Com Selic alta, TGAR11 vira a chave e olha para crédito em 2026
No mercado imobiliário, onde cada ciclo exige um jogo de cintura diferente, o TGAR11 se prepara para virar a chave em 2026. Depois de anos surfando o boom do equity em plena queda de juros, o fundo agora reposiciona sua estratégia em meio a uma Selic persistente em dois dígitos.
Pedro Ernesto, gestor do TGAR11, explica que o ciclo de desinvestimento de parte das incorporações verticais do fundo está chegando ao fim — obras concluídas, habite-se emitido e processos de desligamento bancário em andamento. Esse retorno de capital abre espaço para uma realocação estratégica.
“Todo o desinvestimento que estamos fazendo neste ano e no próximo está sendo direcionado para operações de crédito, justamente para surfar o spread atual”, afirma. Ele destaca que operações que há três ou quatro anos eram estruturadas a IPCA+12% hoje são feitas a IPCA+16% com perfil de risco semelhante.
O movimento não significa abandono total do equity. Parte dos aportes ainda ocorre em projetos com obras em andamento — aproximadamente 20% da carteira de desenvolvimento segue na faixa entre 40% e 50% de execução. Mas, olhando para 2026, Ernesto é direto: “Entre equity e crédito, estamos indo para crédito”.
TGAR11: foco em exposição de CRIs
Quando o assunto é tipologia, o foco também muda. Os loteamentos voltam a ganhar protagonismo por apresentarem menor correlação com a taxa básica de juros. Diferentemente das incorporações verticais, que dependem de financiamento de produção e repasse bancário ao comprador final, os loteamentos permitem que a própria SPE financie o cliente, diluindo a dependência do sistema de crédito tradicional.
Diante desse quadro, o gestor afirma que a estratégia para 2026 é clara: aumentar a exposição a CRIs, priorizar loteamentos e reduzir participação em incorporações verticais até que o ambiente de juros seja mais favorável. “Com Selic a 15%, focamos nos produtos que dependem menos dessa taxa. E isso, para nós, significa voltar ao nosso DNA: loteamentos”, conclui.
FII registra lucro de R$ 22,47 milhões
O FII registrou em setembro um lucro de R$ 22,4 milhões. Nos últimos 12 meses, o TGAR11 distribuiu R$ 12,40 por cota, equivalente a um dividend yield de 14,92%, enquanto a cota ajustada pelos rendimentos apresentou valorização de 2,31% no mês.
O desempenho foi impulsionado principalmente pela classe de equity, que respondeu por 84,51% das receitas do fundo em setembro. A classe de crédito teve participação de 10,74%, influenciada pelo alto volume de compras e vendas de operações no período.
No mercado secundário, o TGAR11 encerrou o mês com 152.622 investidores, movimentando R$ 103,81 milhões em negociações, com média diária de R$ 4,72 milhões. Embora tenha registrado leve queda na base de cotistas, o fundo segue entre os mais negociados da categoria.
