FIIs seguem em alta, mas ainda com muitos descontos: como aproveitar?
Mesmo com a valorização do IFIX nos últimos meses, ainda há muitos FIIs com descontos. Entenda os riscos e oportunidades.
Os fundos imobiliários (FIIs) seguem em valorização, com altas sucessivas do IFIX. O principal índice do mercado acumula alta de 22,68% em 12 meses. O cenário de queda de juros, com a taxa Selic no patamar atual de 10,75% ao ano, aquece o mercado imobiliário como um todo, contribuindo com a apreciação das cotas na bolsa.
Os descontos nas cotas dos FIIs sinalizam um duplo significado. De um lado, existem oportunidades de negociação de fundos com preço abaixo do seu valor patrimonial; de outro, o investidor precisa ser criterioso para fugir de ativos que estão depreciados por sua baixa qualidade.
De acordo com estudo da XP, apenas os segmento de fundos híbridos, hotéis, shoppings/varejo e agências bancárias seguem negociando acima de seus valores patrimoniais.
Em contrapartida, os segmentos do agronegócio, logística, papel (recebíveis) e fundos de fundos seguem abaixo do VP, ou seja, são negociados com desconto. Confira na tabela abaixo:
É perceptível que nem todos “surfaram” a onda de euforia do mercado. Segundo Pedro Dafico, analista da Suno Research, a desvalorização de muitos fundos se explica por dinâmicas próprias de cada segmento.
Pensando em setores específicos, o analista comenta que os FIIs de lajes corporativas ainda não acompanharam a alta das cotas como em outros segmentos. “Isso porque, na pandemia, o setor foi bastante fragilizado por conta do home office e muita devolução de imóveis”.
Já os fundos de papéis, que investem em crédito imobiliário, possuem outras razões que explicam seus descontos. Dafico comenta que após a queda da inflação em 2023, esses FIIs deixaram de pagar aqueles rendimentos “polpudos”, gerando uma “debandada” de investidores dos fundos desse segmento. Na prática, o que significam esses descontos nas cotas dos fundos imobiliários?
A queda no preço das cotas: riscos ou oportunidades?
Na visão de especialistas e gestores de fundos, a diferença entre o risco e a oportunidade de investir em um ativo descontado pode não ser tão óbvia para o investidor pessoa física.
No setor de lajes corporativas, Pedro Dafico comenta que muitos estão com alavancagem elevada, além de imóveis com muitas áreas sem locação. “E aí quando você vai olhar ativos específicos, tem um ou outro ali que já negocia em linha com a cota patrimonial. Por isso, tem que avaliar caso a caso como todo o investimento é necessário fazer”, ressalta o analista.
Neste caso, “diversos FIIs estão com descontos por causa do problema de qualidade do seu portfólio. Outros fundos estão com as cotas depreciadas porque o mercado ainda não está no radar dos investidores”, comenta Martin Jaco, gestor responsável pelo FII BROF11.
Em sua visão, os fundos com portfólio de qualidade e preço abaixo do patrimonial podem gerar oportunidades aos investidores. “Como as cotas estão com valores mais baixos, a rentabilidade dos FIIs estão mais elevadas”, comenta o gestor.
FIIs de papel ainda com bom desconto
Já os descontos nas cotas dos fundos de papel têm significados diferentes das lajes corporativas. Dafico explica que o “investidor de fundo imobiliário é um investidor novato”. Muitos começaram a investir na época da pandemia, antes do “boom” do mercado em 2019.
Com a alta da inflação em 2021 e 2022 com o IPCA batendo 12% ao ano, aqueles rendimentos mensais que chegavam a 1,30% ao mês ficaram mais raros entre 2023 e 2024.
Com a inflação chegando mais perto da meta nos últimos meses, a queda nos dividendos de FIIs “desanimou” o investidor que estava acostumado aos ganhos acima de 1% ao mês, comenta o analista da Suno.
Ou seja, o desconto de muitos FIIs não representa a qualidade dos seus ativos. Por outro lado, a gestora do CLIN11 explica que o cenário é positivo para continuar investindo em fundos com bons portfólios.
“Com a queda já programada da Selic, o mercado como um todo tende a se favorecer. No caso dos mercados de CRI, a gente entende que os fundos atrelados ao IPCA tendem a ter bons resultados porque temos um governo mais expansionista, e a garantia da reposição da inflação, com juro real é um ótimo mecanismo de proteção ao investidor”, comenta a gestora.
Agora que a inflação voltou para um patamar normal dentro da realidade brasileira, Dafico comenta que os fundos de CRIs majoritariamente indexados ao IPCA, os rendimentos devem se valorizar. O IPCA em fevereiro deste ano bateu a marca de 0,83%, sendo que em janeiro fechou em 0,42%.
A Fator, gestora responsável pelos fundos VRTA11, VRTM11 e OUJP11 entre outros, comenta que a inflação alta é benéfica para o mercado de recebíveis imobiliários, já que a maioria dos CRIs indexados ao IPCA possuem uma defasagem entre 2 e 3 meses.
Ou seja, fundos que sofreram com quedas nos rendimentos nos últimos meses, podem passar por uma recuperação na sua distribuição, obviamente, sem o mesmo ímpeto altista dos anos 2021 e 2022.
E com isso, a percepção de valor do investidor pode ser ajustada novamente, levando a uma nova apreciação nas cotas desses fundos imobiliários, acredita Dafico. Mesmo assim, quem investe em FIIs precisa ficar atento: nem todo desconto é bom. O ideal sempre é analisar caso a caso.
