Por que os fundos imobiliários continuam em alta mesmo com Selic elevada?
fundos imobiliários continuam se mostrando uma opção relevante de investimentos, mesmo num cenário desfavorável, com a Selic em 15%.
O mercado de fundos imobiliários continua se mostrando uma opção relevante de investimentos, mesmo num cenário desfavorável, com a Selic em 15%, maior índice dos últimos 19 anos. Dados do mercado apontam uma captação de cerca de R$ 18 bilhões em ofertas de emissão de cotas, e o IFIX perto de suas máximas históricas.
Para o professor Marcos Baroni, head de FIIs da Suno, o mercado passou nos últimos meses por um movimento de depuração. A partir de setembro, quando o Copom iniciou o processo de alta da Selic, o IFIX entrou em espiral de queda por cinco meses, impactando o preço dos fundos na bolsa.
Com isso, muitos investidores que tinham uma visão de curto prazo começaram a deixar o mercado, abrindo espaço para pessoas que percebem as características reais do investimento. Em entrevista à CNN, Baroni explicou:
“A gente começa a ver outros investidores com um perfil muito diferente, muito mais sofisticado, um investidor que realmente tem um horizonte muito mais alongado, entendendo que hoje esse cenário de juros não é permanente, em algum momento ele vai começar a cair, inclusive alguns juros futuros já apontando para baixo também a partir de 2026. E tudo isso vem fazendo com que os fundos negociados de maneira muito depreciada atraiam o investidor de longo prazo”, aponta o especialista.
Baroni destaca que, mesmo com o cenário de alta dos últimos meses, muitos fundos imobiliários seguem negociados com desconto patrimonial. E alguns desses ativos contam com o chamado duplo desconto, como ele cita.
“Muitos ativos estão avaliados dentro do fundo também com desconto, porque a taxa de juros que foi usada como referência está mais alta. Então, se nós tivermos no horizonte de 12 a 18 meses um cenário de juros bem diferente do que nós temos agora, os valores patrimoniais muito possivelmente vão ser majorados e esses descontos ficarão menores”, avalia o professor.
Ele destaca, ainda, o fato de o mercado ter desenvolvido produtos, como os FIIs de papel, que entreguem rentabilidade atrelada ao CDI, o que reduz o impacto da elevação da Selic. “Para o investidor final, ele consegue uma aplicação em que tem um retorno acima da taxa Selic, uma vez que tem um prêmio ali implícito. O mercado vai se reinventando e trazendo alternativas atinentes à realidade.”
Fundos imobiliários crescem dentro do mercado de investimentos
Durante a entrevista, Baroni enfatizou também que o mercado vem reconhecendo a relevância dos FIIs como um agente importante para o financiamento do mercado imobiliário, por meio da negociação de CRIs. “Os FIIs são agentes transformadores, que realmente fazem diferença na hora de buscar alternativas para aqueles grandes investidores que estão com os seus imóveis e suas operações ali dentro do mercado”, aponta o analista.
Isso vem permitindo, segundo ele, a realização de negociações mais maduras, em que os fundos imobiliários adquirem imóveis em troca de cotas. É um mecanismo interessante para todas essas frentes de novos investimentos. Isso ajuda a entender o crescimento da indústria de fundos imobiliários, mesmo num cenário de juros altos”, diz Baroni.
É por essa relevância no mercado que Baroni acredita que pode haver uma mudança no cenário da taxação de dividendos de FIIs e também de Fiagros, previsto pela MP 1303, que ainda precisa ser avaliada no Congresso. A medida prevê também a tributação de CRIs, CRAs e outros ativos ligados ao financiamento do agronegócio e do mercado imobiliário.
“Eu acho que vai prevalecer o bom senso. Estão tentando tributar os vetores de crescimento do país, nós estamos falando do setor imobiliário, do setor do agro e de infraestrutura. Acho baixa a possibilidade disso prosperar, porque hoje o Congresso entende muito mais a importância desses fundos de investimento, desses veículos que hoje irrigam de crédito privado Brasil afora”, diz, sobre a possibilidade de taxação de fundos imobiliários.
