O que está acontecendo com o TGAR11?
As cotas do TG Ativo Real (TGAR11) registraram forte queda nesta terça-feira (27), com desvalorização de cerca de 11,70% na bolsa. O movimento ocorre após a divulgação de um novo guidance de rendimentos pela gestora, que passou a projetar uma faixa de distribuição entre R$ 0,70 e R$ 1,00 por cota.
Desde fevereiro de 2025, o fundo vinha pagando R$ 1,00 por cota de forma recorrente, o que ajuda a explicar a reação negativa do mercado diante da possibilidade de redução nos dividendos.
No último mês, inclusive, o TGAR11 manteve a distribuição de R$ 1,00 por cota, o equivalente a um dividend yield mensal de 1,08%, ou 13,69% anualizado. No acumulado de 12 meses, o fundo distribuiu R$ 12,00 por cota, com yield de 14,76%. Ainda assim, a sinalização de maior cautela à frente acabou gerando pressão vendedora, sobretudo entre investidores mais focados em renda de curto prazo.
A gestora afirma que não há problema na carteira do TGAR11
Segundo a TG Core, gestora do FII, a revisão do guidance não está relacionada a um deterioro da qualidade do portfólio, mas sim a uma postura mais conservadora diante do cenário macroeconômico e de crédito, que tem afetado diretamente a velocidade de geração de caixa do fundo.
O TGAR11 é um fundo de desenvolvimento imobiliário, com uma tese distinta dos FIIs tradicionais de renda. Sua estratégia é baseada no desenvolvimento completo dos projetos — da aprovação à venda das unidades — e não no carrego de ativos para geração recorrente de aluguel ou juros.
Segundo o relatório do fundo, esse modelo tende a capturar retornos mais elevados no longo prazo, mas apresenta maior volatilidade no fluxo de caixa, especialmente em momentos de desaceleração econômica.
Atualmente, mais de 72% da carteira de equity do fundo já está em estágio performado, com obras concluídas ou em fase final, o que reduz significativamente o risco de execução. O desafio, segundo a gestão, está nas etapas seguintes: vendas e recebimento dos recursos, fortemente impactadas pelo ambiente de juros elevados.
Com a taxa Selic em 15% ao ano, o crédito imobiliário ficou mais caro e restrito. “Isso afeta tanto o comprador final, que precisa de renda mais elevada para financiar um imóvel, quanto as incorporadoras, que enfrentam prazos mais longos no processo de desligamento bancário”, afirma o relatório.
Esse descompasso faz com que parte relevante do valor econômico já contratado demore mais para se transformar em caixa — e, consequentemente, em rendimentos distribuíveis.
Além disso, houve fatores pontuais que pesaram nas projeções de curto prazo, como o atraso no recebimento da venda do ativo Viel, que poderia gerar um ingresso extraordinário de caixa. Embora o atraso não altere a atratividade econômica do ativo, ele postergou resultados que estavam originalmente previstos para o curto prazo.
Diante desse contexto, a gestora optou por revisar o guidance e alinhar a distribuição estritamente à geração de caixa atual, priorizando a preservação de valor e a saúde financeira das SPEs investidas.
O portfólio segue robusto: o fundo possui R$ 2,52 bilhões em patrimônio líquido, com cerca de R$ 2,03 bilhões alocados em equity, distribuídos em 159 empreendimentos e mais de 82 mil unidades imobiliárias. Há ainda um volume expressivo de estoque e de VGV já vendido a receber, que tende a ser destravado à medida que o ciclo imobiliário e o crédito se normalizarem, diz o relatório.
Na visão da gestão do TGAR11, o cenário atual exige disciplina e paciência. A expectativa é que, com a eventual queda dos juros e melhora das condições macroeconômicas, o fundo volte a acelerar a conversão de valor em caixa, criando espaço para uma retomada mais consistente dos rendimentos no médio e longo prazo.
