Análise: os shoppings mudaram — e os FIIs acompanham a metamorfose do setor
Durante anos, a saúde dos shopping centers foi medida por um indicador relativamente simples: quantas pessoas passavam por seus corredores. Quanto maior o fluxo, maior a expectativa de vendas, aluguel e geração de receitas para os empreendimentos. Mas os relatórios gerenciais de abril dos principais fundos imobiliários de shoppings mostram que essa lógica já não explica sozinha a realidade do setor.
Os shopping centers passaram por mudanças relevantes nos últimos anos. Além do varejo tradicional, os empreendimentos ampliaram a presença de serviços, lazer, gastronomia, entretenimento e conveniência, buscando oferecer uma experiência mais diversificada ao consumidor.
Essa transformação também aparece nos números do setor. Segundo a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), os shopping centers brasileiros registraram faturamento recorde de R$ 200,9 bilhões em 2025, o maior da série histórica. A taxa média de ocupação alcançou 95,4%, enquanto a inadimplência recuou para 4,3%, o menor nível já registrado pela entidade.
Fluxo de visitantes caiu 6,2% desde 2019
Ao mesmo tempo, o setor convive com um cenário que, à primeira vista, parece contraditório. O fluxo de visitantes ainda não retornou integralmente aos patamares observados antes da pandemia. Dados citados pela Folha de S.Paulo mostram que as visitas mensais aos shoppings caíram 6,2% entre 2019 e 2025, enquanto as vendas reais apresentaram retração de 25% quando descontada a inflação acumulada do período.
Parte desse movimento está associada às mudanças nos hábitos de consumo. Em entrevistas recentes, representantes do setor destacaram o avanço da participação de restaurantes, academias, clínicas médicas, serviços e eventos na composição dos empreendimentos. Em 2025, o tempo médio de permanência dos consumidores nos shoppings atingiu 80 minutos, recorde histórico, enquanto o gasto médio por visitante subiu de R$ 121 para R$ 126.
Embora os relatórios dos fundos imobiliários não atribuam diretamente seus resultados a essas mudanças estruturais, os indicadores operacionais divulgados pelos principais FIIs do segmento mostram um cenário de crescimento em vendas, ocupação e geração de caixa.
VISC11: avanço de 15,3% no resultado
No VISC11 (Vinci Shopping Centers FII), um dos principais fundos do segmento, o NOI (Net Operating Income ou, em português, Resultado Operacional Líquido) por metro quadrado avançou 15,3% na comparação anual.
As vendas por metro quadrado cresceram 5,8%, enquanto as vendas das mesmas lojas (SSS) registraram alta de 6,6% e os aluguéis das mesmas lojas (SSR) avançaram 3,8%. O fluxo de veículos também apresentou crescimento de 5,7%.
No acumulado do ano, as vendas dos empreendimentos do portfólio somaram R$ 1,214 bilhão, alta de 14,9% em relação ao mesmo período do ano anterior. Já o NOI acumulado alcançou R$ 103,2 milhões, crescimento de 14,6%.
XPML11: shoppings vendem R$ 1,55 bilhão
O XPML11 (XP Malls FII) apresentou indicadores semelhantes. Os shopping centers da carteira registraram R$ 1,55 bilhão em vendas em março, com vendas médias de R$ 1.620 por metro quadrado. O NOI caixa alcançou R$ 34 milhões, equivalente a R$ 130 por metro quadrado.
A vacância permaneceu em 3,7%, enquanto a inadimplência líquida ficou em 1,7%, indicadores que refletem a manutenção de elevados níveis de ocupação e adimplência nos empreendimentos que compõem o portfólio.
HSML11: taxa de ocupação de 96,8%
No HSML11 (HSI Malls FII), os números seguiram na mesma direção. O fundo imobiliário registrou crescimento de 9% nas vendas, avanço de 2% no NOI, taxa de ocupação de 96,8% e inadimplência líquida de apenas 1,2%.
Entre os destaques do portfólio, o Shopping Paralela registrou crescimento de 18% nas vendas, enquanto o Via Verde Shopping apresentou alta de 14% no mesmo indicador.
TRXF11: alta superior a 5% nas vendas
Mesmo em fundos cuja estratégia não está concentrada exclusivamente em shopping centers, alguns ativos do segmento apresentaram evolução operacional. No TRXF11 (TRX Real Estate FII), por exemplo, o Shopping Via Brasil Pampulha registrou crescimento de aproximadamente 5% nas vendas e ocupação de 97%, enquanto o Shopping Via Barreiro apresentou avanço próximo de 6% nas vendas no período.
Os dados mostram que o setor não voltou a ser exatamente o mesmo observado antes da pandemia de Covid-19. O comércio eletrônico ganhou espaço, os hábitos de consumo mudaram e os shopping centers precisaram adaptar seus modelos de negócio para atender novas demandas dos consumidores.
Ao mesmo tempo, os indicadores operacionais divulgados pelos principais fundos imobiliários de shopping mostram que os empreendimentos seguem apresentando níveis elevados de ocupação, crescimento de vendas e expansão da geração operacional de caixa.
A transformação do setor ainda está em andamento e seus efeitos continuam sendo acompanhados por gestores, investidores e operadores do mercado. Mas os relatórios gerenciais mais recentes indicam que os shopping centers permanecem relevantes dentro do varejo brasileiro e continuam apresentando indicadores operacionais robustos mesmo em um ambiente de consumo diferente daquele observado antes da pandemia.
