VRTM11: fundo imobiliário entrega 125% do CDI com lucro acima de R$ 3,6 milhões
O fundo imobiliário Fator Verità Multiestratégia (VRTM11) registrou em setembro um resultado líquido de R$ 3,68 milhões, mantendo o foco na alocação estratégica entre imóveis, fundos imobiliários (FIIs) e certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).
A gestão destacou a ampliação da exposição em operações estruturadas e a movimentação ativa do portfólio, com novas aquisições e desinvestimentos pontuais.
No mês, o fundo vendeu R$ 6 milhões do CRI Terrassa e realizou a compra de R$ 8,7 milhões do CRI Gafisa II – Oscar Freire, remunerado a IPCA + 11% ao ano.
Na carteira de imóveis, o VRTM11 assinou a aquisição de oito unidades na planta do Habitat Casa Laguna, em Goiás, com investimento total de R$ 5,8 milhões. Além disso, o fundo liberou R$ 10,9 milhões em recursos destinados a empreendimentos ainda em obras, como parte do cronograma de repasses previstos.
O mês também foi marcado por recompras de unidades em projetos já concluídos, totalizando aproximadamente R$ 1,56 milhão. Entre elas, duas unidades do Mirai Atibaia (R$ 863 mil), uma do Mirai Suzano (R$ 231 mil), duas do Residencial José Antônio Bortolotto (R$ 149 mil) e uma do Habitat Vida (R$ 316 mil).
Essas operações reforçam o modelo do fundo, que se beneficia de um “kicker” — ganho adicional proveniente das recompras — com potencial estimado de R$ 0,08 por cota caso todas as unidades sejam recompradas.
Fundo imobiliário VRTM11: ganho potencial de unidades em Barueri
Ainda em relação a agosto, o FII iniciou a escrituração de três unidades remanescentes do empreendimento Alpha Houses I, em Barueri (SP), após inadimplência do vendedor. O investimento total nessas unidades soma R$ 1,93 milhão, o equivalente a R$ 642 mil por unidade, além de R$ 500 mil em custos adicionais (ITBI e liberação de alienação fiduciária).
Com isso, o custo médio final por unidade será de cerca de R$ 810 mil, enquanto o valor de mercado estimado ultrapassa R$ 1,1 milhão — o que pode gerar ganho líquido entre R$ 150 mil e R$ 200 mil por unidade, após despesas de comercialização.
Redução em FIIs e avanço em operações estruturadas
Na carteira de fundos imobiliários, o VRTM11 reduziu sua exposição, realizando vendas que totalizaram R$ 4,1 milhões. As alienações incluíram a diminuição de posições em OULG11 (logística) e VISC11 (shoppings), além do encerramento completo da posição em BRCO11 (logística).
No acumulado de 2025, a redução na exposição a FIIs chega a R$ 57 milhões, enquanto cresce o foco em operações estruturadas e CRIs, segmentos considerados mais estratégicos no atual ciclo de juros. Mesmo após os desinvestimentos, a carteira segue diversificada: cerca de 45% em fundos de tijolo, 33% em fundos de papel e 21% em híbridos.
Em setembro, o VRTM11 distribuiu R$ 0,09 por cota, mantendo reserva de R$ 0,022 por cota para reforçar o fluxo de dividendos. O dividend yield mensal foi de 1,29%, com base na cotação de R$ 6,96, o equivalente a 125% do CDI bruto. O fundo encerrou o mês com R$ 18,9 milhões em caixa, montante destinado a novas alocações, taxas e rendimentos.
O P/VP de 0,75x indica que as cotas do fundo imobiliário seguem negociadas com desconto em relação ao valor patrimonial, reforçando o potencial de valorização no médio prazo. A inflação medida pelo IPCA fechou agosto em -0,11%, influenciando momentaneamente os recebíveis indexados ao índice, que possuem defasagem média de dois a três meses.
