FII SNEL11 está caro? Entenda por que nem sempre o P/VP é um indicador exato
FII SNEL11 vem sendo negociado quase 30% acima de seu valor patrimonial, mas gestora alerta para defasagem desse indicador.
O SNEL11, fundo imobiliário de energias limpas da Suno Asset, vem se destacando nos últimos meses ao aumentar de forma consistente sua base de cotistas, chegando a 16 mil investidores. Desde o início do ano, o FII acumula um retorno total superior a 20%, considerando a valorização do preço de mercado e os dividendos distribuídos de forma recorrente, o que o fez figurar entre os destaques no ano no mercado de FIIs.
Além disso, o SNEL11 recebeu dois reconhecimentos relevantes recentemente: em junho, foi incluído entre as microcaps do índice internacional FTSE Global Equity Index Series, criado pela FTSE, gestora de índices que faz parte do grupo econômico LSEG, que é o proprietário da Bolsa de Londres. Em setembro, passou a compor a carteira teórica do IFIX, o principal índice do mercado de fundos imobiliários no Brasil, o que contribuiu para ampliar sua liquidez em mais de 50%.
Há quem diga, no entanto, que o SNEL11 está “caro”, observando apenas um indicador, a relação P/VP, que faz a comparação do preço de mercado e o valor patrimonial do fundo. Nesta quinta-feira (16), o FII sob gestão da Suno Asset terminou o pregão negociado a R$ 9,19 por cota, enquanto o valor patrimonial, atualizado pela data-base de 30 de setembro, é de R$ 7,08.
Assim, o P/VP do SNEL11 está em 1,29x, muito acima da média do mercado de FIIs, especialmente no atual momento de queda diante de um cenário macroeconômico de juros em elevação. Os fundos estão em sua maioria descontados, ou seja, com P/VP abaixo de 1, sendo negociados a preço menor do que seu valor patrimonial.
Cotação SNEL11
O problema nessa conta é que o SNEL11 é um fundo de desenvolvimento, ou seja, que investe na construção e posterior exploração de imóveis – no caso, de usinas fotovoltaicas, que geram energia a partir da luz solar. E os fundos de desenvolvimento costumam ter um patrimônio líquido defasado, já que ele ainda é baseado nas duas emissões de cotas já realizadas pelo FII, e não no valor real das usinas que já estão prontas e gerando receita.
“A analogia pode ser feita com a construção de uma casa: você tem o preço isolado dos materiais, como areia, tijolos e cimento; os itens de acabamento, como tinta, portas e janelas; e o custo da mão de obra. Ora, se a casa foi um investimento, provavelmente você deseja que o valor final seja superior ao montante investido na construção”, analisa o CIO da Suno Asset, Vitor Duarte.
No caso do fundo imobiliário SNEL11, a atualização do patrimônio líquido deve acontecer quando as usinas já em funcionamento, construídas com o valor captado na oferta pública inicial, passarem por uma avaliação a preço justo, o que é feito periodicamente por especializadas. “Quando essa avaliação foi feita, teremos um valor real dos imóveis, e aí sim o P/VP vai ficar mais próximo da realidade”, completa Duarte.
Receita do SNEL11 vem de usinas já em funcionamento
Na próxima semana, no dia 25, a Suno Asset pagará os dividendos do SNEL11 referentes aos resultados de setembro, no valor de R$ 0,10 por cota, o que representou um dividend yield mensal de 1,09% em relação ao fechamento da cota na virada do mês, em R$ 9,15.
A receita do SNEL11 vem da locação das usinas fotovoltaicas a grandes consumidores de energia, que realizam a geração e a venda dessa energia em busca de créditos em suas próprias contas.
Enquanto as usinas do primeiro lote já estão prontas e gerando receitas recorrentes. os empreendimentos construídos com o capital arrecadado na segunda emissão devem estar prontos até o fim do ano. e a gestão de FII trabalha com a Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel) para que elas sejam conectadas rapidamente ao Sistema Elétrico Nacional e possam entrar em operação.
