FIIs para renda passiva: invista agora e comece a pensar na aposentadoria
Investimento em FIIs é opção para complementar a renda na hora de parar de trabalhar, mas processo deve começar cedo, apontam analistas.
Foi-se o tempo em que se planejar para uma boa aposentadoria pedia apenas o cumprimento básico das regras da Previdência Social. Com as mudanças nas dinâmicas populacionais e econômicas das últimas décadas, o planejamento previdenciário tem começado cada vez mais cedo e o acesso aos fundos imobiliários (FIIs) facilitou a tarefa de quem via o mercado imobiliário como opção para renda passiva na hora de parar de trabalhar.
Ao contrário da compra de um imóvel, que envolve cifras elevadas e a necessidade de um grande aporte de capital, ou a obtenção de financiamentos bancários que podem perdurar por até 30 anos, o investimento em FIIs pode ser diluído ao longo do tempo com aportes mensais inferiores a R$ 100.
O valor mais acessível das cotas dos fundos imobiliários traz ainda outra vantagem em relação ao investimento direto em um imóvel: a possibilidade de diversificar a carteira com diversos tipos de estratégias, com risco muito menor do que ficar na mão de apenas um ou dois inquilinos.
Vale lembrar ainda que é possível obter rentabilidade de duas formas com os FIIs: ganho de capital, por meio da venda com lucro das cotas, e dividendos, que são isentos de imposto de renda para pessoas físicas e devem compor a maior parte dessa renda passiva, por serem previsíveis, uma vez que mudanças nas políticas de distribuição de dividendos dos FIIs geralmente são informadas com antecedência pelas gestoras.
Além disso, caso exista a necessidade de transformar o investimento em dinheiro no caixa, preferencialmente com ganho de capital, a liquidez dos ativos negociados em bolsa é muito maior do que propriedades que podem, muitas vezes, ficar anos no mercado à espera de um comprador.
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FIIs: renda passiva exige planejamento e tempo
Para colocar em prática o plano de renda passiva com FIIs e complementar a renda da hora da aposentadoria, analistas alertam que é preciso ter os olhos fixos no médio e longo prazos. “Um bom ativo sempre está neste horizonte de tempo. Quanto maior a janela de tempo, maior a sua capacidade de tomar risco”, aponta Andre Poppe, analista da Warren Investimentos.
Assim, o ideal é que essa estratégia seja iniciada o quanto antes, já que pessoas com idade mais avançada podem sofrer com a volatilidade natural dos investimentos em renda variável, principalmente em caso de necessidade de liquidez imediata que pode exigir uma venda de cotas por valor abaixo da aquisição, por exemplo.
De olho no longo prazo, a Warren vem tentando se antecipar ao próximo ciclo de juros e tem aumentado a posição em fundos de tijolo, mostrando otimismo com portfólios de shoppings e lajes corporativas. “Ainda existe muito ruído da pandemia, mas já está claro que o escritório não vai acabar, mas apenas mudar”, explica Bruno Viveiros, também analista da casa.
A Warren também acredita nos benefícios de se ter uma pequena fatia do patrimônio em FIIs alocada em Fundos de Fundos (FoF) como uma forma de “investimento alternativo” dentro do portfólio, já que existe uma capacidade de geração de ganho de capital e diversificação de renda num processo acompanhado diariamente por analistas e gestores.
Enquanto a estratégia da Warren tenta antecipar tendências de mercado de médio e longo prazo, a Mirabaud, especialista em gestão de patrimônio, prefere utilizar uma tática diferente quando o assunto são investimentos em FIIs visando renda passiva na aposentadoria.
Eric Hatisuka, head de investimentos da casa, explica que a tendência é optar por estratégias que minimizem os riscos, de forma a garantir a renda necessária para os objetivos do cliente.
Assim, o family office prefere alocar o capital em fundos que estejam menos vulneráveis aos ciclos de taxa de juros e outros eventos macroeconômicos cuja antecipação seja mais complexa — como os fundos de tijolos ou híbridos.
Além disso, o CIO aponta que, como o objetivo principal é renda, a valorização do imóvel obtida com um FII de tijolo dificilmente entraria na conta — e, em alguns momentos de mercado, teria liquidez limitada, o que não seria ideal para aqueles que dependem da renda gerada por esses ativos.
“Entrar em um FII de tijolo é comparável a investir em ações quando o assunto é market timing. O universo de recebíveis sente menos essas viradas”, explica o gestor.
A preferência da casa fica com os fundos de papel que não ofereçam grandes complexidades — como infraestrutura — e em bons gestores de crédito de casas consolidadas. FIIs de recebíveis investem em títulos do setor imobiliário e também acabam sentindo o efeito da taxa de juros, mas em menor escala e em geral com boa correção atrelada ao IPCA.
Cuidado com o reinvestimento
O trabalho do investidor em FIIs não termina depois da seleção dos ativos até o seu patamar desejado. Como os fundos são geradores de renda, os dividendos periódicos começam a pingar na conta bem antes da hora de colocar os pés para cima e guardar de vez a carteira de trabalho.
Para os analistas da Warren, essa é uma questão que deve ser levada em conta na hora de traçar a estratégia — já que será preciso um esforço de realocação do capital colhido de tempos em tempos.
Já Eric Hatisuka, da Mirabaud, acredita que o ideal é compor um portfólio até o nível desejado de renda passiva mensal. Caso o valor não vá ser destinado ao uso pessoal no momento, o indicado é rebalancear a carteira, conforme a necessidade, em outros ativos fora do universo dos FIIs — e, com isso, reduzir os riscos e a volatilidade do portfólio.
A Warren aponta os títulos do governo como uma boa opção e lembra que a escolha tem que ser tática, estando alinhada às metas futuras.
Seja qual for a estratégia de alocação escolhida por aqueles que desejam renda passiva de FIIs na aposentadoria, os especialistas são unânimes na mensagem final: é preciso estudar as carteiras dos fundos e escolher aqueles com qualidade e características mais alinhados ao objetivo e papel que o ativo terá dentro do seu patrimônio.
