VINO11 e outros FIIS de lajes corporativas estão baratos: o que acontece com o setor?
FII VINO11 faz parte de grupo de ativos que vêm sendo negociados abaixo de seu valor patrimonial; veja desafios do setor para 2024.
O fundo imobiliário Vinci Offices (VINO11) é um dos fundos imobiliários mais populares do mercado, com mais de 140 mil cotistas e forte volume diário de negociações, perto da casa de R$ 1 milhão. Vem pagando proventos com regularidade, com um dividend yield mensal na casa de 0,75%, e, no entanto, suas cotas são negociadas com preço mais baixo que o valor patrimonial, numa relação P/VP de 0,74x, de acordo com fechamento desta quarta-feira (24), a R$ 8,11.
A situação do FII VINO11 tem sido comum ao setor de lajes corporativas, ou seja, os fundos imobiliários cujo patrimônio está prioritariamente alocado em edifícios de escritórios. Esse segmento tem passado por um processo de recuperação, ainda em busca de retomar níveis de ocupação e rentabilidade vividos antes da pandemia de covid-19, que causou um chacoalhão no mercado especialmente entre 2020 e 2021.
Enquanto outros fundos de tijolo obtinham bons resultados nesse período, graças à derrubada dos juros, decisão tomada pelo Banco Central para manter os níveis de atividade econômica, os FIIs de lajes corporativas foram seriamente afetados pelas restrições de circulação e pela adoção, por muitos setores, do trabalho em home office
Devoluções em massa e renegociações de contrato aumentaram os índices de vacância, tanto física quanto financeira, o que reduziu o valor de mercado dos fundos de lajes corporativas. Levantamento da Guide Investimentos mostra que o setor hoje tem, em média, o menor P/VP do mercado, ou seja, é negociado em Bolsa com o maior deságio em relação ao valor patrimonial, conforme a lista abaixo:
- Renda Urbana – 1,05x
- FOFs (fundos de fundos) – 0,94x
- Galpões logísticos – 0,91x
- Média do IFIX – 0,91x
- Papel (recebíveis) – 0,90x
- Shoppings – 0,89x
- Lajes corporativas – 0,70x
“O mercado corporativo em São Paulo voltou a ter absorções líquidas nos últimos trimestres, porém ainda dispõe de uma alta vacância consolidada, na ordem de 23% a 24%. É um setor ligado diretamente à economia do país, e a volta das ocupações é mais gradual que a observada em outros setores”, aponta o analista Pedro Dafico, da Suno Research.
VINO11 e outros: alavancagem do setor preocupa investidores
O especialista aponta ainda que muitos FIIs desse setor tiveram que aumentar a alavancagem para realizar a aquisição de novos ativos. O VINO11, por exemplo, tem cerca de R$ 500 milhões em dívidas, o equivalente a cerca de 35% do valor patrimonial, sendo R$ 42 milhões com vencimento em 12 meses. “Para muitos investidores, essa prática não é bem vista, acrescentando um prêmio de risco adicional à classe”, explica Dafico.
No quadro abaixo, apresentamos um breve resumo de alguns dos principais fundos do setor, que investem de forma exclusiva ou majoritária em edifícios corporativos:
| Fundo | VPC | VM | P/VP | DY mensal |
| PVBI11 | 100,36 | 103,46 | 1,03x | 0,67% |
| TEPP11 | 96,77 | 93,40 | 0,96x | 0,97% |
| PATC11 | 41,20 | 38,00 | 0,92x | 4,35% |
| HGRE11 | 153,34 | 132,95 | 0,86x | 0,90% |
| RCRB11 | 205,62 | 158,36 | 0,77x | 0,57% |
| VINO11 | 10,84 | 8,11 | 0,74x | 0,75% |
| JSRE11 | 109,59 | 76,36 | 0,69x | 0,61% |
| BRCR11 | 98,55 | 59,67 | 0,60x | 0,67% |
| RECT11 | 92,07 | 45,39 | 0,49x | 0,84% |
| XPPR11 | 66,64 | 21,13 | 0,31x | 0,46% |
Os indicadores usados são os seguintes:
- VPC: Valor por cota, segundo o último informe mensal
- VM: Valor de mercado no fechamento de 24/1/2024
- P/VP: relação entre valor de valor de mercado e valor por cota em 24/1/2024
- DY mensal: dividend yield da última distribuição de dividendos, com pagamento em janeiro
Pode-se ver na tabela que apenas um dos dez fundos selecionados, o VBI Prime Properties (PVBI), se encontrou ao fim do pregão desta quarta-feira (24) sendo negociado com ágio em relação ao valor de mercado.
Lajes corporativas: cenários possíveis e cuidados na análise
Para Pedro Dafico, a principal prioridade do setor é que a atividade econômica continue crescendo, o que levará as empresas a buscar novos espaços e, assim, reduzir a vacância dos edifícios corporativos. Ele alerta, porém, que essa busca se dará em diferentes velocidades, de acordo com as regiões e as características dos edifícios. “Vale lembrar que a busca naturalmente ocorre nas regiões primárias, escoando para regiões secundárias e terciárias na sequência”, diz.
O analista da Suno Research destaca ainda que a as projeções da atividade construtiva em São Paulo, principal mercado do setor, tende a cair nos próximos anos. “Isso reforça a tendência de queda da taxa de vacância. Portanto, aliado ao crescimento da absorção líquida e uso da reciclagem do portfólio, com vendas de ativos e redução da alavancagem, podemos ver valorizações de alguns FIIs no curto e médio prazo. Mas reforço: o processo é mais lento que em outros segmentos”, completa Dafico.
Quanto ao investidor, ele recomenda cuidado na empolgação com um preço supostamente barato. “O investidor deve entender que nem sempre um deságio vai buscar sua referência, sendo crucial entender todos os pormenores antes de montar uma posição, sobretudo para alinhar suas perspectivas e as do fundo, já que uma potencial valorização pode demorar tempo para ser concretizada”, destaca Pedro Dafico.
O analista aponta que o investidor deve analisar as opções caso a caso, com atenção para fatores como a localização dos ativos do fundo, com prioridade para locais premium, qualidade das construções, níveis de vacância e acompanhamento da gestão do fundo.
“É preciso analisar se o fundo oferece um bom nível informacional, se tem realizado vendas com ganhos de capital, avaliar também a estrutura de capital daquele fundo. Na prática, ativos bem geridos e com essas especificações não estão com tanto desconto, justamente pela percepção de valor do portfólio”, conclui o especialista.
