FIIs avançam com troca de cotas e fusões, apesar da Selic a 15%
O setor de fundos imobiliários mantém uma trajetória de crescimento mesmo com a Selic a 15% ao ano, desafiando a lógica de que juros elevados tiram competitividade dos FIIs frente à renda fixa. Gestoras têm usado abordagens diferenciadas para sustentar a performance, ganhar escala e ampliar liquidez, preservando a atratividade de seus portfólios em um ambiente de capital mais caro.
Segundo Stephanie Camacho, sócia da RBR, a maturidade do mercado nos últimos 11 anos favoreceu veículos maiores e mais líquidos, com melhor resistência e precificação mais próxima ao valor patrimonial. Esse cenário reforça a busca por eficiência operacional e governança, ao mesmo tempo em que abre espaço para consolidações bem estruturadas.
Entre as metodologias mais utilizadas pelos FIIs em ambiente de Selic elevada, destacam-se a troca de cotas em ofertas públicas e as fusões entre fundos.
Essas estratégias ampliam o tamanho das carteiras, reduzem despesas, elevam a liquidez e diversificam os investimentos, mitigando o desafio de emissões tradicionais em momentos de desconto sobre o valor patrimonial.
Com as cotas negociando abaixo do valor patrimonial no secundário, a captação fica pressionada e limita novas aquisições. Para contornar o quadro, gestoras adotam trocas de posições e estruturas de combinação de veículos, mantendo o ritmo de crescimento num mercado com menor disponibilidade de capital.
Permutas, fusões e o ganho de escala nos FIIs
O GGRC11 é um caso emblemático: utilizou a troca de cotas para incorporar ativos do RELG11 e prepara a integração de VTLT11 e BLMG11 sem desembolso financeiro, por meio da entrega de novas cotas aos investidores incorporados.
A Suno Asset replicou a lógica no lançamento do SNFF11, permitindo a troca de posições em outros fundos por cotas do novo produto, mirando carteiras subavaliadas com potencial, ainda que com menor atratividade de dividend yield.
A Fator destaca que veículos menores, como VRTA11 e VRTM11 no ecossistema sob sua gestão, enfrentam mais dificuldade para crescer, enquanto fundos maiores atraem mais cotistas, ganham liquidez e resilência. A consolidação beneficia também o investidor ao substituir posições pulverizadas por participação em um veículo mais diversificado, com maior poder de negociação e cobertura de analistas.
A RBR conduz movimentos de unificação — casos de RBRX11, RBRF11 e a incorporação do PULV11 ao RBRR11 — buscando eficiência e modernização.
No mercado, a Patria integra operações herdadas de Credit Suisse e VBI, reduzindo sua base de 28 fundos para cerca de 10; a Alianza concentrou o crédito no ALCZ11; e a Iridium funde IRIM11 ao IRDM11.
Na visão de Vinícius Araújo, do RI da TRX, a concretização dessas operações traz desafios. “É necessário alinhar os interesses entre gestoras e cotistas, algo que pode gerar debates quando há diferenças de estratégia ou de qualidade entre os portfólios”.
A definição da relação de troca de cotas, baseada na avaliação justa dos ativos, é outro ponto sensível, já que nem sempre todos os investidores se sentem contemplados.
Apesar da complexidade técnica e de quóruns elevados em assembleias, o avanço sinaliza uma indústria de fundos imobiliários mais robusta, seletiva e preparada para ciclos de juros altos.
