Vale a pena investir em FIIs de logística? Entenda
A dúvida se vale a pena investir em FIIs de logística vem ganhando força entre os investidores, principalmente em um período de demanda elevada por galpões, impulsionada pela expansão do e-commerce e pela necessidade de estruturas capazes de viabilizar entregas cada vez mais rápidas.
Para o investidor, porém, o crescimento do setor também levanta uma questão. Com tantos novos projetos, existe o risco de a oferta avançar mais rápido do que a procura por esses imóveis?
O tema sobre FIIs de logística foi discutido no “Liga de FIIs”, apresentado por Marx Gonçalves e Marcos Baroni, que recebeu Fernando Didziakas, sócio-fundador e diretor da Buildings, para analisar o mercado imobiliário logístico.
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A oferta de galpões pode acompanhar a demanda?
Segundo Didziakas, o setor segue crescendo e absorvendo os novos espaços, sem sinais de recessão no horizonte próximo. Um dos diferenciais dos galpões logísticos, na avaliação do especialista, está na capacidade dos desenvolvedores de administrar a entrada de novos imóveis no mercado.
“O controle da oferta está totalmente na mão dos desenvolvedores. Os desenvolvedores não controlam demanda, mas eles conseguem controlar oferta”, afirmou.
Essa flexibilidade decorre do ciclo relativamente curto de construção. Em 2019, havia cerca de 20 milhões de metros quadrados mapeados em projetos. Mesmo após a entrega de aproximadamente 15 milhões de metros quadrados, hoje existem outros 22 milhões de metros quadrados projetados e mantidos em espera.
Ou seja, uma grande quantidade de projetos não se converte imediatamente em novas entregas. Os desenvolvedores podem aguardar melhores condições de mercado antes de iniciar as obras.
Essa característica diferencia os galpões das lajes corporativas. Um edifício de escritórios pode levar de três a cinco anos entre o início da construção e a entrega, intervalo em que o mercado pode mudar bastante. Na logística, a resposta é mais rápida, já que um condomínio pode construir novas áreas gradualmente conforme encontra demanda.
Essa dinâmica reduz o risco de que todo o estoque projetado chegue ao mercado de uma vez. Didziakas citou ainda a relação atual entre absorção e entregas, com o mercado absorvendo cerca de 1 milhão de metros quadrados enquanto entrega aproximadamente 500 mil, o que contribui para reduzir a vacância.
Como a expansão dos imóveis gera valor aos FIIs de logística
Outro fator que pode entrar na análise é a capacidade de expansão dos imóveis que já compõem as carteiras dos fundos. Alguns FIIs de logística possuem terrenos preparados para receber novas áreas, e, em vez de comprar outro galpão pronto, o fundo pode ampliar um empreendimento existente.
Essas expansões podem apresentar yield on cost superior ao cap rate observado na aquisição de um imóvel já pronto e operacional. Quando bem executada, a estratégia pode ampliar a geração de valor a partir do próprio portfólio.
Por que o e-commerce sustenta a demanda por galpões
A demanda de grandes empresas de comércio eletrônico é um dos pilares do cenário atual. Mercado Livre, Shopee e Amazon foram citadas como exemplos de companhias que precisam de grandes espaços para suas operações.
Segundo Didziakas, essas empresas ocupam imóveis com duas finalidades. A primeira envolve grandes centros de distribuição, instalados o mais próximo possível das grandes cidades, em regiões como Guarulhos, Embu, Barueri e Cajamar, com operações que variam de 50 mil a 200 mil metros quadrados.
A segunda frente são os micro hubs, galpões menores dentro das cidades, entre 5 mil e 15 mil metros quadrados, onde os produtos ficam por pouco tempo e servem de apoio para entregas rápidas. “É estoque de curtíssimo prazo, ou seja, descarrega num dia, entrega no dia seguinte”, explicou.
Esse modelo de imóveis menores ainda está concentrado em São Paulo, mas o especialista vê tendência de expansão para outros grandes centros consumidores.
Ao mesmo tempo, a interiorização dos grandes centros de distribuição já estaria ocorrendo, o que pode abrir novas frentes de demanda além das regiões tradicionalmente mais disputadas.
Contratos típicos ou atípicos: o que observar?
Além da localização e da qualidade dos imóveis, o tipo de contrato também influencia a relação entre risco e valorização dos aluguéis dos FIIs de logística. Os contratos típicos e atípicos têm perfis distintos.
Os atípicos oferecem maior previsibilidade, com multas maiores e condições estabelecidas para períodos mais longos, algo que ganhou destaque na pandemia, quando a previsibilidade dos fluxos era valorizada. Os típicos deixam o proprietário mais exposto ao mercado, mas permitem capturar eventuais aumentos de aluguel por meio das revisões contratuais.
Questionado sobre qual modelo escolheria hoje, Didziakas afirmou preferir contratos típicos em imóveis no raio de 30 quilômetros de São Paulo, desde que os aluguéis estejam nos níveis atuais de mercado. “Eu prefiro um fundo imobiliário com contratos típicos no raio 30 de São Paulo a preço de mercado hoje, sem dúvida nenhuma”, disse.
A justificativa está na maior facilidade para substituir um inquilino nessa região caso ocorra uma saída, além da possibilidade de revisar periodicamente os valores cobrados.
Afinal, vale a pena investir em FIIs de logística?
O cenário apresentado mostra fundamentos favoráveis aos FIIs de logística, principalmente diante da demanda elevada e da expansão do e-commerce.
Isso, porém, não significa que todos os fundos imobiliários de logística ou imóveis do segmento tenham as mesmas perspectivas.
Para o investidor, a análise passa por fatores como localização dos ativos, qualidade dos imóveis, nível dos aluguéis, perfil dos locatários, características dos contratos e potencial de expansão dos empreendimentos.
A própria capacidade de reposição de um inquilino pode variar conforme a localização. Da mesma forma, os contratos típicos podem oferecer mais espaço para capturar aumentos de mercado, enquanto os atípicos trazem outra lógica de previsibilidade.
Assim, mais do que considerar o momento favorável dos galpões, avaliar os FIIs de logística exige observar a qualidade e a localização do portfólio e de que maneira o fundo está posicionado para aproveitar a demanda sem assumir riscos excessivos diante de uma eventual mudança no ciclo do setor.
