Bom Dia FIIs – HGLG11, HGRE11 – Confira os destaques de 09/12
O IFIX fechou a última quinta-feira (09) em queda de -0,12%, terminando o dia em 2.660,89 pontos. No acumulado do mês de dezembro e do ano de 2021, a variação do índice é de 3,5% e -7%, respectivamente.
Também, o índice SUNO30 fechou em queda de -0,18% e 96,67 pontos. Confira na tabela abaixo:
Confira as principais notícias do mercado de FIIs:
HGLG11 traz detalhes dos seus ativos em relatório gerencial
A Credit Suisse, gestora do CSHG Logística FII (HGLG11), comunicou nesta quinta-feira (09) aos seus investidores, os resultados referentes ao mês de novembro. Também, a gestão aproveitou para informar sobre a gestão de ativos.
Em relação ao mês de novembro, o HGLG11 apresentou um resultado de R$ 21,5 milhões ou R$ 1,01 por cota. Confira abaixo:
A gestora destacou dois eventos que impactaram os resultados do fundo, a saber:
- o recebimento da terceira parcela da venda do terreno em Extrema-MG no valor de R$ 5,0 milhões, com lucro caixa de R$ 0,11 por cota;
- recebimento de aluguéis em atraso e multas no valor de aproximadamente R$ 4,8 milhões, que trouxe um resultado de R$ 0,22 por cota.
A gestão também comentou que a locatária Volkswagen solicitou a alteração do índice de reajuste de IGP-M para IPCA. Essa mudança foi acatada pelo fundo, algo considerado positivo pela gestão, uma vez que o IPCA é menos volátil do que o outro índice.
Outro fato importante foi a reavalização no valor dos ativos do fundo por uma consultoria independente, que resultou em aumento de aproximadamente 0,91% no valor patrimonial da cota do HGLG11 com base na carteira de fechamento de 29 de outubro de 2021.
Assinatura de escritura de compra
A gestão informou sobre a confirmação da compra do ativo CONE G04, concluindo a aquisição da fração ideal de 40% do terreno que faz parte do complexo logístico denominado Cone Multimodal em Cabo de Santo Agostinho, estado de Pernambuco.
Com a aquisição, em adição à fração ideal de 30% do Ativo que foi adquirida pelo HGLG11 em 20 de novembro de 2020, o fundo agora possui fração ideal de 70% do terreno. No último relatório gerencial, a gestão trouxe detalhes sobre o formato de pagamento, confire aqui, sendo o valor de aquisição total de R$ 30.000.000,00.
O ativo já possui uma pré-locação de 43% do galpão. O contrato com a empresa Seara Alimentos é de 10 anos de duração para a locação dos módulos 5, 6 e 7 que somam aproximadamente 7.900 m² no valor de R$ 51,00/m².
Existe ainda um direito de preferência para que o inquilino também alugue o módulo 4, que elevaria a locação para 57%.
Trata-se de uma pré-locação, uma vez que o imóvel ainda está em construção e com previsão de entrega até o fim do ano de 2021 e, por isso, não impacta a vacância do fundo que apenas contabilizará as áreas deste imóvel a partir da conclusão da obra.
Foi estabelecido nos acordos assinados que o vendedor pagará ao fundo, enquanto inexistente fluxo de locação do imóvel.
O valor corresponde a uma taxa anualizada de 10% calculada sobre o somatório do capital utilizado pelo HGLG11 no período em que o ativo ficar sem locação.
Parte comercial
Durante o mês de novembro, a gestão disse que não houve alteração na ocupação do fundo, que segue com 7,9% de vacância física e 6,6% de vacância financeira. Confira abaixo:
No HGLG Washington Luiz o fundo fechou uma locação de aproximadamente 2.000 m², cujo contrato deverá ser assinado nos próximos dias. Por isso, só no próximo relatório a gestora trará maiores informações.
Também existe uma demanda de locação para os prédios do Tech Town, com discussões finais para assinatura do contrato.
Em relação ao HGLG Itupeva, as obras do galpão HGLG Itupeva II seguem “a todo vapor”.
