o risco de taxação de FIIs e Fiagros como prestadores de serviço, devido à interpretação de um veto do presidente Lula à lei regulamentar da reforma tributária, ampliou a pressão sobre os segmentos e manteve o IFIX em queda em janeiro.
Fundos imobiliários: por que o IFIX está subindo?
“Passados esses ruídos externos e com números melhores aqui no Brasil, a situação se acalmou e, como os fundos imobiliários estavam muito descontados, o cenário foi propício para que o IFIX se recuperasse”, completou Sung. Segundo ele, as curvas de juros seguem mostrando um fechamento, ou seja, embora a Selic deva subir novamente na quarta-feira, o mercado já trabalha com projeções menos pessimistas para os juros no longo prazo.
Eliane Teixeira, economista da Cy Capital, reitera que os aumentos da Selic já foram precificados pelo mercado, com expectativa de queda dos juros a partir de 2026. No médio e longo prazo, ela explica, essa reversão tende a beneficiar os FIIs, criando espaço para uma recuperação gradual, ao menos em direção ao valor patrimonial.
“A recente valorização do IFIX parece sustentável, pois está ancorada não apenas no atual nível da Selic, mas na perspectiva de um novo ciclo de queda dos juros no horizonte. Isso reforça a atratividade dos FIIs como alternativa para investidores de longo prazo que buscam retornos consistentes com distribuição de dividendos”, explica Eliane.
A decisão do Copom sobre a Selic sai na quarta-feira (19), após o fechamento dos mercados. A tendência é que a taxa seja novamente elevada em um ponto percentual, para 14,25% ao ano, conforme o próprio comitê projetou no comunicado da última elevação, em janeiro.
A analista CNPI Maria Fernanda Violatti, especialista no mercado de FIIs, destaca que essa previsibilidade contribui para o melhor planejamento dos investidores, especialmente institucionais. Isso, aliado ao cenário de FIIs com desconto em relação ao valor patrimonial, trouxe oportunidades interessantes.
“Quem está comprando fundos imobiliários agora está encontrando um retorno atrativo, com dividend yield anualizado acima de dois dígitos, e isso também tem gerado o movimento positivo, que impacta na elevação do IFIX”, conclui a analista.
