Fundos imobiliários em 2026: onde estão as melhores oportunidades?
Com o mercado já começando a precificar o fim do ciclo mais restritivo de juros, 2026 surge no radar dos investidores como um possível ponto de inflexão para os fundos imobiliários. A expectativa de redução gradual da Selic, aliada a fundamentos mais sólidos em alguns segmentos, pode abrir espaço para uma retomada mais consistente do setor.
Casas como, AZ Quest, TRX Investimentos, InVista, Suno, Zagros, Fator, RBR Asset e TG Core destacam que o cenário tende a ser mais construtivo, embora bastante seletivo. O ritmo da recuperação, segundo elas, dependerá não apenas da política monetária, mas também da inflação, da qualidade dos portfólios e da capacidade de gestão ativa de cada fundo.
Crédito imobiliário deve seguir na dianteira, com os fundos de papel (CRI)
Entre os segmentos mais bem posicionados para o início desse novo ciclo estão os fundos de papel. A avaliação predominante é que os FIIs de crédito tendem a reagir antes, beneficiados pela combinação de CDI ainda elevado e maior espaço para indexação à inflação.
“Os fundos de crédito devem continuar a ir bem, com CDI ainda elevado e aumento do espaço para inflação num ciclo de corte de juros”, afirma Bruno Nardo, da RBR, gestora dos fundos RBRR11, RPRI11 e RBRX11.
Na Fator, a visão é semelhante. “Os fundos de CRI geralmente são os primeiros a ganhar preço. São mais dinâmicos e fáceis de ajustar carteira”, afirma Rodrigo Possenti, gestor do VRTA11 e VRTM11.
Logística e industrial aparecem como pilares do ciclo de valorização dos fundos imobiliários neste ano
Se no crédito há consenso, nos fundos de tijolo o segmento logístico-industrial se destaca como um dos mais resilientes para 2026. A combinação de vacância estruturalmente baixa e demanda consistente segue sustentando o otimismo das gestoras.
“O segmento de logística continua performando muito bem, com vacância baixa e demanda forte”, afirma Marcos Freitas, da AZ Quest, responsável pelo AZPL11.
A TRX Investimentos também vê esse grupo entre os principais beneficiados da queda dos juros. “A queda de juros tende a favorecer especialmente os fundos de tijolo, e segmentos como varejo, logístico e renda urbana devem ter boa performance”, diz Raul Lemos, gestor do TRXF11.
Na mesma linha, a Zagros aponta o logístico-industrial como um dos destaques do ano. “O segmento tijolo, especialmente o logístico-industrial, deve se destacar”, afirma Pedro van den Berg, gestor do GGRC11 e ZAGH11.
Já a InVista, gestora do IBBP11, destaca a procura por galpões modernos e bem localizados. Segundo a casa, a oferta limitada deve manter a vacância sob controle e permitir reajustes graduais de preços, sustentando um cenário de crescimento equilibrado.
Na Fator, há ainda a expectativa de maior oferta de ativos ao mercado. “Tem muito projeto represado, que deve vir para os fundos quando os juros caírem”, acrescenta Possenti.
Shoppings, renda urbana e fundos híbridos ganham espaço
Outros segmentos também começam a aparecer com mais força nas carteiras recomendadas. Na RBR, os shoppings seguem bem avaliados. “Gostamos muito do setor de shoppings, dada a resiliência e perspectivas de crescimento”, afirma Nardo.
A gestora também enxerga valor em estruturas mais flexíveis. “Vemos grande oportunidade nos hedge funds, ainda negociados com grande desconto para o valor patrimonial”, completa.
Na Suno, os fundos de renda urbana são apontados como uma alternativa interessante. “Fundos de renda urbana vêm conseguindo fazer um bom giro de carteira e gerando resultado adicional”, afirma Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research.
A Zagros segue a mesma lógica ao destacar o ZAGH11, fundo híbrido que combina exposições em tijolo e papel.
Escritórios ainda exigem cautela
Nem todos os segmentos, porém, devem reagir no mesmo ritmo. A TG Core chama atenção para os desafios no mercado de escritórios, especialmente fora dos grandes eixos corporativos.
“Vacância elevada, repasse limitado e necessidade de concessões devem seguir como obstáculos”, afirma Pedro Ernesto, diretor de gestão da TG Core, gestora do TGAR11.
A Suno avalia que pode haver oportunidades pontuais, mas com risco mais elevado. “Alguns fundos de lajes estão muito depreciados, e podem se recuperar em 2026, mas é preciso ser muito seletivo”, diz Baroni.
Desenvolvimento imobiliário exige visão de longo prazo
Apesar das condições ainda restritivas de crédito, o desenvolvimento imobiliário segue no radar de algumas casas. A TG Core destaca o potencial do segmento residencial. “O desenvolvimento imobiliário segue sendo um dos poucos segmentos com capacidade de entregar retornos reais no médio e longo prazo”, afirma Pedro Ernesto.
Segundo os gestores, 2026 deve marcar um ambiente mais favorável para os FIIs, mas longe de ser homogêneo. Governança, qualidade dos ativos e capacidade de execução tendem a ser os principais diferenciais em um ciclo que promete mais oportunidades, mas também maior exigência por parte dos investidores.
