O‌ ‌‌IFIX‌‌ fechou ‌a‌ ‌última‌ quarta-feira‌ ‌(4)‌ ‌em baixa de -0,28%,‌ terminando ‌o‌ ‌dia‌ ‌em 2.792,66 pontos.‌ ‌No‌ ‌acumulado‌ ‌do‌ ‌mês‌ ‌de‌ agosto ‌e‌ ‌do‌ ‌ano‌ ‌de‌ ‌2021,‌ ‌a‌ ‌variação‌ ‌do‌ ‌índice‌ ‌é‌ ‌de‌ -1,11%‌ ‌e‌ -2,69%,‌ ‌respectivamente.‌ ‌

Também, o ‌‌índice‌‌ ‌‌‌‌SUNO30‌‌‌‌ ‌‌fechou‌‌ ‌‌em‌‌ queda ‌de‌ -‌0,35%‌ ‌‌e‌‌ ‌101,89 ‌pontos.‌‌ ‌‌Veja‌‌ ‌‌na‌‌ ‌‌tabela‌‌ ‌‌‌abaixo:‌‌ ‌ 

fechamento fiis

Confira as principais notícias do mercado de FIIs:

RNGO11 informa sobre aditivo de contrato de locação com Adidas e Wipro

A Rio Bravo, gestora do Rio Negro FII (RNGO11), comunicou nesta quarta-feira (4) sobre a assinatura de aditivo do contrato de dois locatários, a Adidas e Wipro. Ambos tiveram mudanças nos contratos de locação para permanecerem nos imóveis do fundo. 

O FII Rio Negro é proprietário do Edifício Padauri, Edifício Demini e Deck Park do Condomínio Centro Administrativo Rio Negro. O objetivo primário do fundo é auferir renda imobiliária através de contratos de locação com inquilinos dos imóveis e distribuir aos cotistas do fundo. 

Foi celebrado aditivo do contrato de locação da Adidas, locatária dos 8º, 9º e 10º andares do Edifício Demini, integrante do Centro Administrativo Rio Negro para prorrogar o prazo de vigência da locação por um período adicional de 36 meses a partir de janeiro de 2023, com novo término em dezembro de 2025. 

No aditivo assinado, o índice de reajuste foi alterado de IGPM para IPCA. Em contrapartida à prorrogação do contrato, foi negociado novo valor de locação e concedido um desconto temporário que vai impactar negativamente em, aproximadamente, R$0,013/cota - após o fim dos descontos. 

De forma semelhantes, foi assinado aditivo do contrato de locação da Wipro, empresa multinacional do ramo de tecnologia e locatária dos conjuntos 11, 12, 42 e 51 da Torre Padauiri, para prorrogar o prazo de vigência da locação por um período adicional de 12 meses a partir de agosto de 2026 e término em agosto de 2027. 

Em contrapartida da prorrogação do contrato, foi concedido um desconto temporário que vai impactar marginal e negativamente o resultado do fundo em, aproximadamente, R$ 0,004/cota. 

Não foi negociado novo patamar de valor de locação mensal, motivo pelo qual, após o período de desconto, o valor de locação voltará ao patamar atual, não trazendo impactos para o resultado recorrente do fundo.

Foi acordado também que, exclusivamente para o reajuste anual de locação de 2021, ocorrido em fevereiro, o índice de reajuste aplicado foi o IPCA. A Locatária Wipro já vinha praticando o pagamento reajustado por este índice desde então. Para o próximo reajuste, será considerado o indexador com maior valor entre os índices acumulados em 12 meses, IGP-M ou IPCA. 

Importante destacar que estes aditivos já eram negociados e esperados pela equipe de gestão, e seus impactos já estão sendo considerados no FFO (resultado operacional) médio mensal esperado pelo Fundo para o segundo semestre deste ano, de R$0,36 por cota, divulgado no relatório gerencial referente ao mês de junho/2021. 

A gestão reforçou estar trabalhando ao “lado” de diversos locatários em busca de soluções para o enfrentamento do cenário econômico complexo, buscando sempre a manutenção dos atuais inquilinos e o prolongamento dos contratos vigentes. 

TRXF11 informa resultados e explica processo de compra de 5 imóveis

O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11), representado por sua gestora TRX Gestora de Recursos, comunicou nesta última quarta-feira (4) a divulgação de resultados do fundo. Também, a gestão explicou a compra de 5 imóveis que serão locados para a empresa Assaí e a operação de securitização envolvida no processo de compra.

O fundo anunciou a distribuição de R$ 0,70 por cota, valor que representa um dividend yield anualizado de 8,14%, sobre a cota de fechamento do mês de R$ 103,25. A TRX Gestora de Recursos avisou que o pagamento será realizado no dia 13 de agosto. Confira abaixo:

TRXF11

A rentabilidade total do TRXF11 - desde o início das negociações das cotas do TRXF11 na B3 - é de 14,71% contra -9,49% do IFIX, diferença de +24,20% neste período. Esse valor inclui a valorização da cota juntamente com os dividendos. 

No mês, as cotas do Fundo negociadas no mercado secundário sofreram uma desvalorização de -0,24%. 

A gestora destacou as novas aquisições do TRXF11 em julho, com a assinatura de Compromisso de Compra e Venda de 5 imóveis ao Assaí Atacadista. Esta operação “contempla a aquisição de: 

  • 1 loja pronta e em funcionamento, localizada na cidade de Araçatuba-SP 
  • 4 terrenos para realização de obras de construção e desenvolvimento imobiliário, sendo no Estado do Rio de Janeiro e 1 localizada em Rondônia. 

