FII acerta venda de agência da Caixa com ágio de 25% e lucro de R$ 1,82 por cota
O fundo imobiliário CXAG11 (Fundo de Investimento Imobiliário Caixa Agências) assinou um compromisso de compra e venda para alienar uma agência bancária localizada em São Lourenço, em Minas Gerais, por R$ 4,752 milhões. O valor representa um ágio de 25,1% sobre a avaliação mais recente do imóvel. Segundo a gestão, a transação resultará em lucro equivalente a R$ 1,82 por cota.
O imóvel fica na Avenida Dom Pedro II, nº 244, no centro de São Lourenço, e atualmente está alugado à Caixa Econômica Federal. A conclusão da operação depende da renúncia do direito de preferência da Caixa e da superação das demais condições suspensivas previstas no compromisso de compra e venda.
Após o cumprimento dessas condições, o valor de R$ 4,752 milhões deverá ser recebido integralmente pelo fundo em até 15 dias.
Preço supera avaliação em R$ 952 mil
O preço acertado para a agência ficou R$ 952 mil acima dos R$ 3,8 milhões atribuídos ao imóvel no laudo de avaliação com data-base de junho de 2026. A diferença corresponde ao ágio de 25,1% informado pelo CXAG11.
Segundo o fato relevante, o preço da transação também representa ágio de 35,6% sobre o custo histórico do imóvel para o fundo. Esse custo contempla o preço de aquisição acrescido dos custos acessórios e das benfeitorias realizadas.
A gestão calculou uma Taxa Interna de Retorno (TIR) nominal de 15,2% ao ano para a operação. O cálculo considera o fluxo de caixa durante o período de posse do ativo, incluindo os aluguéis líquidos recebidos, as despesas e o valor de venda.
O Múltiplo do Capital Investido (MOIC), por sua vez, foi informado em 1,8 vez.
Lucro equivale a R$ 1,82 por cota
De acordo com o fato relevante, a transação resultará em lucro equivalente a R$ 1,82 por cota, valor que será distribuído aos cotistas.
O documento informa que a distribuição ocorrerá em conformidade com a legislação vigente, que, segundo a gestora, exige a distribuição de no mínimo 95% dos lucros auferidos em regime de caixa.
Isso não significa, porém, que o próximo rendimento mensal do CXAG11 será acrescido integralmente de R$ 1,82 por cota. O fato relevante informa o lucro equivalente por cota e determina sua distribuição aos cotistas, mas não estabelece a data nem o cronograma específico desse pagamento.
Atualmente, o fundo vem mantendo uma distribuição mensal de R$ 0,72 por cota. O pagamento anunciado para setembro, por exemplo, será de R$ 0,72 por cota aos investidores posicionados no fechamento de 31 de agosto, com pagamento previsto para 17 de setembro.
Dados disponíveis no Funds Explorer mostram que o CXAG11 acumulou R$ 8,74 por cota em rendimentos nos últimos 12 meses. Na consulta realizada em 8 de setembro, a cota era negociada a R$ 70,62, enquanto o valor patrimonial informado era de R$ 103,47 por cota. O patrimônio líquido estava em aproximadamente R$ 216,3 milhões.
Carteira concentrada em agências da Caixa
O CXAG11 tem como estratégia o investimento em imóveis utilizados como agências bancárias da Caixa Econômica Federal, com geração de receita principalmente por meio dos contratos de locação.
No relatório gerencial referente a julho de 2026, a gestão informou que o portfólio permanecia integralmente ocupado pela Caixa, sem vacância física ou financeira. No mesmo período, o fundo registrou resultado em regime de caixa de R$ 1,60 milhão, equivalente a aproximadamente R$ 0,77 por cota.
O relatório também informou uma redução no valor dos imóveis após a reavaliação anual do portfólio a valor justo. A atualização resultou em queda de 6,43% em relação aos laudos do ano anterior. Após a reavaliação, o valor patrimonial ficou em R$ 103,47 por cota.
Em julho, o fundo distribuiu R$ 1,51 milhão em rendimentos, ou R$ 0,72 por cota. Considerando a cotação de fechamento daquele mês, de R$ 75,10, a gestão calculou um dividend yield anualizado de 11,50%.
A operação envolvendo a agência de São Lourenço permanece sujeita às condições previstas no compromisso de compra e venda. O recebimento do preço deverá ocorrer somente após a renúncia ao direito de preferência pela Caixa Econômica Federal e a superação das demais condições suspensivas.
No fato relevante, a gestão do fundo imobiliário afirmou que a transação faz parte de sua atuação de gestão ativa do portfólio. O documento informa que, caso as condições previstas sejam cumpridas, a operação resultará em lucro equivalente a R$ 1,82 por cota, valor que será distribuído aos cotistas.
