Gestão ganha protagonismo e redefine análise de FIIs híbridos, diz sócio da TRX
O crescimento acelerado do mercado de fundos imobiliários no Brasil tem mudado a forma como investidores e analistas devem avaliar os ativos, especialmente no caso dos fundos híbridos.
A avaliação foi feita por Luiz Augusto, sócio fundador da TRX, durante painel no FIIs Experience, evento promovido pela Suno, em São Paulo.
Segundo ele, o volume atual de fundos imobiliários disponíveis torna inviável uma análise aprofundada de todos os portfólios, exigindo uma mudança de abordagem por parte do mercado.
“Não vai mais existir espaço para esse nível de profundidade com a quantidade de fundos que temos hoje”, afirmou.
Excesso de opções muda o jogo
Luiz Augusto destacou a diferença entre o Brasil e mercados mais maduros, como os Estados Unidos. Enquanto lá existem cerca de 40 a 50 REITs relevantes, por aqui o número de FIIs gira em torno de centenas. Na prática, isso aumenta significativamente a complexidade para o investidor.
“Hoje, o jogo não é mais analisar imóvel por imóvel. É analisar a capacidade de gestão”, disse.
Ele explica que gestoras com muitos fundos enfrentam desafios operacionais relevantes, que vão além da simples seleção de ativos. “A complexidade não é suprida apenas por pessoas. Existe um limite operacional.”
Nova forma de analisar fundos
Diante desse cenário, o executivo defende uma abordagem mais estratégica na análise, baseada em priorização. “A análise passa a ser uma curva ABC. Você faz um ‘deep dive’ em uma parcela dos ativos, cerca de 40% deles, não todos”, afirmou.
Nesse contexto, a capacidade da gestora de alocar capital, gerir portfólio e tomar decisões passa a ser o principal diferencial competitivo.
“O que está vendendo hoje é capacidade de gestão”, resumiu.
Valor além dos números
Luiz Augusto também ressaltou que nem todos os ativos devem ser analisados apenas sob a ótica quantitativa. “Existem imóveis que não são só retorno. Têm valor implícito, identificação, posicionamento”, disse.
Como exemplo, ele citou ativos presentes no portfólio do TRXF11, incluindo hospitais de referência como Hospital Israelita Albert Einstein e Hospital Sírio-Libanês, além de centros logísticos ocupados por empresas como Mercado Livre e Shopee.
Para ele, a combinação entre ativos estratégicos e gestão eficiente será determinante para o desempenho dos fundos híbridos nos próximos anos.
