Entre os fundos imobiliários há um tipo que se destaca pela sua resiliência, seus ativos e sua tradição: os fundos de tijolo. Caracterizados por deterem edifícios, galpões, prédios e diferentes tipos de imóveis, os fundos de tijolo são uma alternativa para quem quer ter imóveis sem o estresse de ser proprietário.
E você, já pensou em ser dono de imóveis? Então confira como funcionam os fundos de tijolo e como eles podem fazer parte de uma estratégia para diversificação, renda e segurança.
O que é fundo de tijolo?
Fundos de tijolo são um tipo de FII que investe em propriedades físicas já construídas e prontas para utilização, ou que usa recursos para construí-los. Os fundos que investem nesse tipo de ativo buscam gerar renda alugando ou alcançando lucro na compra e posterior venda dos imóveis.
Os fundos são responsáveis pela manutenção, encontrar locatários e avaliar constantemente o preço dos seus imóveis físicos. Seu valor patrimonial está diretamente atrelado ao valor dos imóveis que compõem a sua carteira.
São mais ou menos diversificados dependendo da quantidade de imóveis, mas também sua localização, tipo e locatários. Eles podem ainda ser diferenciados pelo tipo de imóvel no qual investem.
Como funcionam os fundos de tijolo?
Cada tipo de fundo de tijolo possui um funcionamento diferente, mas todos podem ser resumidos no aluguel recebido para se utilizar o espaço. Esse aluguel terá naturezas diferentes dependendo do tipo de fundo, localização, contrato e concorrência. Eles costumam ter o seu valor atrelado aos ativos que compõem o fundo, com um P/VP bem próximo ao 1.
Por serem contratos de aluguel eles tendem a ser atrelados ao IGPM nos seus reajustes, sendo que quanto maior o imóvel, maior a chance de adotarem contratos atípicos.
Quais os tipos de fundos de tijolo?
Existem diferentes tipos de fundos de tijolo no mercado. E o que caracteriza cada tipo? O perfil dos ativos que o fundo detém. Assim, apesar de alguns fundos como o HGLG11 poderem investir em múltiplos ativos com funções diferentes, é mais natural que as gestões se especializem em um ou outro perfil.
Abaixo separamos uma lista resumida dos principais tipos, e você pode conferir cada um deles em detalhes a seguir.
- Lajes corporativas;
- Lojas e supermercados;
- Educacional, escolas e universidades;
- Agências bancárias;
- Shoppings;
- Salas comerciais e escritórios;
- Galpões de logística;
- Galpões industriais;
- Hotéis;
- Hospitais;
- Cemitérios.
Lajes Corporativas
Um tipo extremamente comum e consolidado, os fundos de lajes corporativas são fundos focados em prédios comerciais, especializados em escritórios. São os grandes edifícios nos centros de capitais e cidades grandes onde escritórios de advocacia, sedes de empresas listadas em bolsa e todo o mercado corporativo.
Essas lajes costumam ser caracterizadas por infraestrutura de alto padrão, contratos típicos e alta procura. As lajes corporativas foram as mais impactadas durante a crise do coronavírus, com a proliferação do home office, mas com a reabertura viram um fluxo constante de locatários.
Diversificação em fundos de tijolo de lajes corporativas
Há alguns aspectos que precisam ser vistos na diversificação de um fundo de lajes corporativas. O primeiro, é a diversificação geográfica. O segundo, de locatários. O terceiro, de contratos, e o quarto, de imóveis.
| Tipo de diversificação | O que é | Como analisar | Bons valores |
|---|---|---|---|
| Geográfica | O fundo de tijolo possui ativos em cidades diferentes | Número de cidades onde o fundo está | Mais de uma região geográfica e presença no eixo RJ-SP |
| Imóveis | O fundo possui mais de um imóvel | Número de imóveis do fundo | Acima de 3 imóveis |
| Locatários | O fundo aluga para diferentes empresas | Número de locatários | 4 de diferentes setores da economia |
| Contratos | O fundo tem os contratos ancorados em diferentes indicadores | Percentual de contratos em cada indicador | Pelo menos dois, de preferência IPCA e CDI. |
Lojas e supermercados;
Outro perfil de fundos bem comum é o de lojas e supermercados. Diferente do de lajes corporativas, este ainda aluga para outras empresas, mas foca em empresas com atendimento direto ao consumidor. Grandes redes de supermercados e lojas, como Americanas, Via Varejo e Pão de Açúcar costumam ser os locatários padrão desse tipo de fundo de tijolo.
