ALZR11 conclui aquisição de duas lojas do Assaí por R$ 212,5 milhões
Gestão do fundo imobiliário ALZR11 informou detalhes de aquisição de imóveis localizados no Rio e no Guarujá (SP).
O fundo imobiliário ALZR11 concluiu a compra de dois imóveis de varejo que estão locados ao grupo Assaí, uma no Rio de Janeiro e outra no Guarujá, no litoral de São Paulo, pelo valor total de R$ 212.590.782,00.
A loja do Rio, situada na Avenida Brasil. na altura de Bangu, zona oeste da cidade, foi avaliada em R$ 72.183.978,00. Ela foi construída na modalidade built to suit (sob medida), com área bruta locável (ABL) de 12.132 metros quadrados em uma área de terreno total de 31.940 metros quadrados.
Por esse imóvel, o FII ALZR11 pagou cerca de R$ 10 milhões em dinheiro e o valor restante foi quitado via assunção do saldo devedor de um CRI já existente. Além disso, caso sejam cumpridas obrigações do vendedor e da locatária, um valor adicional fixo de até R$ 10 milhões a ser pago pelo fundo aos vendedores em novembro deste ano.
O aluguel mensal vigente do imóvel é de R$ 555,8 mil, com atualização anual pelo IPCA em outubro de cada ano, valor equivalente a um cap rate de aproximadamente 9,2% ao ano, considerando o valor de aquisição.
ALZR11: informações sobre a loja no Guarujá
A loja do Guarujá, por sua vez, teve o valor de R$ 140.406.804,00 e também foi feita no formato built to suit, com inauguração em dezembro de 2024. A área construída é de 17.554 metros quadrados, em uma área de terreno total de 63.172 metros quadrados.
A aquisição efetiva ainda depende da superação de condições precedentes e, quando concluídas, o fundo pagará R$ 18,7 milhões e vai assumir um CRI com saldo devedor de cerca de R$ 121,7 milhões. Desde que cumpridas todas as obrigações da vendedora e da locatária, o ALZR11 ainda pagará um valor fixo de até R$ 21 milhões em fevereiro de 2026.
O valor do aluguel está em R$ 1,068 milhão por mês e será atualizado anualmente pelo IPCA em janeiro de cada ano, um cap rate de aproximadamente 9,1%. Os dois imóveis estão locados por meio de contratos atípicos com duração de 20 anos.
Impacto nos dividendos
Com as aquisições, o fundo imobiliário ALZR11 passa a contar com 23 imóveis em seu portfólio, ampliando o percentual de ativos destinados à renda urbana e incluindo o Assaí na lista de locatários que já conta com empresas como BRF, Decathlon, Rede Globo e Oba Hortifruti. O prazo médio de vencimento dos contratos atípicos passará de 9,3 anos para 10,2 anos.
As futuras distribuições de dividendos do ALZR11, segundo a Alianza Trust, gestora do fundo, vão depender da performance operacional do conjunto de ativos.
A projeção, porém, é que, assim que concluídas todas as diligências, o impacto líquido projetado na receita do ALZR11 é de R$ 0,02 por cota por mês, considerando as despesas dos CRIs e a rentabilidade do valor pago em dinheiro, que estava aplicado em fundos de liquidez.
