Contratos típicos e atípicos – Quais as diferenças?

Não é novidade para ninguém que os fundos imobiliários investem, diretamente ou não, em ativos imobiliários.

Esta classe de ativos, portanto, obtém fluxo de caixa, principalmente, pela renda dos aluguéis que os locatários pagam para o proprietário do imóvel.

Essa renda, por sua vez, é negociada e ratificada em contrato e regido pela lei do inquilinato brasileira.

É claro que existem outras frentes de receitas para os Fiis, como por exemplo, aquela proveniente de uma possível venda do imóvel, e/ou dos rendimentos provenientes de ativos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário, como os CRIs e as LCIs, por exemplo.

No entanto, no caso da renda proveniente dos aluguéis, existem ainda muitas dúvidas que dizem respeito à natureza dos contratos dessas locações.

Sabemos isso dado a grande quantidade de perguntas que recebemos todos os dias, através de nossos canais, acerca do que seriam os contratos típicos e atípicos de locação, por exemplo.

Dito isso, é importante salientar que os contratos de aluguéis funcionam como uma espécie de mecanismo de renda recorrente e passiva para o proprietário do bem imóvel, isso porque existe um fluxo de caixa periódico, em troca do uso do imóvel pelo locatário.

Ou seja, o inquilino possui a posse do bem, mas não sua propriedade.

Assim sendo, o aluguel é o pagamento pelo direito de ter a posse deste bem imóvel por um tempo determinado, sendo usualmente o valor do aluguel reajustado pelo índice inflacionário vigente em contrato de maneira anual.

Normalmente, este índice é o IGP-M, conhecido no mercado, popularmente, como “índice do aluguel”.

Contudo, é possível também, por exemplo, verificar reajustes de contratos de alugueis pelo IPCA, a inflação oficial do país, ou IGP-DI e INPC.

Dessa maneira, os valores são reajustados, anualmente, por correção monetária.

No entanto, os tipos de contratos de locação permitem uma configuração de valores de locação distintos, isso porque, na verdade, no mercado imobiliário, existem dois tipos de contratos de aluguel.

O primeiro tipo de contrato de aluguel é o contrato típico de locação, e o seu funcionamento é bastante simples e comentado abaixo:

Um contrato de aluguel é negociado e fechado pelo prazo de 60 meses (ou 5 anos), ajustados, anualmente, pelo IGP-M, com multa de rescisão variando de 3 a 6 aluguéis mensais, com revisional de reavaliação imobiliária – reavaliação do imóvel, por consultoria especializada – em geral, no 3º ano de vigência do contrato locatício.

O segundo tipo de contrato de aluguel é o contrato atípico.

Este contrato é negociado, muitas vezes, sob medida, isso porque o tipo de imóvel ou a operação do locatário exige condições especiais de contrato, sendo, com isso, muito comum para bens imóveis, por exemplo, de galpões industriais/logísticos ou propriedades educacionais, como as universidades.

Assim sendo, o seu funcionamento consiste em um prazo extenso, dado que possui, em geral, 10 anos ou mais de duração, com condições de negociação mais personalizadas para atender a necessidade do locatário, sendo o aluguel reajustado, anualmente, por índice inflacionário vigente no contrato de locação, sem direito a reajuste via revisional de reavaliação imobiliária, além de a multa rescisória ser equivalente a todos os períodos restantes de aluguel definidos em contrato.

É muito importante que o investidor, independentemente do seu nível de experiência, tenha consciência dessas diferenças, pois os contratos de locações são, na grande maioria dos casos, a base da remuneração dos fundos imobiliários e, assim sendo, o alicerce de uma parte relevante da rentabilidade de quem investe nessa categoria de investimentos.

Portanto, entender a lógica destas locações pode fazer a diferença na hora de escolher um fundo imobiliário para investimento.

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Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro Head de Conteúdo

Engenheiro por formação, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro no FIIs.com.br desde que iniciou no universo das finanças.

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