Da mesma forma, a obra de construção do galpão CONE G04 também entrou em sua fase final, alcançando o avanço físico de 86,2% e o avanço financeiro de 88,8%.
O CSHG Logística FII tem por objeto a exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e industriais, por meio de aquisição de terrenos para sua construção ou aquisição de imóveis em construção ou prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento.
HGRE11 anuncia dividendo muito grande para janeiro/2022
A Credit Suisse, gestora do CSHG Real Estate (HGRE11), comunicou nesta quinta-feira (09) aos seus cotistas os resultados do fundo referente a novembro. Além disso, a Credit Suisse deu detalhes sobre a gestão dos ativos do HGRE11, além de anunciar dividendos “gordos” para janeiro de 2022.
Referente a novembro, o fundo apresentou uma receita total de R$ 10,2 milhões, o que levou a um resultado de R$ 5,2 milhões ou R$ 0,44 por cota. O HGRE11 distribuiu até o momento 57,9% do resultado apurado no semestre e anunciou um rendimento de R$ 0,69 por cota. Confira:
A gestão disse que o fundo tem passado por diversas alterações no portfólio que geram impacto na geração de caixa, tanto em vendas com lucro a distribuir, quanto em relação a vacâncias e novas locações.
A saída de alguns inquilinos, neste caso, geram multas rescisórias, mesmo que exista quebra de fluxo de recebimento de aluguéis, enquanto as novas locações trazem carências antes da geração de caixa.
Cotistas receberão dividendos maiores em janeiro de 2022
Por isso, a gestão tomou algumas decisões para trazer maior previsibilidade ao caixa do HGRE11 e estabilidade na distribuição:
- Antecipar o pagamento da segunda e última parcela da comissão de venda do Verbo Divino, de aproximadamente R$ 2,0 milhões,
- Postergar o recebimento da terceira parcela da venda do ativo acima, previsto para 30/11/2021, no valor total de aproximadamente R$ 12,0 milhões acrescidos de correção monetária, sendo R$ 5,0 milhões distribuíveis, para 31/01/2022,
- Receber a multa rescisória da Enel, de aproximadamente R$ 7,0 milhões em duas parcelas.
Neste caso, o recebimento da multa, uma em cada semestre de 2022, servirá para reduzir os impactos das carências concedidas aos novos locatários da Torre Jatobá, que já locaram 4 dos 7 andares a serem devolvidos até o final do ano.
Desta, a distribuição de rendimentos de dezembro (paga em janeiro) ficará entre R$2,50 e R$3,00 por cota.
Abaixo, confira as receitas do fundo e o valor por cota. Repare que em outubro o ganho de capital com a venda do ativo Verbo Divino gerou um resultado extraordinário:
Reavaliação dos imóveis
Também, a gestão comentou que os ativos do fundo foram reavaliados, com valor total avaliado de R$ 1.894.600.000,00, valor este 1,65% inferior aos valores contábeis dos referidos imóveis até a data da reavaliação, levando o valor patrimonial do fundo a R$166,56 por cota.
A gestora disse que essa redução nos valores decorrem da mudança no cenário de juros do país, que impactam diretamente as taxas de desconto e capitalização dos fluxos de caixa projetados, e a piora nas expectativas de valor de locação e velocidade de absorção dos ativos.
Contudo, a dinâmica de precificação e liquidez de cotas de fundos imobiliários cria distorções nestes valores quando ajustados em valor por cota negociado a mercado, que pode se mostrar como oportunidade.
A Credit Suisse explicou que é natural que um portfólio de ativos negociados em unidades fracionadas (cotas) e com liquidez diária a precificação deste produto será diferente de um imóvel no mercado imobiliário.
Durante o mês de novembro não houve alteração na área ocupada do HGRE11. Mas na visão da gestão, há um aquecimento do mercado de escritórios, com um relevante aumento de demandas, visitas e negociações para os diversos ativos do fundo.
A carteira de imóveis do fundo fechou o mês de novembro com 23,93% de vacância física e 26,71% de vacância financeira.
O CSHG Real Estate é um fundo imobiliário do tipo tijolo com foco no mercado de escritórios comerciais.
