Fundo imobiliário TOPP11 fecha novo contrato e avança na revisão de locações
O fundo imobiliário TOPP11 registrou em novembro um resultado de R$ 3,7 milhões, em um mês marcado por novas locações e definições sobre sua estrutura de capital.
No período, o fundo concluiu mais uma locação no Edifício Platinum, referente ao 10º andar, renovando novamente o recorde de preço do ativo. O novo contrato foi fechado a um valor próximo de R$ 410 por metro quadrado, considerando a metragem anterior à revisão do quadro de áreas.
Com a operação, resta apenas uma laje vaga no edifício, que já se encontra em negociação contratual com um potencial locatário.
Além do avanço na ocupação, a gestão iniciou a implementação da revisão do quadro de áreas dos ativos, conforme já havia sido antecipado no relatório do mês anterior. Com os contratos já assinados no novo padrão, a área locável do Edifício Platinum passou de 2.520 m² para 2.667 m². Ao final de todo o processo de revisão, a área total do portfólio do TOPP11 deverá alcançar 14.209 m², ampliando a base geradora de receitas do fundo.
No campo financeiro, a gestão voltou a detalhar o plano para o pagamento da parcela remanescente da aquisição dos imóveis, com vencimento em abril de 2026. A estratégia original previa a realização de uma nova emissão de cotas para levantar os recursos necessários tanto para essa quitação quanto para a diversificação do portfólio. No entanto, diante do ambiente ainda desafiador do mercado de capitais e da negociação da cota abaixo do valor patrimonial, essa alternativa pode se tornar inviável.
Como plano alternativo, o fundo avalia a estruturação de uma emissão de CRI, utilizando como garantias os próprios ativos imobiliários, o fluxo recorrente e previsível de aluguéis e um LTV considerado saudável, em torno de 30%. Segundo a gestão, trata-se de uma estrutura com bom perfil de risco e taxas compatíveis, cuja precificação deverá observar, principalmente, o patamar do juro real pago pelas NTN-Bs.
Fundo imobiliário: últimos dividendos do TOPP11
Em relação aos rendimentos, o TOPP11 distribuiu R$ 0,84 por cota, referentes ao mês de novembro de 2025, com pagamento realizado em 18 de dezembro. O valor ficou no centro do guidance estabelecido para o segundo semestre, e a gestão manteve a projeção de rendimentos até o fim de 2025.
O fundo destacou ainda que, até a quitação total da aquisição, os dividendos permanecerão em patamar superior à rentabilidade econômica da transação, em função do parcelamento do pagamento. Após abril de 2026, caso não haja nova emissão de cotas, o nível de dividendos deverá convergir para o retorno intrínseco dos ativos, passando a depender de fatores como os termos do eventual CRI, o juro real no país, a evolução dos aluguéis e possíveis ajustes na taxa de gestão.
Por fim, a gestão relembrou que, por solicitação do auditor, a parcela a pagar em abril de 2026 passou a ser marcada a valor presente para fins de apuração do patrimônio líquido, procedimento adotado desde agosto. Com isso, o PL foi ajustado para R$ 107,13 por cota naquele mês e seguirá sendo remarcado mensalmente até convergir para o valor final de R$ 278 milhões na data de vencimento.
Esse movimento que, segundo a gestão, aprimora a transparência contábil e a leitura da real posição financeira do fundo imobiliário TOPP11.
