Quando tudo era mato: criador do 1º fundo imobiliário do Brasil fala como era o mercado de FIIs no início
Quando tudo era mato: criador do 1º FII do Brasil fala como era o mercado de fundos imobiliários no início. Veja detalhes.
No mês de junho, o mercado de fundos imobiliários completa 30 anos. Até maio de 2023, já eram 2,163 milhões de investidores de FIIs pessoas físicas, assim como 823 fundos registrados na CVM e 484 FIIs listados na Bolsa de Valores brasileira (B3).
Além disso, segundo a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), os fundos imobiliários somam um patrimônio líquido total de R$ 257,17 bilhões, o maior valor de sua história.
Mas quem vê o mercado como ele é hoje e a liquidez que esses ativos possuem não imagina a grande jornada de resiliência e amadurecimento que os FIIs tiveram de passar para ganhar espaço no mercado durante os primeiros 10 anos. Mas, afinal, como era o mercado de fundos imobiliários quando ele começou?
A criação do primeiro fundo imobiliário do Brasil
A Lei 8.668, que criou o veículo fundo imobiliário como modalidade de investimento, foi sancionada pelo presidente Itamar Franco em 25 de junho de 1993. Cerca de 6 meses depois, o primeiro fundo imobiliário foi criado, o Memorial Office (FMOF11).
Um dos grandes responsáveis por estruturar esse fundo foi Sérgio Belleza Filho que, além de ser um dos que contribuíram na criação do primeiro fundo imobiliário do Brasil, também foi quem participou do primeiro FII listado na Bolsa de Valores brasileira.
Belleza fala um pouco sobre o contexto e o que teria motivado a ideia de criar o primeiro FII do Brasil, juntamente com o banco Sicoob e as demais equipes envolvidas. Em entrevista ao fiis.com.br, ele conta que trabalha no mercado de capitais desde 1972.
“Não sei por que ao certo eu me envolvi com o investimento imobiliário no mercado de capitais. Mas no começo aquilo não existia. Toda essa área no mercado de capitais tinha a ver com crédito imobiliário. Por isso, não existe, por exemplo, um diretor de negócios imobiliários, mas sim um diretor de crédito imobiliário”, relembra.
Belleza diz que começou a lidar com o setor por meio da corretagem de imóveis, mas que não era exatamente o que ele queria. “Eu queria mexer com investimento imobiliário. Foi assim que pesquisei e descobri os REITs americanos e os fundos imobiliários em Portugal”.
Após a aprovação da primeira legislação referente aos fundos imobiliários, ele idealizou o primeiro FII juntamente com a RNC Corretora e a Hit Engenharia. No dia 21 de janeiro de 1994, foi dada a entrada para que o FMOF11 fosse criado, 1 semana depois da divulgação da primeira instrução CVM que trazia as diretrizes para esse tipo de ativo.
Quando tudo era mato: as dificuldades do setor no início
Apesar do FMOF11 ter sido criado em 1994, o levantamento de recursos e as assinaturas dos 11 fundos de pensão que seriam investidores desse primeiro FII só foram alcançadas em 1996.
Ao dar entrada no primeiro fundo imobiliário, a CVM demorou cerca de 2 meses para analisar a solicitação e aprová-la. Mas, além da demora nas questões regulatórias e burocráticas da época, as dificuldades de alcançar investidores e levantar recursos eram grandes.
Nesse período, os fundos imobiliários eram voltados a investidores institucionais. O primeiro fundo imobiliário focado em pessoa física foi criado somente em 1999, estruturado pela Cyrela (CYRE3) e Itaú Unibanco (ITUB4).
Posteriormente, Belleza auxiliou na comercialização do segundo e mais conhecido FII da época voltado a pessoas físicas, o Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11).
“Foi muito difícil vender esse fundo, não era nada fácil. Demorou 6 meses para vender uma emissão de R$ 40 milhões, que representava 25% do shopping adquirido”, comentou.
Ele cita que a diferença da demanda atual de FIIs e de antigamente é muito grande, já que hoje existem fundos em que há até uma certa “disputa” para comprar as novas cotas emitidas, enquanto na época se demorava muito tempo para alcançar investidores.
Sérgio Belleza também foi responsável por ajudar na criação do primeiro fundo imobiliário listado na Bolsa de Valores, o FII Europar (EURO11). Esse fundo foi estruturado ao final de 2002, mas seu lançamento ocorreu somente em 2003.
Apesar dos FIIs já terem completado quase 10 anos nessa época, o mercado ainda era “muito difícil” e com poucas alternativas. Belleza conta que foram convidadas 12 corretoras para participar do lançamento do EURO11. “Pelo menos 6 dessas corretoras ‘fingiam’ nem ler o e-mail”, afirma.
Dividendos de FIIs eram taxados?
Na visão do especialista, o grande problema do mercado de fundos imobiliários era que os dividendos de FIIs eram tributados em 25%, o que não ajudava a atrair investidores. A partir da isenção de IR nesses rendimentos para o investidor, conforme alguns critérios do FII, o mercado passou então a crescer de fato.
A lei aprovada no ano de 1999 trouxe não apenas isenção tributária aos fundos imobiliários, mas também definiu de forma mais clara o que era FII e o que era uma SPE imobiliária.
Mas com a Instrução Normativa nº 472 de 2008, os fundos imobiliários passaram a ter configuração de hoje. Foi quando tiveram uma natureza jurídica especial de condomínio fechado e foram obrigados a distribuir 95% de seus lucros auferidos no semestre em dividendos.
Esse foi um momento chave para o crescimento do mercado de FIIs. Até 2008, existiam cerca de 100 fundos imobiliários e atualmente mais de 800.
Assim, apesar da demora para que o mercado de fundos imobiliários passasse a ganhar força, atualmente seu crescimento é reconhecido, com centenas de FIIs listados e milhões de investidores, embora ainda se tenha muito espaço para amadurecimento e aumento de participação dos FIIs no mercado de capitais.
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