FIIs de shopping agregam valor a empresas, aponta BTG Pactual
Crescimento do mercado de fundos imobiliários ajudou crescimento de empresas por meio de vendas com bom cap rate.
O crescimento dos FIIs de shopping, um dos setores com maior impacto na evolução do mercado de fundos imobiliários nos últimos anos, ampliou a geração de valor das empresas do setor, que se mostram boas opções para investidores, na visão dos analistas do banco BTG Pactual.
Em relatório divulgado nesta terça-feira (27), o banco de investimentos destacou as captações realizadas pelos fundos imobiliários de shopping, que somaram R$ 32 bilhões entre 2022 e 2023, em emissões realizadas por FIIs como o HGBS11, o XPML11 e o VISC11, entre outros.
Essa captação, obtida num período de Selic em alta, se refletiu em uma série de fusões e aquisições (M&As), em geral com os fundos de shopping na ponta compradora (18 de 22 operações registradas pelo banco desde janeiro do ano passado) e empresas na ponta vendedora – caso, por exemplo, da Allos (ALSO3), que vendeu mais de R$ 1,8 bilhões em ativos, em oito diferentes negociações.
“A Allos vendeu mais ativos, o que lhe permitiu reduzir o endividamento, pagar grandes dividendos, iniciar um programa de recompra de ações e dar ao seu portfólio de shopping centers um status mais premium”, registrou o banco.
“Agora, com os FIIs crescendo e se tornando um novo (relevante) player, o setor de shoppings também está sendo ‘remodelado’ e os operadores listados de shopping centers estão adaptando suas estratégias de alocação de capital a esse recém-chegado do setor”, destaca o relatório do BTG Pactual.
FIIs de shopping proporcionaram bons negócios
Na visão dos analistas do banco de investimentos, as empresas se beneficiaram da tendência de crescimento dos fundos imobiliários, vendendo ativos não essenciais ou participações minoritárias em shoppings dominantes com múltiplos atrativos.
“O cap rate médio das fusões e aquisições foi de 8,5% contra um cap rate implícito de 11-13% para empresas listadas. o que significa que as empresas venderam ativos menos dominantes com um valuation superior aos preços de suas ações”, diz o texto.
O relatório do BTG Pactual destaca que Iguatemi (IGTI11) e Multiplan (MULT3) também realizaram aquisições no lado comprador, por meio do exercício do direito de preferência na compra de ativos desejados por FIIs, cenário que deve se manter, tanto pelo aumento da popularidade dos FIIs como pelo cenário de juros mais baixos, “positivos para os FIIs levantarem capital”, explica o banco.
“Os operadores listados de shoppings podem se beneficiar, uma vez que deverão ser capazes de reciclar portfólios com um valuation gerador de valor, melhorando suas teses de investimento. Assim, mantemos uma visão positiva em relação aos shoppings brasileiros, com números operacionais sólidos (vendas de lojistas, ocupação, etc.), mesmo sem incluir M&As em nosso cenário base”, conclui o texto.
