Os contratos de locação possuem algumas características em comum que podem classificá-los como típicos. No entanto, existem contratos que fogem do padrão, sobretudo no que se refere a prazos de locação mais longos, categorizados como contratos atípicos.
Nas relações de locação entre fundos imobiliários e inquilinos, é possível encontrar essas duas modalidades de contrato. Apesar disso, fazer essa distinção não seja tão simples para muitos investidores. Mas afinal, o que são contratos atípicos e como funcionam com os FIIs?
O que são contratos atípicos?
Os contratos atípicos são aqueles que não têm uma previsão legal mínima para sua regulação. O que acontece, por exemplo, com os contratos eletrônicos em geral.
A classificação sobre tipicidade e atipicidade dos contratos nada mais é que uma previsão legal mínima, para a regulação judicial dos mesmos. Ao contrário dos contratos atípicos, os contratos típicos compreendem uma classe prevista na lei.
O fato de não ter uma previsão legal expressa para regulação do contrato, não significa dizer que esse tipo de contrato não tenha validade. Pelo contrário, o fato é que o artigo 425 do código civil autoriza os contratantes realizarem contratos atípicos, contanto que respeitem as normas gerais presentes no código civil.
Qual à diferença entre contratos típicos e atípicos?
Apesar desse conceito jurídico marcar a diferença entre contratos típicos e atípicos, essa distinção é melhor entendida na prática. Algumas das características dos contratos típicos são:
- Prazo de duração de 5 anos;
- Chance de ação revisional no 3º ano;
- Multa em caso de rescisão antecipada, com valor geralmente equivalente de 3 a 6 meses de aluguel;
- Reajuste anual baseado em um índice, geralmente IPCA.
Enquanto isso, as principais características dos contratos atípicos são:
- Prazos de duração de 10 anos ou mais;
- Sem possibilidade de ação revisional;
- A multa rescisória geralmente corresponde a soma dos aluguéis futuros pendentes;
- Reajuste anual baseado em um índice, geralmente IPCA.
Desse modo, é possível notar que as principais diferenças entre contrato atípico e típico consideram o prazo de duração, multa e ação revisional.
Vale destacar que existem diversos tipos de contratos atípicos. Em linhas gerais, todos os contratos previstos no código civil são contratos típicos. Em contrapartida, aqueles contratos que não estão regulamentados no código civil, nem em nenhuma outra lei, devem ser tratados como atípicos.
Contudo, terão toda a validade e reconhecimento pelo nosso ordenamento jurídico. Contanto que respeite as normas básicas previstas no código civil.
Importante ressaltar que não podemos confundir, de maneira nenhuma, os contratos típicos e atípicos, com os contratos nominados e inominados.
Os contratos nominados são aqueles que recebem uma nomenclatura pelo nosso ordenamento jurídico. E assim temos uma coincidência: todos os contratos regulados pelo código civil são contratos nominados.
Pois a nomenclatura, título do contrato, já está previsto no próprio código civil. Já os inominados, não.
Em suma, os principais exemplos de contratos típicos são:
- Compra e venda
- Seguro
- Troca
- Permuta
- Prestação de Serviço
- Jogo
- Aposta
- Entre outros previstos no código civil
Em linhas gerais, todos os contratos previstos no código civil são contratos típicos. Em contrapartida, aqueles contratos que não estão regulamentados no código civil, nem em nenhuma outra lei, devem ser tratados como atípicos.
Contudo, terão toda a validade e reconhecimento pelo nosso ordenamento jurídico. Contanto que respeite as normas básicas previstas no código civil.
Importante ressaltar que não podemos confundir, de maneira nenhuma, os contratos típicos e atípicos, com os contratos nominados e inominados.
Os contratos nominados são aqueles que recebem uma nomenclatura pelo nosso ordenamento jurídico. E assim temos uma coincidência: todos os contratos regulados pelo código civil são contratos nominados.
Pois a nomenclatura, título do contrato, já está previsto no próprio código civil. Já os inominados, não.
Qual a relação de contratos atípicos e fundos imobiliários?
Em linhas gerais, um contrato é chamado de atípico quando ele foge do padrão de contrato utilizado no mercado imobiliário, entre os próprios FIIs.
Quando se analisa o setor imobiliário, em geral, se depara com contratos imobiliários que, ou visam residências, ou visam empresas comerciais. Esses contratos são, normalmente, encontrados em fundos de tijolo. Por isso, é comum que os contratos tenham vigência de 1, 2 ou 3 anos.
Quando a procura é por fundos imobiliários geradores de renda perene, visto que o faturamento dos mesmos advém dos aluguéis que os inquilinos pagam, é natural que os investidores busquem nesses contratos a perspectiva de longo prazo.
Ao se deparar com contratos com mais de 5 anos, às vezes acima de 10 anos, ou até mesmo contratos de 20 anos, ou mais, existe uma “segurança” de longo prazo garantida, embora seja importante considerar que todo contrato pode ser reincidido.
Contudo, mesmo que o contrato seja rescindido, existem cláusulas que permitem proteger tanto o inquilino, quanto o proprietário desses imóveis. Uma cláusula contratual que prevê a perspectiva de longo prazo, é uma segurança a mais para o investidor conservador.
Por fim, outros aspectos interessantes são justamente as ferramentas de proteção que existem, tanto para o proprietário, quanto para inquilino. Tais ferramentas auxiliam para que esse contrato permaneça vigente até o final.
Quais são as vantagens dos fundos imobiliários com imóveis em contratos atípicos?
Essa preferência dos investidores pelos fundos imobiliários com imóveis em contratos atípicos se baseia nas vantagens que esse tipo de contrato oferece, em detrimento aos típicos.
As 5 principais vantagens dos fundos imobiliários com imóveis em contratos atípicos são:
- Baixo risco de vacância;
- Maior previsibilidade;
- Maior rentabilidade;
- Ausência de revisionais;
- Correção pela inflação.
Os FIIs com, tem um risco de vacância reduzido, uma vez que as altas multas rescisórias desse tipo de contrato acabam dificultando a saída dos inquilinos do acordo.
Por conta dos longos prazos de duração presentes nos contratos atípicos, o investidor tem maior previsibilidade quanto a entrada de recursos ao FII, assim como dos rendimentos que ele pode receber.
Justamente esse mais baixo risco de vacância e maior previsibilidade é o que faz com que os fundos imobiliários com contratos atípicos tenham potencialmente uma maior rentabilidade, quando se compara com os FIIs com contratos típicos.
Outro fator que corrobora para que esses contratos tragam mais retorno é que não existem ações revisionais que possam reduzir o valor dos aluguéis no meio do caminho, embora ele continue sendo reajustado anualmente pelo IPCA.
Normalmente, um investidor consistente foca no longo prazo, e compreende que esta é a chave para o sucesso financeiro nos investimentos. Assim sendo, quando se analisa os contratos dos fundos imobiliários, geralmente há uma preferência pelos contratos atípicos, de maior universo temporal, garantindo assim uma maior perpetuidade dos investimentos.
