Bom Dia FIIs – BTLG11, HGLG11, MGCR11 e BMLC11B – Confira os destaques de 20/11
O IFIX apresentou nesta sexta-feira (20), uma valorização de 0,04%, fechando o dia aos 2.796,04 pontos. No acumulado do mês de novembro e ano de 2020, a variação do índice é de +1,05% e -12,55%, respectivamente.
Confira as últimas notícias do mercado:
BTLG11 assina novo contrato de locação
Na última sexta-feira (20), o fundo imobiliário BTLG11 comunicou ao mercado que assinou um novo contrato de locação com a locatária Ceva Logistics LTDA, objetivando a locação de uma área equivalente a 25.481,00 m², localizada no imóvel BTLG Jundiaí, recentemente adquirido pelo fundo.
Com esta locação, a ocupação do imóvel BTLG Jundiaí, entregue no último mês de setembro, passará de 38% para 64%, sendo que a vacância financeira do fundo permanece em 0%, dado que, conforme informado pelo próprio fundo em ocasiões passadas, o ativo conta com locação contratada junto ao vendedor pelo período de 20 meses, de forma que não há, portanto, impacto financeiro de imediato para o BTLG11.
O BTLG11 possui 100% de participação no ativo, que foi comprado pelo valor total de R$ 270 milhões.
HGLG11 conclui aquisição de dois ativos imobiliários por R$ 38,7 milhões
O CSHG Logística (HGLG11) informou ao mercado que concluiu a aquisição de dois ativos imobiliários.
O primeiro deles corresponde à fração ideal a 73% do galpão logístico multiusuário denominado “G6”, integrante do complexo logístico Cone Multimodal, localizado na Rodovia BR-101 Sul, 5225, Distrito Industrial Diper – no município de Cabo de Santo Agostinho (PE), com área bruta locável de 21.550 m². A área proporcional em questão é de 15.731,68 m²;
O segundo imóvel corresponde à 30% de um terreno, já terraplanado e com acesso, bem como com projeto aprovado para futura construção, denominado “G4”, integrante do mesmo complexo logístico (Cone Multimodal) referente ao imóvel acima, com área total de terreno de 59.672,97 m².
O valor de aquisição do galpão corresponde a R$ 35.844.460,00, sendo que na sexta-feira o HGLG11 pagou ao vendedor a soma de R$ 14.983.610,00, restando ainda um valor a pagar correspondente a R$ 20.860.850,00. Atualmente, o galpão está locado para quatro diferentes inquilinos pelo valor total mensal de R$ 157.511,91, equivalente a aproximadamente R$ 0,01 por cota ao mês, e a liberação do saldo restante de pagamento está condicionada a contrapartidas do vendedor, entre elas a realização de medidas de engenharia/manutenção no galpão, bem como à conclusão da locação das áreas vagas do imóvel (já em fase avançada de negociação com os futuros inquilinos, segundo o informado), de forma proporcional até que o valor mensal das locações relativas a tal imóvel correspondam a pelo menos R$ 282.043,26 (equivalente a aproximadamente R$ 0,02 por cota ao mês).
Já o valor pago no terreno, também na sexta-feira, é de R$ 2.931.000,00, sendo que, nesse imóvel, é previsto o desenvolvimento de um galpão logístico refrigerado, com início de obras no primeiro semestre de 2021 e estimativa de custos de aproximadamente R$ 14.922.874,47, o que já contempla a fração ideal de 30%. O HGLG11 informou ainda que desembolsará o valor proporcional a sua fração ideal para custeio da construção do galpão logístico objeto do projeto de desenvolvimento já aprovado, podendo aumentar sua participação no imóvel, quando pronto e locado, para até 70%, com vistas ao atingimento de determinadas expectativas de rentabilidade.
MGCR11 comunica aprovação de sua 2ª emissão de cotas
O MGCR11 comunicou a aprovação da emissão de 500 mil novas cotas pelo valor unitário de R$ 100,00, que totalizarão o montante até R$ 50 milhões.
Poderá ser acrescido o volume total da oferta em até 20% das cotas (100.00 cotas) da segunda emissão, perfazendo o montante adicional de até 10.000.000,00. As cotas adicionais poderão ser destinadas a atender um eventual excesso de demanda que venha a ser constatado no decorrer da oferta.
A oferta é destinada à investidores profissionais, porém é assegurado aos cotistas o direito de preferência a proporção de 0,70599431533 sobre o número de cotas integralizadas e detidas por cada cotista em 24 de novembro.
O período de preferência ficou definido entre 27 de novembro e 15 de dezembro.
O período de sobras e montante adicional ficou definido entre o dia 17 de dezembro, e 28 de dezembro.
Maiores informações sobre essa e demais emissões em andamento no mercado podem ser conferidas na página de Emissões e IPOs dos Funds Explorer.
BMLC11B comunica alteração em seu ticker para BMLC11
O FII BM Brascan Lajes Corporativas (BMLC11B) comunicou ao mercado que seu administrador, o BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM, solicitou à B3 a transferência do segmento de negociação das cotas de emissão do fundo do mercado de balcão organizado para o mercado de bolsa, que também é administrado pela B3.
Com essa transferência, o código de negociação do fundo (Ticker) se altera de BMLC11B para BMLC11, excluindo-se, portanto, apenas a indicação de mercado de balcão organizado feita pela letra “B”.
Foi salientado, no entanto, que a mudança supracitada não terá nenhum impacto financeiro ou custo adicional ao fundo.
O BTG informou ainda que, de forma a possibilitar que os cotistas tenham tempo hábil para tomarem conhecimento e se prepararem para referida alteração, as cotas do fundo passarão a ser negociadas em mercado de bolsa, já sob o novo Ticker, apenas a partir do próximo dia 26 de novembro.
Conceito do dia
Cap Rate:
O Cap Rate, abreviação de Capitalization Rate, é uma métrica que representa a taxa de retorno implícita de imóveis. Logo, avaliar o Cap Rate de um fundo é fundamental para o investidor verificar o retorno que aqueles ativos no portfólio do fundo estão proporcionando.
Para calcular o Cap Rate é fácil e simples. Suponha-se que um imóvel tenha o valor de R$ 50 M. Este imóvel hoje produz uma renda de R$ 380 mil por mês, ou R$ 4,56M ao ano. Dividindo-se a renda dos 12 meses pelo valor do imóvel, chega-se ao Cap Rate do imóvel.
Dito isso, este imóvel do nosso exemplo, teria um Cap Rate de 9,12%.
Lembrando que diferentemente do Dividend Yield, que é a renda final paga ao cotista por um fundo, o Cap Rate avalia individualmente cada imóvel e a renda por ele proporcionada, sem considerar as despesas do fundo, como taxas de gestão e administração.
Dessa forma, é normal que um FII acabe entregando um retorno em dividendos um pouco menor que o Cap Rate dos imóveis em seu portfólio, por conta dessas despesas.
Em tese, quanto maior o Cap Rate melhor. Na prática, porém, as propriedades com maior Cap Rate tendem a possuir um risco mais elevado.