Como dependem do fluxo de clientes esses fundos são mais sensíveis a indicadores econômicos mais populares como o IPCA, por exemplo.
Diversificação em fundos de tijolo de lojas
Os fundos de tijolo de lojas costumam ter os mesmos fatores de diversificação que os de lajes corporativas, com apenas alguns pontos a mais para se ter atenção: a diversificação de locatários é diferente e a quantidade influenciam mais.
No caso dos locatários, quanto mais a empresa depender de uma marca mais vulnerável fica aos negócios dessa marca. Como não está em poder do fundo gerir os negócios, isso aumenta o risco.
No caso de quantidade de lojas, o mínimo deve ser elevado para uma boa diversificação, justamente pela maior facilidade com que esses negócios abrem e fecham.
Educacional, escolas e universidades
Esses fundos tem por perfil investir em campus universitários e alugar seus espaços para redes de educação, como Kroton, Cogna e Estácio. Eles estruturam os espaços pensando nesses clientes em específico, e as empresas de educação se beneficiam de não precisar pagar impostos sobre as propriedades.
Diversificação em fundos de tijolo de educação
Esses fundos de educação acabam não podendo diversificar tanto em clientes, dada a concentração dos grandes grupos de educação no país, mas identificar mais do que dois já é uma vantagem entre eles. A distribuição geográfica e a presença de clientes premium também é um fator a se analisar – pois redes de ensino de maior qualidade tendem a ter menores taxas de evasão e menos chance de perderem espaço para o ensino remoto.
Agências bancárias
Os fundos de agências bancárias são alguns dos mais antigos no mercado de fundos de tijolo. Eles se especializaram em fazerem contratos atípicos de longo prazo com redes de agências bancárias. A segurança dos recebimentos e o perfil premium dos locatários tornou esse tipo de fundo de tijolo um dos principais por muito tempo.
Porém, com a chegada dos bancos virtuais e uma mudança no perfil dos clientes, alguns desses fundos estão encontrando dificuldade para renovar os contratos.
Diversificação em fundos de tijolo de agências
Não há muita diversificação disponível entre os fundos tijolo de agência – a maioria atende a uma rede bancária por vez, com contratos únicos, atípicos, por prazo determinado. O que é possível avaliar em quesito de diversificação é a distribuição geográfica dos mesmos.
Shoppings
Os fundos de shopping são hoje outro dos mais famosos fundos de tijolo no mercado. Donos de shoppings center, são diferentes dos REIT’s especializados no mesmo perfil devido à natureza dos shoppings no Brasil: ilhas de segurança e lazer, além de comércio.
Quem investe em fundos de tijolo de shopping estará recebendo os aluguéis dos donos das lojas, assim como o valor pelos cinemas e estacionamentos dos mesmos.
Diversificação em fundos de tijolo de shopping
Nesse ponto em específico, a localização geográfica e a quantidade de lojas em cada shopping pesam mais nos fundos de tijolo do que o perfil dos locatários – locatários de alto padrão tendem a ter vendas mais recorrentes e resistir melhor a crises econômicas, tornando a diversificação de locatários menos importante do que seu perfil.
Galpões de logística
Galpões logísticos são ativos recorrentes em alguns dos grandes fundos de tijolo. Eles são pontos de armazenamento e distribuição entre portos, centros produtivos, lojas e fábricas. Os galpões logísticos são importantes em países de proporções continentais como o Brasil.
Durante a crise do coronavírus e o aumento dos pedidos delivery a necessidade de ter um estoque em galpões estratégicos aumentou entre as empresas brasileiras, tornando-os pontos chave para o sucesso comercial.
Diversificação em fundos de tijolo de logística
A diversificação geográfica e de locatários é uma das mais importantes para se analisar fundos de tijolo logísticos. Eles precisam ter boas saídas para estradas e portos, além de funcionarem melhor quando eles são divididos em diferentes edifícios para melhorar a diversificação de locatários.
Galpões industriais
Similares aos galpões logísticos, os galpões industriais também são grandes estruturas. Porém, focam em desenvolver espaços para que empresas do setor industrial possam desenvolver suas atividades. Elas garantem, normalmente em um formato de sales and leaseback os espaços necessários para que essas empresas trabalhem. São essas fabricantes, como Honda, VolksWagen e ArcelorMittal que pagam os rendimentos dos fundos de tijolo industriais.
Diversificação em fundos de tijolo industriais
Um fundo de tijolo industrial precisa ter uma diversificação de galpões e de locatários considerável, podendo, inclusive, abrir mão de parte da diversificação geográfica para isso – uma vez que grandes empresas tendem a se concentrar em certos eixos. Outra diversificação positiva para o investidor é a de indexadores de alugueis – quanto mais variados forem, mais seguros estão frente a ondulações macroeconômicas.
Hotéis
Os fundos de tijolo de hotéis lucram com a atividade turística e de locação dos imóveis, estando sujeitos sobretudo ao movimento turístico em determinados locais. Donos de hotéis de luxo e grandes empreendimentos turísticos, esses fundos podem optar por fazer a gestão direta do empreendimento ou, o que é mais comum, alugar para redes hoteleiras que farão essa gestão.
Diversificação em fundos de tijolo de hotéis
Os fundos de tijolo de hotéis precisam ter boa diversificação geográfica em cantos do país onde se consigam receber grandes fluxos turísticos. A diversificação de imóveis pode ser um pouco superestimada, sendo a qualidade dos mesmos mais importantes para determinar o fluxo de visitantes ao longo do ano.
Hospitais
Hospitais também estão entre os ativos que um fundo de tijolo pode adquirir. Eles são então alugados a redes de saúde que fazem a gestão dos espaços, pagando mais por maiores quantidades de leitos do que por menos. Esses fundos também operam em lógicas de sales and leaseback, porém são em menor quantidade na nossa indústria de FIIs.
Diversificação em fundos de tijolo de hospitais
Os fundos de tijolo de hospitais ganham ao diversificarem seus imóveis e regiões, não sendo concorrentes uns dos outros, bem como a quantidade de locatários, permitindo que diferentes redes diluam o risco da operação de uma só.
Cemitérios
Uma categoria mais recente de fundo de tijolo são os fundos de cemitério, que funcionam tal qual os de hospitais, porém para redes de death care. Esses fundos recebem aluguéis dos gestores dos cemitérios e permitem uma manutenção relativamente fácil do espaço.
Como escolher um fundo de tijolo?
Para escolher o melhor fundo imobiliário de tijolo, selecionamos 7 dicas para você seguir antes de comprar o ativo. Confira abaixo:
- Procure escolher os que estejam dentro da carteira do Índice de Fundos de Investimentos imobiliários (IFIX) – Os fundos que se encontram fora desse índice geralmente apresentam baixíssima liquidez dificultando sua entrada ou saída.
- Estude os Fundos Imobiliários do maior para o menor – A ideia é fugir da concentração. Fundos pequenos geralmente possuem poucos imóveis, isso quando não apresentam apenas um.
- Não concentre seu fundo de tijolo em uma mesma cidade ou estado – Prefira fundos com mais imóveis e que estejam em lugares diferentes.
- Prefira fundos Multi-Imóveis e Multi-Inquilinos – Em tempos de alta vacância, estes fundos sofrerão menos.
- Cuidados com fundos em Renda Mínima Garantida (RMG) – Procure conhecer o prazo da renda mínima garantida e acompanhe de perto o trabalho do fundo.
- Leia os relatórios e pergunte a relação com investidores (RI) – Procure observar pontos como a vacância atual, se há vacância prevista. Veja se há não recorrentes inseridos na renda mensal. Também é importante acompanhar como anda a conservação dos imóveis perante o fundo.
- Não escolha FIIs baseados apenas em yield – A renda mensal pode estar inflacionada devido a uma situação atípica do fundo. E para não ter surpresas quanto a renda, verifique os prazos dos contratos de aluguéis.
Vale a pena investir em fundos de tijolo?
O investimento em fundos de tijolo pode valer muito a pena para o investidor, desde que analisados de forma correta. Importante destacar que o cotista deve conhecer os FIIs que está investindo, para escolher os ativos de forma mais estratégica e assertiva.
Antes de começar a investir em um fundo de tijolo, é preciso conhecer o seu próprio perfil de investidor. Isso porque, assim como outros ativos de renda variável, os FIIs também apresentam seus riscos.
Desde que o investidor conheça as características que estão associados a esse tipo de FII, e saiba exatamente o que está fazendo, os fundos de tijolo podem fazer parte de uma carteira de investimentos de sucesso, tendo o cuidado de diversificar seu portfólio em diferentes tipos de ativo, diluindo-se assim os riscos.
Esse artigo te ajudou a entender o que é fundo de tijolo e como escolher os melhores? Deixe nos comentários suas dúvidas e sugestões.
