TRXF11 investe R$ 1,4 bilhão em complexo logístico; Mercado Livre é um dos locatários
O TRXF11 (TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário), gerido pela TRX, anunciou a maior operação de sua história: um investimento de aproximadamente R$ 1,435 bilhão para a aquisição indireta de um complexo formado por três galpões logísticos de alto padrão em Guarulhos, na Região Metropolitana de São Paulo. O Mercado Livre é locatário de dois dos três empreendimentos.
Pelo valor anunciado, a transação figura entre as maiores já realizadas por um fundo imobiliário brasileiro. Até então, a maior operação individual do TRXF11 havia sido a aquisição relacionada ao Hospital Israelita Albert Einstein, no Parque Global, avaliada em aproximadamente R$ 600 milhões.
O complexo reúne os galpões K100, K200 e K300 e possui 237.390,70 m² de ABL (Área Bruta Locável). Com a aquisição, a ABL do TRXF11 cresce 19%, de aproximadamente 1,25 milhão para 1,48 milhão de m². O valor investido em imóveis aumenta 18,4%, de R$ 7,79 bilhões para R$ 9,23 bilhões. O portfólio passa a reunir 115 imóveis e aproximadamente 3,3 milhões de m².
Localização favorece distribuição para diferentes regiões
Os empreendimentos estão localizados em Guarulhos, região apelidada no mercado de “Faria Lima dos galpões logísticos” por concentrar alguns dos terrenos e ativos mais valorizados e disputados do setor no país. A cidade está próxima do maior mercado consumidor brasileiro e possui acesso a importantes corredores de transporte da Região Metropolitana de São Paulo.
O complexo fica a aproximadamente 700 metros da Rodovia Presidente Dutra e a menos de cinco quilômetros do Aeroporto Internacional de Guarulhos, além de estar próximo às rodovias Fernão Dias, Ayrton Senna e ao Rodoanel Metropolitano de São Paulo.
A localização favorece operações de distribuição para diferentes regiões do país e também de última milha, nome dado à etapa final do transporte da mercadoria até o consumidor. A escassez de grandes terrenos disponíveis na região torna empreendimentos dessa dimensão difíceis de reproduzir.
Mercado Livre é o inquilino em dois dos três galpões
O K200 já está concluído e locado ao Mercado Livre. O K100, também locado à companhia, encontra-se em fase final de desenvolvimento, com a entrega da primeira etapa prevista para julho de 2026 e da segunda para outubro do mesmo ano.
Os dois contratos de locação têm prazo de 10 anos, contado a partir da entrega dos imóveis, e são classificados como atípicos, que estabelecem regras mais rígidas para uma eventual saída antecipada do inquilino. No caso dos galpões, a multa por rescisão corresponde ao valor dos aluguéis que ainda seriam pagos até o término do contrato, o que aumenta a previsibilidade da receita para os cotistas do TRXF11.
Os empreendimentos foram concebidos no modelo built to suit, também conhecido pela sigla BTS, modalidade em que o imóvel é construído ou adaptado sob medida para atender às necessidades operacionais do futuro inquilino. Características como dimensões, estrutura, localização e capacidade do piso são definidas de acordo com a operação que ocupará o imóvel.
O K300 ainda está em fase de desenvolvimento. Sua aquisição depende da aprovação do projeto, da assinatura de um contrato de locação built to suit e do cumprimento das demais condições previstas na documentação da transação. O futuro locatário desse galpão não foi divulgado.
Galpões são classificados como padrão AAA
Enquanto os imóveis em desenvolvimento não estiverem totalmente concluídos e gerando aluguel, a estrutura prevê uma renda mínima garantida sobre o capital desembolsado. Esse mecanismo funciona como uma remuneração temporária para o fundo durante o período de obras. O TRXF11 já recebe o aluguel do K200 e passará a receber a renda contratual do K100 após a entrega do empreendimento.
Os três galpões possuem classificação AAA, denominação utilizada pelo mercado para imóveis logísticos com infraestrutura, localização e padrão construtivo elevados. Entre as características do complexo estão pé-direito livre de 12 metros, piso preparado para suportar seis toneladas por metro quadrado e sistemas automáticos de combate a incêndio.
Os empreendimentos também preveem a certificação LEED Core & Shell, selo internacional que avalia critérios de sustentabilidade aplicados à estrutura e aos principais sistemas do edifício, como eficiência energética, consumo de água, materiais utilizados na construção e impacto ambiental.
Pagamentos em dinheiro e sem permuta
A operação não envolve permuta nem entrega de cotas do TRXF11 aos vendedores. O preço será pago por meio de desembolsos financeiros, de forma parcelada. O primeiro pagamento está previsto para o fim de julho de 2026, seguido por outras três parcelas semestrais consecutivas.
Cada pagamento dependerá do cumprimento das condições estabelecidas para a respectiva etapa, entre elas a regularização dos imóveis, o andamento e a conclusão das obras, a manutenção dos contratos de locação e o atendimento das demais obrigações previstas na documentação da operação. Na prática, o fundo não desembolsará todo o valor antes que os principais marcos dos projetos sejam cumpridos.
A aquisição é considerada indireta porque o TRXF11 não compra diretamente as matrículas dos galpões. Em vez disso, o fundo investe em veículos imobiliários que participam da aquisição das empresas proprietárias dos empreendimentos. O TRX Logístico Fundo de Investimento Imobiliário foi o responsável por assinar o contrato para comprar a totalidade das quotas dessas empresas.
Banco XP de Atacado e FII Matriz Log integram operação
O Banco XP de Atacado participa da estrutura por meio de uma cota sênior, parcela do investimento que funciona como financiamento e tem prioridade para receber os recursos gerados pela operação. Já o TRXF11 e o FII Matriz Log — da gestora Matriz, desenvolvedora responsável pelos três galpões — ficam com a cota subordinada, parcela que recebe depois da cota sênior e, por isso, assume maior exposição aos riscos e aos resultados do investimento.
Como o TRXF11 será inicialmente o único cotista do FII Matriz Log, o fundo concentra, neste primeiro momento, a participação econômica da parcela subordinada. Em termos simples, os vendedores recebem o preço em dinheiro conforme o cronograma da operação, enquanto o TRXF11 passa a deter indiretamente a participação econômica nos veículos que controlam os imóveis. A estrutura prevê ainda a busca por um refinanciamento depois da conclusão das obras, caso as condições do mercado sejam favoráveis.
A aquisição amplia a presença do TRXF11 no segmento logístico, que passa a representar aproximadamente 37% da área locável do fundo. O movimento torna mais equilibrada a composição do portfólio entre imóveis de varejo e logística e aumenta a exposição a uma infraestrutura essencial para o comércio eletrônico e para a distribuição de mercadorias nos grandes centros consumidores.
Carteira do TRXF11 inclui 115 imóveis em 60 cidades
Os novos empreendimentos passam a integrar uma carteira formada por 115 imóveis em 60 cidades, distribuídos por 18 estados, além do Distrito Federal. O portfólio reúne ativos de varejo, logística, educação, saúde, hospitais, shopping centers e hotelaria, locados para diferentes companhias de grande porte.
Após a aquisição, aproximadamente 79,4% da receita do fundo imobiliário estarão vinculados a contratos atípicos, que oferecem maior proteção em caso de saída antecipada dos inquilinos. O prazo médio dos contratos será de 13,04 anos, enquanto nenhum imóvel isolado representará mais de 6,8% do valor total investido em imóveis.
A presença do Mercado Livre nos dois empreendimentos se soma a uma base de locatários que inclui empresas como Assaí, Grupo Mateus, Hospital Israelita Albert Einstein, Pão de Açúcar, Shopee, Leroy Merlin e Hospital Sírio-Libanês.
Maior transação da história do TRXF11
A transação apresenta um yield on cost estimado de 14,51% nos primeiros 12 meses. O indicador representa o retorno anual esperado dos imóveis em relação ao valor total necessário para comprá-los e concluir seu desenvolvimento. Segundo as informações divulgadas no fato relevante, a estimativa de distribuição mensal do TRXF11 até dezembro de 2026 permanece entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota.
“Esta é a maior operação da história do TRXF11 e marca uma nova escala para o fundo. Estamos incorporando um complexo logístico de alto padrão, localizado em uma das regiões mais estratégicas e disputadas do país, com contratos de longo prazo e geração de renda desde as primeiras etapas da transação”, afirma Luiz Augusto do Amaral, CEO da TRX Investimentos. “Ao mesmo tempo, o pagamento parcelado e condicionado ao cumprimento de marcos do projeto permite avançar na expansão do portfólio com disciplina na alocação de capital.”
Segundo Amaral, o complexo de Guarulhos é um exemplo de “ativo troféu”, que combina localização irreproduzível, padrão construtivo elevado, escala operacional e contratos de longo prazo com inquilinos com excelente risco de crédito.