Desta forma, os contratos de locação atípicos serão na modalidade “Sale and Leaseback”, para o imóvel construído e em operação, e “Built to Suit”, para as lojas a desenvolver, vigorarão pelo prazo de 20 anos. 

A gestão reforçou que o contrato Built to Suit contará com penalidade por rescisão antecipada equivalente ao saldo devedor integral e sem possibilidade de ação revisional de aluguel durante o prazo de vigência. A partir do 10º ano, o Assaí terá uma opção de recompra dos imóveis.

O valor total que o fundo deverá pagar é de cerca de R$ 364.000.000,00, sendo que os imóveis poderão ser adquiridos em até 2 etapas dentro do ano de 2021, desde que sejam superadas certas condições suspensivas previstas no CVC.

Emissão de cotas e securitização

Em julho, foi aprovada a 5ª Emissão de cotas do TRXF11 para captação de recursos com a finalidade de investir nos ativos-alvo do fundo, principalmente os 5 imóveis citados acima. O objetivo é, basicamente, captar R$200 milhões.   

Para complementar os recursos da captação e efetuar os investimentos planejados, o TRXF11 também lançou mão de uma operação de securitização, mantendo o patamar de alavancagem próximo ao atual, entre 40% e 45%. 

Desta forma, a gestão explicou aos cotistas o racional da operação de securitização e quais são as possibilidades e riscos assumidos. A TRX Gestora de Recursos reforçou que “as securitizações realizadas têm como lastro os contratos atípicos de locação com o Grupo Pão de Açúcar e Assaí, e por isso possuem o mesmo prazo de vencimento e índice de correção – IPCA, sem risco de descasamento”. 

Da mesma forma, a gestora lembrou que as “taxas de emissão são consideravelmente menores do que o cap rate de aquisição das lojas, trazendo uma eficiência financeira que potencializa o resultado e a distribuição de dividendos para os investidores do TRXF11”. Ou seja, o aluguel cobriria o valor pago nos juros. Confira na tabela abaixo:

TRXF11

O fundo está negociando com os investidores do CRI para a operação de securitização tenha as seguintes características: 

  • Prazo de 20 anos, similar aos contratos de locação; 
  • Carência de principal de 24 meses; 
  • Taxa similar às emissões anteriores. 

Caso a operação seja feita nas características acima, “o percentual de aluguel dos novos contratos que deverá ser securitizado será de aproximadamente 70%”, disse a gestora. Por isso, haverá mais fluxo livre de receitas do fundo que cobrirá “100% da correção monetária prevista nos contratos de aluguel”, garantiu a gestão.

O TRX Real Estate é um fundo de investimento imobiliário com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio da aquisição, do desenvolvimento, venda e locação de imóveis.

VISC11 informa possível compra de participação em shoppings

A gestora do Vinci Shoppings Centers FII (VISC11) informou seus cotistas por meio de fato relevante a possibilidade de compra de quatro ativos para seu portfólio. 

O Vinci Shoppings Centers FII é um fundo imobiliário do tipo tijolo. Seu objetivo é a obtenção de renda por meio da aquisição ou venda de ativos imobiliários, em especial os shoppings centers.

O fundo celebrou um acordo com a Ancar Ivanhoe para a aquisição de participação dos seguintes shopping centers: 

  • 21,4995% do Pantanal Shopping, localizado em Cuiabá, MT. 
  • 49,0% do Porto Velho Shopping, localizado em Porto Velho, RO. 
  • 40,0% do Shopping Boulevard, localizado no Rio de Janeiro, RJ. 
  • 100% do North Shopping Maracanaú, localizado em Maracanaú, CE. 

O valor total da transação é de R$ 659.500.000,00, o qual poderá sofrer alterações nos preços relacionados à performance futura dos empreendimentos. 

Para ser concluída, a aquisição depende do cumprimento de condições precedentes no acordo com a vendedora.  

A gestora informou que o cap rate estimado da transação é de 8,0% para os próximos 12 meses, e considerando apenas a garantia mínima de NOI, o cap rate seria de 6,9%. Também, a Vinci Real Estate estima que a transação irá gerar uma taxa interna de retorno (TIR) de 15,5% ao ano. 

Forma de aquisição do imóvel e expectativa de lucros

O VISC11 pretende realizar a aquisição com recursos obtidos por meio de emissão de cotas - exclusiva para os atuais cotistas - e a parcela restante será obtida através de securitização que se encontra em estruturação. 

A receita operacional líquida (NOI) do portfólio a ser adquirido esperada para os próximos 12 meses é de cerca de R$ 45,6 milhões, em cenário conservador considerando apenas a garantia de NOI mínimo. 

Assumindo o número de novas cotas emitidas com a captação do valor base da Nova Emissão, a transação apresenta um incremento mensal de R$ 0,03 por cota ao resultado caixa do fundo. 

Adicionalmente, estimamos que o rendimento mensal distribuído pelo fundo de outubro de 2021 a setembro de 2022 se situe entre R$ 0,60 e R$ 0,66 por cota. A gestora reforçou que a expectativa de lucros não é garantia ou certeza. 

Caso as aquisições sejam concluídas, o portfólio do Fundo passará a ter 19 shopping centers, distribuídos em 12 estados com presença em todas as regiões do país e administrados por 10 administradoras distintas.