Galpões logísticos: e-commerce amplia busca por imóveis perto de SP e esquenta mercado
Galpões logísticos: num raio de até 60 km de distância da capital são o foco principal das empresas de e-commerce.
O mercado de galpões logísticos se mantém fortemente aquecido, parecendo imune ao cenário macroeconômico que projeta mais um período de elevação da Selic, e as empresas de e-commerce vêm se destacando por uma mudança em sua estratégia de ocupação: o aumento do uso de imóveis nas proximidades de São Paulo.
A necessidade de atender de forma cada vez mais rápida os clientes do maior mercado consumidor do país resultou em avanço expressivo da ocupação de condomínios logísticos por inquilinos do segmento, no raio de até 60 quilômetros de São Paulo.
O levantamento é da consultoria Binswanger Brazil. No terceiro trimestre, a soma das áreas locadas por Amazon, B2W, Magalu, Mercado Livre, Shein e Shopee, no raio de 30 quilômetros da capital paulista, chegou a 887.571 metros quadrados, com incremento de 18,5% na comparação com o mesmo período de 2023.
O destaque entre os inquilinos ficou por conta do Mercado Livre, principal marketplace e maior locatário de galpões do Brasil, cuja área ocupada aumentou 37,1%, para 477.241 metros quadrados. A Shopee respondeu pelo segundo maior crescimento, de 25,3%, para 37.699 metros quadrados. Os imóveis nesse raio em geral têm o chamado perfil “last mile”, ou seja, o último ponto de manuseio dos objetos antes da entrega para o consumidor.
No raio entre 30 e 60 quilômetros da capital paulista, a expansão conjunta das cinco empresas que fazem parte do levantamento da Binswanger alcançou 21,6%, no intervalo de julho a setembro, para 1.030.882 metros quadrados. Isoladamente, a Shopee elevou sua ocupação em 156,8%, para 115.867 metros quadrados.
Esse cenário explica algumas mudanças de estratégia do pontos de vista de fundos imobiliários do segmento, caso do BTLG11, que vem realizando um processo de reciclagem de portfólio com a intenção de ampliar sua presença na região metropolitana de São Paulo. Em outubro, o FII adquiriu um lote de 13 ativos, em que mais de 90% da receita vem de imóveis localizados num raio de até 60 km do centro da capital paulista.
Algumas das aquisições recentes do GGRC11 também se incluem nesse perfil, como um dos imóveis comprados junto ao SNLG11, situado em Pirituba, zona oeste de São Paulo, a menos de 30 km do centro e que estava desocupado.
Galpões: ocupação recua no interior de SP
Por outro lado, na região de 60 a 90 quilômetros de São Paulo, a área locada caiu 11,2%, para 27.832 metros quadrados. No raio de 90 a 120 quilômetros, não houve variação; nos mercados com distância superior a 120 quilômetros da capital, com praças relevantes como Ribeirão Preto e São José do Rio Preto, a ocupação por parte do e-commerce encolheu 19,2%, para 7.842 metros quadrados.
Considerando todo o Estado de São Paulo, o grupo composto por Amazon, B2W, Magalu, Mercado Livre, Shein e Shopee elevou a área ocupada em 19,1%, para 1.979.991 metros quadrados, segundo a pesquisa da Binswanger.
A crescente relevância da logística nas operações do varejo eletrônico tem resultado em novas estratégias das empresas no segmento. O Grupo Casas Bahia e a Magalu anunciaram marcas para suas atuações em logística. Sob a marca CB Full, a Casas Bahia vai unificar sua presença em “fulfillment”, transportes e como operador logístico. A Magazine Luiza fará operações do segmento com a marca Magalog. Em outubro, Magalu e AliExpress deram início à comercialização mútua de mercadorias em seus marketplaces.
As apostas do segmento estão em vários locais do Brasil. A Amazon passou a ter três bases adicionais de entrega no Rio de Janeiro, em galpões logísticos localizados em Belford Roxo, Manguinhos e São Gonçalo. Com isso, a empresa pretende acelerar a distribuição de produtos e marcar presença nas comunidades fluminenses, em parceria com a FavelaLlog, empresa especializada em entregas em regiões periféricas.
