Nova Faria Lima? Como a Chucri Zaidan virou um dos principais polos corporativos de SP
Durante décadas, a Avenida Faria Lima ocupou posição incontestável como principal endereço corporativo do Brasil. Sede de bancos, gestoras, fintechs, escritórios de advocacia e multinacionais, a região tornou-se sinônimo de escritórios premium e concentrou parte da expansão do mercado corporativo paulistano. Mas um movimento observado por diferentes consultorias e confirmado pelos principais fundos imobiliários (FIIs) de lajes corporativas sugere uma mudança: a Chucri Zaidan deixou de ser apenas uma alternativa à Faria Lima e passou a figurar entre os principais destinos corporativos para empresas em busca de expansão, relocalização e consolidação de operações.
A transformação ocorre em um momento de recuperação consistente do mercado corporativo de São Paulo. Dados do Itaú BBA mostram que a vacância dos escritórios paulistanos caiu para 15,1% no primeiro trimestre de 2026, o menor nível da série histórica acompanhada pela instituição. Já a Binswanger apontou vacância de 12,8%, acompanhada por preço médio de locação de R$ 144,42 por metro quadrado.
Ao mesmo tempo, os estudos mostram avanço dos preços pedidos nos principais polos corporativos da cidade, especialmente nas regiões premium, refletindo a redução da oferta disponível e o aumento da competição por espaços de qualidade.
A valorização também aparece nos números das regiões mais disputadas da capital. Dados compilados pelo Itaú BBA com base na plataforma SiiLA mostram que a Faria Lima encerrou o primeiro trimestre de 2026 com preço médio pedido de R$ 310,12 por metro quadrado, enquanto a região da Juscelino Kubitschek alcançou R$ 334,34 por metro quadrado. Já a Chucri Zaidan registrou preço médio de R$ 117,91 por metro quadrado, diferença que ajuda a explicar por que parte das empresas passou a considerar a região como alternativa.
Escassez da Faria Lima cria novos polos
Parte da ascensão da Chucri Zaidan está diretamente ligada ao sucesso da própria Faria Lima. Os estudos de consultorias como Newmark, Cushman & Wakefield, Binswanger e Buildings mostram que a disponibilidade de grandes lajes corporativas na região ficou cada vez mais restrita. Em diversos edifícios, a oferta de áreas para ocupação tornou-se limitada, enquanto os preços pedidos ultrapassaram a marca de R$ 300 por metro quadrado.
A consequência foi um fenômeno comum em mercados imobiliários maduros: a migração gradual da demanda para regiões capazes de oferecer padrão semelhante de qualidade, mas com maior disponibilidade de espaços e preços relativamente mais competitivos.
É nesse contexto que a Chucri Zaidan passou a ganhar protagonismo. Dados compilados pelo Itaú BBA mostram que a vacância da região recuou de 26,66% no primeiro trimestre de 2024 para 13,42% no primeiro trimestre de 2026. Poucos mercados corporativos em São Paulo registraram uma redução tão expressiva em período semelhante.
Mais do que uma simples queda da vacância, os números indicam absorção consistente dos espaços vagos acumulados durante os anos posteriores à pandemia. Em paralelo, a região passou a concentrar parte relevante das novas locações registradas no mercado paulistano.
Atrativos que já não existem na Faria Lima
Além do custo mais competitivo, a Chucri Zaidan reúne características que ajudam a explicar seu crescimento. O eixo formado por Chucri Zaidan, Berrini, Rochaverá e Marginal Pinheiros concentra edifícios corporativos modernos, muitos deles classificados como AAA, com grandes lajes corporativas, infraestrutura recente e capacidade para acomodar operações de grande porte.
Esse aspecto se tornou especialmente relevante em um mercado em que a disponibilidade de grandes áreas diminuiu significativamente. Enquanto empresas que buscam milhares de metros quadrados encontram poucas opções na Faria Lima, a Chucri ainda apresenta estoque capaz de absorver expansões relevantes sem comprometer o padrão dos empreendimentos.
A localização também pesa. A proximidade com a Marginal Pinheiros, a integração com linhas de trem e metrô e a presença de uma infraestrutura urbana consolidada ampliaram a atratividade da região para empresas nacionais e multinacionais.
FIIs: mudança já chegou aos contratos
Os relatórios gerenciais dos fundos imobiliários indicam que a transformação observada pelas consultorias já começa a aparecer nos resultados operacionais.
O BRCR11 (BTG Pactual Corporate Office Fund) talvez seja o caso mais emblemático. Em seu relatório gerencial de abril, a gestão afirma que a vacância dos escritórios de alto padrão em São Paulo atingiu o menor nível em 14 anos e destaca que a oferta de grandes lajes na Faria Lima está praticamente esgotada.
A tese aparece nos contratos. No Diamond Tower, localizado na região da Chucri Zaidan, uma revisão contratual elevou o aluguel de R$ 125 para R$ 140 por metro quadrado. Já no Eldorado Business Tower, a gestão relata negociações em valores próximos de R$ 230 por metro quadrado, patamar recorde para o empreendimento.
O fundo imobiliário encerrou o período com vacância física de 11,1% e vacância financeira de 8,8%, indicadores significativamente inferiores aos observados nos anos seguintes à pandemia.
O movimento reforça uma das principais conclusões dos estudos das consultorias: o mercado corporativo paulistano parece ter entrado em uma nova fase, na qual a discussão já não gira apenas em torno da ocupação dos imóveis, mas também da recuperação dos preços dos aluguéis.
Grandes empresas e longo prazo
Outro sinal relevante vem do HGRE11 (Pátria Escritórios). O fundo informou a renovação do contrato da Vivo até 2031 em um dos edifícios localizados na Chucri Zaidan. O espaço ocupado pela companhia soma aproximadamente 22,8 mil metros quadrados e representa cerca de 23% da receita recorrente do FII.
Em um ambiente em que muitas empresas ainda revisam estratégias de ocupação após a consolidação do trabalho híbrido, contratos de longo prazo ajudam a reduzir incertezas e reforçam a importância da localização para os ocupantes.
O HGRE11 também apresenta vacância física de apenas 5,8% e vacância financeira de 4,4%, indicadores compatíveis com um mercado de elevada ocupação. Além da Vivo, a região concentra operações de empresas como SAP, Fleury, American Express, Banco Votorantim e diversas multinacionais dos setores de tecnologia, saúde e serviços financeiros.
Rochaverá e Berrini impulsionam corredor
A consolidação da Chucri Zaidan não ocorre isoladamente. O fortalecimento se espalha por todo o corredor corporativo que conecta a região à Berrini, ao complexo Rochaverá e à Marginal Pinheiros.
O JSRE11 (JS Real Estate) destacou em seu relatório gerencial de março o avanço das negociações para renovação de contratos em empreendimentos como Rochaverá e Tower Bridge Corporate, dois dos ativos mais representativos desse eixo empresarial. Essa dinâmica ajuda a explicar por que o vetor Chucri–Berrini aparece entre os principais beneficiários da atual fase do mercado corporativo paulistano.
Enquanto a Faria Lima enfrenta limitações físicas para expansão, a região ainda oferece espaço para absorver novas demandas corporativas sem abrir mão de qualidade construtiva e localização estratégica.
Escassez de novos prédios acelera movimento
Outro fator reforça a tese de valorização da Chucri Zaidan. Um dos estudos analisados mostra que o volume de escritórios em construção nas Américas atingiu o menor nível dos últimos 25 anos. O cenário reflete a combinação entre juros elevados, mudanças nos modelos de trabalho e maior cautela das incorporadoras em relação a novos projetos.
Na prática, isso significa que a redução da vacância observada atualmente não deverá ser acompanhada por uma expansão relevante da oferta nos próximos anos.
Com menos empreendimentos entrando no mercado e a absorção líquida permanecendo positiva, regiões capazes de oferecer estoque corporativo de qualidade tendem a ganhar ainda mais relevância.
A nova geografia dos escritórios em SP
A ascensão da Chucri Zaidan não significa que a Faria Lima perdeu protagonismo. A região continua sendo o principal endereço corporativo do país e concentra alguns dos imóveis mais valorizados do mercado brasileiro.
O que mudou foi a dinâmica de crescimento. Os estudos das consultorias mostram que a escassez de espaços na Faria Lima está empurrando parte da demanda para regiões vizinhas. Os relatórios dos FIIs mostram esse mesmo movimento chegando aos contratos, às renovações e aos reajustes de aluguel.
Se durante os anos 2000 a expansão do mercado corporativo paulistano esteve fortemente concentrada na Faria Lima, os dados mais recentes sugerem uma nova configuração. E poucas regiões parecem estar se beneficiando tanto dessa transformação quanto a Chucri Zaidan.
