More Real Estate FOF (MORE11) divulga relatório mensal
O Fundo More Real Estate (MORE11) emitiu relatório mensal de fevereiro de 2021, dando conta dos rendimentos e movimentações de ativos.
Contexto político-econômico
Inicialmente, a Gestão contextualiza a análise com um panorama da política e economia mundiais, com destaque para a situação da pandemia do Coronavírus e início das vacinações ao redor do mundo.
No contexto político mundial, menciona as eleições e oscilações da bolsa americanas como fatores de influência.
No Brasil, destaque para as eleições da Câmara e Senado e continuação do auxílio emergencial no ano de 2021.
Nesse ponto, a gestão entende ser a continuação do auxílio questão de ordem para definição do futuro da meta fiscal.
Isso porque eventual concessão do auxílio em 2021 estouraria o teto de gastos, ante a ausência de reformas efetivas.
Do ponto de vista da política monetária, salienta-se que o Banco Central abandonou o forward guidance, frente a uma crescente pressão inflacionária e mostrou sinais que o ciclo de alta de juros está mais próximo do que o esperado.
Em conclusão, em relação ao cenário, a Gestão do MORE11 permanece positiva, com bolsa e crédito.
Para tanto, considera sobretudo o ciclo moderado de alta de juros, somado a um ambiente global de juros estimulativos e de alta liquidez nos mercados internacionais.
Alocação de recursos
Em janeiro de 2020 houve o encerramento da oferta e consequente liberação para alocação dos recursos apenas no dia 27.
Ou seja, em janeiro houve apenas 3 dias para alocar os recursos.
Nesse contexto, os investimentos se deram de forma variada, nos limites do gráfico abaixo.
Dentre as principais alocações, destaca-se:
FII MGHT11
Trata-se do investimento de 2,15% no MGHT11, fundo de hotéis da Mogno, em parceria com rede de hotéis SELINA.
Nesse processo, o fundo adquire as propriedades e aluga para o operador em contratos atípicos entre 8 e 10% de cap rate.
Além disso, financia a reforma com um CRI a uma taxa de IPCA+8,6%, com participação em um % do lucro da operadora.
Com essa estrutura, o fundo passou ileso pelo período mais agudo da pandemia.
Ademais, estima-se um yield próximo a 7,5% nesse ano, podendo ser acrescido de 2% dependendo do resultado operacional da SELINA.
FII PRAZO
Além disso, destaque também para investimento de 8,6% no FII PRAZO.
Aqui a tese é a de buy, fix & flip, comprando ativos a um preço bem abaixo do mercado mas que possuem alguma complicação.
Tal pode ser necessidade de reforma, ser o imóvel advindo de leilões judiciais ou outras complicações jurídicas, para as quais os gestores do fundo já mapearam eventual solução.
A partir disso, a gestão resolve as questões pendentes, desembaraça os ativos e os vende para terceiros a preços de mercado.
Esse é um fundo que o MORE11 ajudou a estruturar e possui participação ativa no comitê de investimentos.
Espera-se um retorno de 10% a.a. na cota sênior que o Fundo possui, com uma proteção de até 40% de queda através da cota júnior (que absorve as perdas, se houver).
Aportes secundários
No mais, o relatório também disponibilizou os aportes secundários.
Nesse ponto, foram investidos 2% em cotas do BPML11 (fundo de shopping do BTG).
Esse é um fundo de shopping que possui alta alavancagem, o que fez com que durante o período mais intenso da crise a receita do fundo não fosse suficiente para pagar os CRIs.
Assim, apesar de possuir caixa para arcar com os pagamentos, o fundo apresentou déficit durante alguns meses.
Analisando os últimos dados contábeis do fundo, chegou-se à conclusão de que o déficit desse período já havia sido coberto com a receita do último trimestre do ano, e que os dividendos voltariam a partir de janeiro deste ano.
Além disso, entende-se que o rendimento advindo desse fundo possa ser de até 1% acima dos demais fundos de Shopping.
Por essa razão, o MORA11 seguirá na compra do ativo durante fevereiro para completar 5% de posição.
Vendas
No caso, como o processo principal era de alocação de recursos da nova emissão de cotas, os ativos vendidos foram apenas os que chegaram ao preço alvo.
Assim, o Fundo declarou ter encerrado posição no ALZR11 e no XPML11.
Sobre tais fundos, a gestão declarou apreciar as carteiras e estratégias, de forma que permanece acompanhando para novos pontos de entrada.
Alocações Futuras
Para fevereiro, a gestão do MORE11 tem mapeadas mais 4 ofertas das quais deve participar, em um montante total de R$ 57 milhões (24.2% do fundo) a ser alocado entre todas.
Além disso, vem sendo analisada a possibilidade de alocar nesse período de maior caixa em algumas operações de CRI.
Nesse caso, haveria carreamento para outros fundos e rentabilidade do caixa nesse período.
Nesse sentido já foi mapeado + R$ 14 milhões (6%) em alocação.
Similarmente, o Fundo também pretende se posicionar em alguns ativos no mercado secundário e ofertas menores, que devem somar + R$ 13 milhões (5,5%).
Assim, o Fundo espera alocar 35% de seu patrimônio em fevereiro, apesar de uma parte das ofertas chamarem capital para um período mais longo.
Por fim, e em resumo, no dia 27 de janeiro o fundo estava com R$ 62 milhões alocados (da 1ª emissão) e R$ 173 milhões de caixa (recursos da 2ª emissão), equivalente a 73,6% dos recursos em caixa.
O mês de janeiro foi enfim encerrado com 50% de recursos em caixa, e espera-se encerrar fevereiro com 28%, buscando alocar integralmente no mês de março.
Queda de dividendos
A gestão reconhece que houve queda dos dividendos referente a janeiro.
Isso porque a distribuição de dividendos que costumava ocorrer para o fundo girava em torno de R$ 0,90, e agora está em R$ 0,50.
Nesse contexto, a gestão se posiciona esclarecendo que se trata justamente desse período em que o Fundo está com caixa relevante e em processo de alocação.
Assim, entende-se que esse nível de dividendos é baixo, e que a estratégia requer o retorno ao nível anterior, constante no ano de 2020, o que deve ocorrer com a alocação total dos recursos, com previsão para março desse ano.
