BROF11: gestores explicam compra de parte de edifício E-Tower, em São Paulo
Veja a explicação dos gestores para nova aquisição do fundo.
Em live no canal do Prof. Baroni nesta segunda-feira (8), Martin Jaco e André Bergstein da BRPR e responsáveis pela gestão do BROF11, explicaram a transação anunciada na semana passada que causou espanto no mercado e derrubou as cotações do FII.
O BROF11 adquiriu 86% das cotas do fundo BETW11, proprietário de oito andares do edifício E-Tower, em São Paulo, a um custo de R$ 216 milhões. Para viabilizar a aquisição, foram levantados recursos por meio de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), no prazo de dez anos, com custo de IPCA + 8,25% a.a. e carência de 12 meses para o início do pagamento.
“Quando a gente montou o BROF11, no ano passado, a gente tinha muito claro um objetivo de longo prazo de que o fundo seja um recorrente pagador de bons dividendos, um fundo de portfólio AAA, de gestão ativa, sem se acomodar, sempre em linha com as necessidades do mercado e com foco principal em edifícios de São Paulo e Rio”, explicou Martin Jaco.
Ele disse ainda que, pela intenção de ser um distribuidor de dividendos, a gestão sempre trabalhou com o objetivo de evitar níveis altos de alavancagem (endividamento), aumento das despesas financeiras, menor lucro e, consequentemente, menores proventos.
BROF11: entendendo a operação
Segundo Martin Jaco, a operação de compra das cotas do BETW11 com a emissão de um CRI não vai causar esse aumento de alavancagem. “Essa operação, na nossa visão, não se trata de uma maior alavancagem para o fundo, mas de um financiamento-ponte para que a gente consiga trazer para o BROF11 um edifício de primeira linha, em São Paulo, com as características que a gente quer. E queremos que esse financiamento seja provisório e possa ser quitado dentro de um ano”, completou.
O gestor admitiu que, para isso, uma das possibilidades é a venda de um dos ativos do fundo imobiliário, em Nova Lima (MG), região metropolitana de Belo Horizonte, também de padrão AAA, que teve contrato de locação com a Vale estendido recentemente até 2030. “É um excelente edifício, mas, pela localização, é sim um ativo que nós gostaríamos de reciclar e já estamos em conversas com outros agentes do mercado.”
Martin Jaco afastou ainda a hipótese de uma nova emissão de cotas para eventual captar o montante necessário à quitação da dívida, o que aumentaria o número de cotistas e reduziria o valor individual dos dividendos a serem distribuídos pelo BROF11 se não houver aumento de receita. ”Não faz nenhum sentido fazer uma emissão com o valor atual da cota, como já não fazia antes dessa negociação”, prometeu o gestor.
Preço das cotas caiu mais de 8%
As cotas do fundo imobiliário fecharam nesta segunda-feira (8) em estabilidade, a R$ 55,71, com perda de cerca de 8% desde a semana passada, antes do anúncio da negociação.
André Bergstein afirmou que a BR Properties confia tanto no sucesso do negócio que manteve sua posição como principal cotista do fundo, com cerca de R$ 5 milhões investidos em cotas.
“O prédio pertencia a um incorporador em São Paulo, sem nenhum tipo de parte relacionada com a BR Properties, totalmente de acordo com o que enxergamos como a melhor atuação no mercado para o cotista do BROF11, com muito comprometimento para o retorno que queremos dar ao investidor”, explicou.
Em seu último relatório gerencial, o fundo imobiliário informou um valor patrimonial de R$ 1,245 bilhão, detendo, além do edifício em Nova Lima, o Passeio Corporate, na região central do Rio de Janeiro. Em dezembro, o fundo imobiliário distribuiu dividendos de R$ 0,56 por cota, um dividend yield anualizado de 10,5%. Os executivos apontam que a intenção é manter o guidance de proventos na faixa atual nos próximos meses.
