FIIs de varejo ou empresas de varejo: qual o melhor investimento?
FIIs oferecem menos volatilidade e mais segurança com a posse dos imóveis, geralmente locados por longos períodos em contratos atípicos.
O investimento em ações de grandes redes de varejo está longe de ser uma unanimidade, ainda mais no atual cenário macroeconômico, com juros elevados que tentam reduzir a velocidade da atividade econômica para controlar a inflação. Mas o mercado de FIIs permite ao investidor encontrar boas opções de investimento ligadas a esse setor da economia, e com menor volatilidade.
Estamos falando, claro, dos fundos imobiliários que exploram os imóveis ocupados por grandes redes varejistas, em geral com contratos de longa duração e de formato atípico, com previsão de multas que obrigam o pagamento dos aluguéis até o fim do contrato, a fim de evitar rescisões antecipadas.
Entre os FIIs mais conhecidos do mercado que operam nesse segmento estão dois dos top 10 em liquidez financeira no mês de agosto, o GARE11, da Guardian, e o TRXF11, da TRX Real Estate. Também se enquadram nesse mercado outros FIIs bem conhecidos dos investidores, como o HGRU11, do Patria; o ALZR11, da Alianza Trust. e o RBVA11, da Rio Bravo.
Entre os clientes desses e de outros FIIs do setor estão grandes redes de hipermercados, empresas de artigos esportivos e de materiais de construção.
Para escolher a melhor opção entre os FIIs de varejo, também chamados em alguns casos de FIIs de renda urbana, o professor Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno, detalhou a importância de conhecer cuidadosamente os ativos que fazem parte do portfólio e suas localizações, fator fundamental para o sucesso de um empreendimento no varejo.
“Os melhores pontos de comércio ficam em lugares adensados. Um imóvel em boa localização vai continuar lá e poderá se mostrar importante mesmo que a rede varejista possa deixar de existir em outro empreendimento”, destacou Baroni em conversa com o fundador do grupo Suno, Tiago Reis.
FIIs de varejo: outras possibilidades de ganho
Tiago Reis reiterou por que não costuma recomendar a seus clientes de consultoria ou mentoria os investimentos diretos em empresas de varejo. “É um segmento de margens apertadas, que sofre numa economia de altos e baixos muito imprevisíveis, como é o Brasil, e que toma muita dívida para poder vender a prazo, o que pode complicar a vida da empresa num momento de juros altos”, diz.
No caso dos imóveis e dos FIIs, porém, esse risco se dilui. E, ainda falando de imóveis em boa localização, Baroni explica que, mesmo em caso de ausência de uma rede para ocupar o espaço, a escassez pode mudar o perfil do imóvel. “O terreno pode ter potencial de valor para incorporadoras. Deixa de existir um hipermercado e pode subir uma torre corporativa ou residencial”, comentou o especialista.
Já no caso de imóveis em localizações com potencial de crescimento, existe a chance de valorização do preço a partir do momento em que a região se adensa. “O valor do aluguel cresce e o próprio valor do imóvel tende a subir depois que ele se instala numa região que é vetor de crescimento”, apontou Baroni.
Os especialistas comentaram ainda sobre os shopping centers, outro segmento diretamente ligado ao comércio e com forte investimento por FIIs. “Você pode ter mudança de locatários, predominância de diferentes setores da economia em determinados momentos, mas o shopping que é bem localizado vai continuar lá e sempre faturando”, concluiu Tiago Reis.
