Fundos imobiliários de shopping estão “baratos”? Entenda cenário do setor
O XPML11 é o maior dos fundos imobiliários de shopping do mercado, com mais de R$ 6,6 bilhões de patrimônio líquido. E, no entanto, vem sendo negociado com um desconto de mais de 10% em relação a seu valor patrimonial, de R$ 117,39 por cota.
Essa vem sendo uma característica do segmento ao longo do ano: 8 dos 10 FIIs de shopping que fazem parte do IFIX tiveram aumento do valor se comparados com o fim de 2024, mas os preços de mercado ainda não conseguiram se aproximar do valor patrimonial.
Essa análise é feita a partir da relação P/VP, indicador que calcula a diferença percentual entre o preço de mercado, que oscila diariamente devido às negociações na B3, e o valor patrimonial por cota, que é atualizado mensalmente. Não é o único indicador que deve ser usado para avaliar um FII, mas serve de referência no mercado para avaliar se um ativo está “barato” (P/VP abaixo de 1) ou “caro” (acima de 1).
No caso dos FIIs de shopping que fazem parte do IFIX, o principal índice do mercado de fundos imobiliários, é possível dizer que, em diferentes condições, todos estão “baratos”. A lista abaixo foi feita com o preço de fechamento da última quarta-feira (16):
| Ticker | VPC* | VM** | P/VP | Var. Mês*** | Var. ano*** |
| GZIT11 | R$ 91,11 | R$ 46,50 | 0,510x | 1,09% | 6,97% |
| AJFI11 | R$ 12,15 | R$ 7,18 | 0,591x | -2,31% | -4,90% |
| BPML11 | R$ 130,22 | R$ 80,20 | 0,616x | 0,22% | 9,92% |
| BBIG11 | R$ 9,43 | R$ 7,06 | 0,749x | -4,47% | -15,45% |
| HSML11 | R$ 104,89 | R$ 83,18 | 0,793x | -2,50% | 14,09% |
| MALL11 | R$ 121,22 | R$ 100,59 | 0,830x | -0,89% | 5,35% |
| CPSH11 | R$ 11,83 | R$ 9,89 | 0,836x | 2,06% | 10,01% |
| VISC11 | R$ 123,95 | R$ 104,60 | 0,844x | 0,93% | 7,77% |
| XPML11 | R$ 117,39 | R$ 102,98 | 0,877x | -1,12% | 5,44% |
| HGBS11 | R$ 21,61 | R$ 19,30 | 0,893x | -3,02% | 3,71% |
Fundos imobiliários “baratos”: vantagens e desvantagens
A principal explicação para o P/VP baixo é o forte recuo do mercado de FIIs no segundo semestre de 2024, momento em que se consolidou o cenário de alta dos juros como medida para combater a inflação. Isso puxou para baixo o IFIX, que acumulou mais de 10% de queda, e derrubou o preço da maioria dos ativos.
Especialistas apontam que, aos poucos, o mercado percebeu que a queda havia sido acentuada demais e sem correlação específica com os resultados apresentados pelos fundos. No setor de shoppings, por exemplo, a elevação da Selic para 15% ao ano teve até agora pouco impacto na atividade econômica.
Os principais fundos mantiveram seus indicadores, sem mexer na distribuição de dividendos. E, com isso, os preços voltaram a subir, mas ainda em ritmo lento e sem alcançar a equidade com o valor teoricamente real dos ativos.
A principal vantagem imediata de um fundo descontado em relação ao valor patrimonial é a possibilidade de valorização do ativo no médio e longo prazo. Por outro lado, o atual cenário prejudica ações dos FIIs para crescer por meio da emissão de novas cotas, já que novas ofertas precisam do fundo com P/VP ao menos perto de 1, para valer a pena diante dos preços no mercado secundário.
É o caso do XPML11, que precisa captar cerca de R$ 300 milhões até o fim do ano para cumprir com pagamentos devidos em operações de compra de novos ativos a prazo. A gestão descarta a possibilidade de uma emissão de cotas agora, diante do desconto, e deve partir para uma emissão de CRIs, o que vai aumentar a alavancagem do fundo, hoje na casa de 15%.
Vale reforçar que o P/VP não deve ser o único indicador que deve ser usado para avaliar o investimento em fundos imobiliários. No segmento de shoppings, é importante avaliar o portfólio de ativos, a diversificação na localização e o percentual de empreendimentos voltados a públicos de alto padrão, setor que tende a sofrer menos volatilidade diante de um cenário macroeconômico que leve à redução no consumo.
