Fundos de papel: perspectiva de queda da Selic é oportunidade para investimento?
Em entrevista exclusiva, especialistas do mercado comentaram sobre o cenário atual e como deve impactar os rendimentos dos fundos de papel
Com a queda da Selic e a perspectiva de novos cortes pelo Comitê de Política Monetária (Copom), os ativos de renda variável tendem a ser beneficiados. Para o diretor de FIIs de ativos financeiros da HSI, Fernando Gadelho, a indústria de fundos imobiliários é um dos investimentos que serão favorecidos, com especificações para os fundos de papel e os de tijolo.
“Na medida em que os retornos obtidos nesta classe de investimento voltam a se tornar atrativos para os investidores, quando comparado aos títulos públicos, isto deve favorecer e incrementar novas emissões de FIIs nos próximos meses, mais especificamente nos fundos de recebíveis”, afirmou em entrevista exclusiva ao portal FIIs.
Gadelho explicou que, além do fator de captação, a queda da taxa Selic impacta a precificação dos ativos que compõem a carteira de investimentos, aumentando o valor de mercado do portfólio e, consequentemente, o patrimônio líquido do fundo.
Dessa forma, a expectativa do especialista é que, com o cenário de baixa na Selic, as taxas dos CRIs voltem a ficar competitivas no mercado, e com isso, aumente a possibilidade de vendas pontuais dos CRIs do portfólio.
“Cabe ressaltar que a tese de investimento do HSAF11 é de manter a posição nos papéis até a sua maturidade, visto que se trata em sua maioria de operações com originação própria e de excelente relação risco e retorno aos investidores, com boas estruturas de garantias”, pontuou.
O analista-chefe de FIIs na Suno Research, Marcos Baroni, explicou que os Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs) podem ser indexados à inflação ou ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI), sendo híbridos entre inflação e juros.
Dessa forma, os fundos indexados ao CDI serão os que terão maior impacto nos rendimentos por cota. No entanto, mesmo que os rendimentos por cota vão diminuindo com a queda da Selic, é importante observar que em termos de percentual relacionado ao CDI pode acontecer um efeito inverso, em que esse fundo, em termos relativos, até pague mais em um futuro próximo do que estava pagando nos últimos meses.
Para exemplificar o cenário de rendimentos para os fundos imobiliários, Baroni pontuou que os fundos com carteira CDI+3% e CDI+4% têm um custo de administração e gestão próximo de 1%. Dessa forma, as aplicações de CDI+2% e CDI+3 são algo mais líquido estimado para investimento em fundo de recebíveis.
“Considerando que o CDI terminal, pela expectativa dos economistas, deve ser 9%, então 9+ 2% / 9 + 3%, estamos falando de alguma coisa entre 11% e 12% ao ano, seria algo estimado para os fundos de CRIs indexados ao CDI. Se nós estivermos falando de inflação, vai depender de qual vai ser o IPCA estimado ou o realizado para 2024”, projetou.
Em relação aos fundos indexados à inflação, o FII segue a dinâmica do IPCA, em que a queda dos juros, em teoria, não impacta em nada, conforme o analista. “Basicamente, vai ter que se observar e monitorar o comportamento da inflação para 2024”, avaliou.
Além disso, com a taxa de juros em queda, a tendência é de que o IFIX suba. Esse movimento já se iniciou, principalmente em meio aos dois cortes seguidos na taxa Selic, que hoje está em 12,75% ao ano.
Para aproveitar dessa movimentação, quem vem aumentando substancialmente sua participação no IFIX nos últimos anos são os fundos de recebíveis. Conforme expôs o diretor de FIIs, em 2015, a participação era de apenas 11% e atualmente está em aproximadamente 45%.
Diante disso, o diretor explicou que a inflação elevada observada em 2020 e 2021 resultou em um aumento significativo nas emissões de Fundos de CRIs, assim como no resultado das distribuições mais altas, sendo um reflexo da inflação.
Ainda, o analista destacou que o ápice aconteceu em 2022, com cerca de 44% dos fundos de recebíveis. No entanto, em 2023, como a exposição dos fundos de CRIs mais direcionada para fundos de tijolos, houve uma redução de 44% para 40%, 41%.
Em levantamento exclusivo feito pela Quantum Finance, veja os 20 maiores fundos que se valorizaram no IFIX a partir da queda da Selic, em agosto, ate o momento atual:
O que são FIIs de papel?
Os fundos de papel são fundos que financiam operações imobiliárias. Dessa forma, existem FIIs com o perfil mais corporativo que, normalmente, estão relacionado a antecipação de recebíveis, com base em um contrato de aluguel, os CRIs que financiam aquisições de Imóveis, tendo como garantia terrenos ou outros edifícios ou então o próprio edifício, ou ainda os CRIs pulverizados, que, normalmente, são carteiras residenciais ou de outros tipos de ativos loteamentos.
“De maneira resumida, um fundo de papel, um fundo de CRI ou de recebível, é um fundo que financia operações imobiliárias em diferentes aspectos e esferas”, explicou Baroni.
O perfil de investidores de FIIs de papel são pessoas jurídicas e físicas que buscam diversificação de carteira em uma classe de ativos que negocia a um prêmio sobre a Selic ou sobre a NTN-B.
Além disso, esses investidores buscam também fundos que tenham boas operações e com estruturas de garantias robustas, mitigando eventuais riscos de perda de capital.
O que avaliar antes de começar a investir em fundos de papel?
Para os investidores que querem acrescentar os fundos de papéis em sua carteira devem observar alguns pontos importantes. Para Gadelho, é essencial observar a qualidade das gestoras e dos ativos, tanto de monitoramento dessas operações investidas, quanto na capacidade de gerar novas operações.
“Grande parte dos CRIs que compõem a carteira dos fundos de papel possuem prazos longos, de 8, 10, 12 anos, por exemplo. Além disso, os fundos de papel não permitem resgate de cotas. Sendo assim, é extremamente importante que os investidores se atentem a isso”, destacou.
Em relação à carteira de ativos, o analista-chefe de FIIs pontuou que o investidor deve avaliar a estrutura dos créditos (diversificação, setores, devedores etc.), nível de garantia e perfil de risco das operações (LTV, aval, níveis de cobertura etc).
“O ponto mais importante é entender realmente o perfil do fundo de papel e entender que tipo de operação que aquele fundo acesa para que você possa compor o seu portfólio de fundos de recebíveis dentro do seu próprio perfil de investimentos”, destacou.
Cenário para os fundos de tijolo
Os fundos de tijolo são mais sensíveis ao contexto econômico, por isso, tendem a se beneficiar no cenário de juros mais baixos. Isso acontece por conta do crescimento do Produto Interno Bruto (PIB), da inflação mais controlada e, com isso, diante de uma melhora na expectativa de consumo.
No entanto, na avaliação de Baroni, é preciso considerar os desafios fiscais para o Brasil. “Nós temos ainda uma taxa de juros alta no mundo, principalmente nos Estados Unidos, e isso pode aumentar um pouco a pressão aqui, de modo a não conseguimos diminuir os juros na intensidade que a gente gostaria”, ponderou.
O diretor de FIIs também considerou que esse cenário é benéfico para as empresas, uma vez que elas voltam a expandir seus negócios e buscar por novos espaços para locações, sejam em shoppings, galpões logísticos ou edifícios corporativos.
“Outro fator importante é o custo de financiamento, que se reduz acompanhando a taxa Selic, favorecendo as aquisições de novos ativos com custos de financiamento menores”, disse.
“A tendência é de que a queda na taxa de juros gere uma valorização dos ativos de tijolo, aumentando o patrimônio líquido dos fundos que investem nesta classe, o que pode resultar em ganho de capital aos investidores”, completou Gadelho.
