Fundo imobiliário VRTM11 adquire CRI com retorno IPCA+12,25% e outros ativos
O fundo imobiliário VRTM11 fechou novembro com resultado contábil de R$ 3,95 milhões, refletindo um mês marcado por ajustes na carteira de crédito, avanço em operações imobiliárias diretas e manutenção do nível de geração de renda.
No segmento de recebíveis imobiliários, o fundo realizou a aquisição de cerca de R$ 1,5 milhão do CRI Terrassa, com remuneração de IPCA + 12,25% ao ano, reforçando a exposição a ativos indexados à inflação. Em paralelo, a gestão promoveu a venda integral da posição no CRI HCC, em uma operação de aproximadamente R$ 1,9 milhão.
O mês também foi relevante para a frente de imóveis diretos. Em novembro, o fundo concluiu a recompra das duas últimas unidades do empreendimento Patriani – Mirai Atibaia, além de efetuar a recompra de outras três unidades em projetos distintos, somando cerca de R$ 935 mil.
Adicionalmente, o VRTM11 assinou a aquisição de oito unidades na planta do empreendimento CK Artefacto, em Santa Catarina, com valor total comprometido de R$ 10,7 milhões.
Ainda na carteira de desenvolvimento, o fundo realizou liberações previstas em dez empreendimentos em obras, totalizando aproximadamente R$ 9,4 milhões, mantendo o cronograma de aportes em projetos já contratados. No caso do empreendimento Alpha Houses I, em Barueri (SP), a gestão segue com o processo de escrituração de três unidades não recompradas pelo vendedor. Após a conclusão dos trâmites cartoriais, os ativos deverão ser colocados à venda no mercado, com expectativa de ganho entre R$ 150 mil e R$ 200 mil por unidade, após despesas.
Na carteira de FIIs, não houve movimentações em novembro. No acumulado de 2025, porém, a exposição a fundos imobiliários já foi reduzida em cerca de R$ 57 milhões, reforçando a estratégia de priorizar imóveis diretos, CRIs e oportunidades com maior previsibilidade de retorno.
Carteira do fundo imobiliário VRTM11
Ao fim do mês, a carteira do VRTM11 permanecia equilibrada entre imóveis diretos, FIIs e CRIs, com caixa reduzido, em torno de 5% do patrimônio líquido.
A queda recente da cota no mercado secundário elevou os indicadores de renda: em novembro, o fundo apresentou dividend yield mensal de 1,32%, considerando o fechamento da cota a R$ 6,80, o que equivale a aproximadamente 148% do CDI, após gross up de 15%. O P/VP encerrou o mês em 0,73x, indicando que as cotas seguem negociadas com desconto relevante em relação ao valor dos ativos.
O fundo distribuiu R$ 0,09 por cota em dividendos e encerrou novembro com uma reserva de R$ 0,015 por cota, além de R$ 8,2 milhões em caixa, recursos que devem ser direcionados a novas alocações do pipeline, pagamento de taxas provisionadas e complementação dos rendimentos.
A gestão também destaca o potencial adicional de retorno dos imóveis diretos: o chamado kicker acumulado pode alcançar R$ 0,09 por cota, caso todas as unidades remanescentes sejam recompradas.
