Gestores de FIIs priorizam eficiência e ampliam gestão ativa para maximizar portfólios
Depois de um ciclo marcado por captações relevantes e expansão de portfólios, relatórios gerenciais de março de 2026 começam a indicar uma possível mudança de foco em parte dos fundos imobiliários.
Em vez de crescimento via novas aquisições, alguns gestores vêm dando maior ênfase à extração de valor dos ativos já presentes nas carteiras — movimento que aparece com mais clareza em fundos de tijolo, segundo análise de documentos recentes realizada pelo portal FIIs.
O caso do BTLG11 é um dos exemplos mais evidentes. O fundo logístico reportou, no período, uma sequência de renegociações com ganhos relevantes. Em Ribeirão Preto, um novo contrato foi fechado com valor 43% superior ao anterior. Em Mauá, a revisão de um contrato — que representa 51% da área do ativo — resultou em aumento de 25% no aluguel, além de extensão de prazo e reforço de garantias. Já em Louveira, outro contrato revisado gerou ganho de 17%.
Os dados também mostram um movimento consistente dentro do próprio portfólio. Em um dos ativos, 80% da área já passou por revisionais, com ganho médio de 24%, enquanto a vacância segue em patamar baixo, de 2,9%. Esse conjunto de informações sugere uma atuação ativa do gestor na atualização de contratos, buscando alinhamento aos níveis de mercado.
Gestão alavanca resultado em shoppings
Esse tipo de iniciativa não aparece apenas no segmento logístico, embora com características diferentes. Nos fundos de shopping centers, a gestão operacional também tem ganhado destaque como alavanca de resultado. No HSML11, por exemplo, o portfólio registrou crescimento de 4% no NOI em relação ao ano anterior, com seis dos oito shoppings apresentando avanço operacional.
Além disso, o fundo imobiliário tem atuado na reconfiguração do mix de lojas, com mudanças que indicam busca por maior qualificação do portfólio. Ao mesmo tempo, os dados mostram que esse processo não ocorre de forma linear. Em um dos empreendimentos, houve queda de 10% no NOI, impactada por maior inadimplência e menor receita de locações não recorrentes, evidenciando que ganhos operacionais convivem com pressões específicas de cada ativo.
Lajes corporativas mostram-se estáveis
Nos fundos de lajes corporativas e híbridos, os relatórios apontam mais estabilidade do que expansão. O KNRI11 encerrou março com vacância praticamente inalterada, em 4,20% no físico e 5,44% no financeiro, mesmo após movimentações como entrada e saída de inquilinos em diferentes ativos. Os números indicam manutenção do nível de ocupação, em um ambiente ainda seletivo para o segmento de escritórios.
Já nos fundos de papel, a dinâmica segue distinta. No KNCR11, a gestão manteve ritmo elevado de alocação, com R$ 320,5 milhões investidos em novos CRIs no mês e um pipeline de aproximadamente R$ 2,2 bilhões em análise. Nesse caso, o desempenho continua mais diretamente ligado ao nível das taxas de juros e ao carrego das operações do que a iniciativas de gestão ativa sobre ativos físicos.
Capacidade de gestão dos ativos
Na prática, os relatórios gerenciais de março sugerem que o mercado pode estar atravessando um momento de transição em alguns segmentos. Se, nos últimos anos, o crescimento dos FIIs esteve fortemente associado à expansão dos portfólios, os dados mais recentes indicam que, ao menos em parte dos fundos de tijolo, a geração de valor também passa pela capacidade de gestão sobre ativos existentes.
Trata-se, por ora, de um movimento ainda não uniforme entre estratégias e segmentos, mas que começa a aparecer com maior frequência nos documentos divulgados ao mercado.
