TRXF11 negocia compra de cinco shoppings da Iguatemi por R$ 876 milhões
O fundo imobiliário TRXF11 (TRX Real Estate) anunciou duas operações que movimentam sua carteira em direções distintas: de um lado, a aquisição de participações em cinco shoppings administrados pela Iguatemi, em uma transação avaliada em R$ 876,1 milhões; de outro, a venda de três imóveis locados ao Grupo Pão de Açúcar por aproximadamente R$ 109,3 milhões.
Na operação de compra, o fundo celebrou um memorando de entendimentos vinculante com a Iguatemi e outros vendedores para adquirir participações em cinco empreendimentos. O portfólio inclui 35,55% do Shopping Praia de Belas, em Porto Alegre (RS), 36% do Iguatemi Alphaville, em Barueri (SP), e participações de 10% no Iguatemi Ribeirão Preto e 10% no Iguatemi São José do Rio Preto, ambos no interior paulista.
Também faz parte da transação uma participação de 36% no I Fashion Outlet Novo Hamburgo, no Rio Grande do Sul. A Iguatemi permanecerá responsável pela gestão e administração dos empreendimentos, mantendo a continuidade operacional dos ativos após a eventual conclusão da operação.
O preço total atribuído ao portfólio é de R$ 876,15 milhões. Desse montante, R$ 569,5 milhões serão pagos no fechamento: cerca de R$ 219 milhões em dinheiro, enquanto aproximadamente R$ 350,5 milhões poderão ser compensados por meio da subscrição e integralização de cotas do TRXF11 pelos próprios vendedores.
Os R$ 306,7 milhões restantes serão pagos em duas parcelas corrigidas pela Taxa DI. A primeira, de R$ 131,4 milhões, terá vencimento em até 12 meses após o fechamento, enquanto a segunda, de R$ 175,2 milhões, será paga em até 24 meses.
TRXF11 também vende imóveis ao Pão de Açúcar
Na outra ponta da estratégia de reciclagem da carteira, o TRXF11 celebrou um compromisso para vender três lojas localizadas em São Paulo e São Caetano do Sul (SP). Os imóveis são atualmente ocupados pelo Pão de Açúcar, por meio de contratos de locação atípicos com vencimentos entre julho e agosto de 2035.
O valor acordado para a venda é de aproximadamente R$ 109,25 milhões. Metade do montante, equivalente a R$ 54,625 milhões, será paga à vista, enquanto os outros R$ 54,625 milhões serão quitados em seis parcelas semestrais, iguais e consecutivas, corrigidas pelo IPCA.
Após o pagamento do sinal, o comprador terá direito ao recebimento integral dos aluguéis dos imóveis. A formalização definitiva da operação dependerá da confirmação da viabilidade da aquisição e do cumprimento das condições previstas no compromisso.
Caso a transação seja concluída conforme as premissas atuais, o TRXF11 estima registrar um lucro de aproximadamente R$ 34,8 milhões, equivalente a R$ 0,56 por cota. A operação também apresenta uma taxa interna de retorno (TIR) estimada em 13,2% ao ano.
Além do ganho com a venda, a operação deve contribuir para a redução da alavancagem do fundo em aproximadamente R$ 51,9 milhões, correspondente ao saldo devedor relacionado ao financiamento utilizado para a aquisição dos imóveis.
Venda supera avaliação e abre espaço para reciclagem da carteira
O preço negociado para os imóveis está 14,9% acima do último laudo de avaliação e corresponde a um cap rate de 6,3%, considerando o aluguel mensal vigente.
A expectativa da gestora é que os documentos definitivos da compra e venda sejam assinados em até 90 dias, contados a partir da celebração do compromisso, desde que sejam superadas as condições necessárias para a conclusão da operação.
Já a aquisição dos cinco shoppings da Iguatemi ainda está sujeita a condições precedentes, incluindo a aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) e a formalização dos documentos definitivos da transação.
