O fundo imobiliário GARE11, gerido pela Guardian, anunciou na última sexta-feira (31) a conclusão da venda de um portfólio de 10 imóveis pelo valor total de R$ 485,5 milhões, conforme comunicado em fato relevante divulgado pela gestora.
A operação, que envolve 4 lojas do GPA e 6 lojas do Grupo Mateus, representa uma das maiores transações já realizadas pelo fundo desde sua criação.
Entre os principais efeitos da operação, destacam-se:
- Lucro bruto de R$ 145 milhões;
- Redução da alavancagem em R$ 356 milhões, já que os contratos dos ativos vendidos lastreavam operações de CRI que serão amortizadas antecipadamente;
- Acréscimo de R$ 68,5 milhões no valor patrimonial, equivalente a um incremento aproximado de R$ 0,31 por cota.
Segundo a gestora, a desalavancagem decorrente da venda fortalece de forma significativa a estrutura de capital do fundo e amplia a resiliência do colchão de disponibilidades.
“Com o apoio dos recursos já captados na 7ª emissão de cotas, o fundo passa a operar em patamar de alavancagem líquida negativa — ou seja, com volume de disponibilidades superior ao total de suas obrigações financeiras”, destacou a Guardian no relatório.
A 7ª emissão de cotas e a nova fase do GARE11
A operação envolveu ativos atualmente locados para o Grupo Mateus (GMAT) e o Grupo Pão de Açúcar (GPA). O comprador foi o FII XPRI, gerido pela XP Asset, estruturado em duas classes de cotas — sênior (IPCA + 9% ao ano) e subordinada (20% ao ano). O GARE11 adquiriu integralmente as cotas subordinadas, o que lhe permite participar de ganhos adicionais com a valorização futura dos ativos.
O pagamento será realizado de forma parcelada entre 24 e 60 meses, o que, segundo o fato relevante, contribui para a estabilidade na distribuição dos rendimentos e ajuda a reduzir a volatilidade da cota no mercado secundário.
A 7ª emissão de cotas do fundo, ainda em andamento, foi estruturada de forma coordenada com esta transação, anunciada em agosto, e tem como objetivo repor os ativos vendidos e reforçar a robustez do colchão de disponibilidades.
Até o momento, o fundo captou cerca de R$ 684 milhões, resultado das liquidações de cotistas profissionais. O volume expressivo, segundo a gestora, reflete a confiança do mercado na tese do fundo e o alinhamento com a estratégia de geração de valor e redução de alavancagem.
O FII também aproveitou para comprar novos ativos
Na frente de aquisições, o fundo já concluiu a compra de dois imóveis locados à rede Desco Atacado, no Rio Grande do Sul, avaliados em R$ 32,3 milhões, a um cap rate de 10,20%, sem utilização de alavancagem. A operação já está refletida no relatório, e seus efeitos em receita e fluxo de caixa serão incorporados no resultado de outubro.
A gestora destacou ainda que o encerramento formal da 7ª emissão está condicionado à conclusão dos procedimentos de aquisição e liquidação dos novos ativos, incluindo operações estruturadas via compensação de créditos.
Após essa etapa, o GARE11 seguirá para os trâmites formais da B3 para conversão dos recibos de subscrição em cotas definitivas.
