O que são FIIs de shopping? Entenda como funcionam

O que são FIIs de shopping? Entenda como funcionam

Os investidores de fundos imobiliários têm a possibilidade de adquirir um ativo com um portfólio onde vários consumidores compram produtos e consomem serviços diariamente. Esse investimento se trata  dos FIIs de shopping.

Os FIIs de shopping têm como foco os mercados de alto crescimento, sobretudo em populações densas, forte demografia e crescente demanda do consumidor. Eles se beneficiam de dividendos regulares e dos preços das cotas, que podem passar por uma valorização ao longo do tempo.

O que são FIIs de shopping?

Os FIIs de shopping são compostos por investidores que alocam recursos em shoppings tradicionais. Assim, não há a necessidade de sair para comprar, administrar ou financiar. Nesse caso, os gestores profissionais são os responsáveis por tais incumbências. 

Tradicionalmente, os fundos de shopping realizam aquisições e desenvolvimento de ativos imobiliários. Assim, por meio da gestão dos fundos imobiliários, a estrutura é formada por lojas com nomes estabelecidos e negócios maduros. Estas conseguem direcionar o tráfego para o shopping por conta própria.

Em relação aos shoppings, muitas vezes estão localizados em grandes cidades e contêm um grande número de lojistas “âncora”. Ou seja, podem ser lojas de departamento ou redes de varejo que atraem um grande segmento de público.

Como tal, os lojistas âncora são apoiados por lojistas menores, cujos negócios oferecem produtos e serviços comerciais complementares. Juntos, eles criam um “hub” de conveniência de compras para os clientes.

Lista de FIIs de shopping no Brasil

No Brasil, são diversos os fundos imobiliários que investem em shopping centers. Abaixo temos a lista de todos os FIIs desse segmento listados na bolsa de valores com o dividend yield dos últimos 12 meses, descubra quais são os FIIs de shopping mais rentáveis:

Nome Ticker Dividend Yield
HSI Mall HSML11 9,87%
General Shopping Ativo e Renda FIGS11 9,72%
Via Parque Shopping FVPQ11 9,58%
Shopping Jardim Sul JRDM11 9,31%
Parque Dom Pedro Shopping Center PQDP11 9,17%
Grand Plaza Shopping ABCP11 9,05%
Legatus Shoppings LASC11 8,96%
XP Malls FII XPML11 8,91%
Malls Brasil Plural MALL11 8,88%
CSHG Brasil Shopping HGBS11 8,62%
Vinci Shopping Centers VISC11 8,57%
Floripa Shopping FLRP11 8,27%
Hedge Shopping Parque Dom Pedro HPDP11 7,24%
Shopping West Plaza WPLZ11 7,06%
Shopping Patio Higienopolis SHPH11 6,17%
BTG Pactual Shoppings BPML11 4,79%
SCP SCPF11 4,54%
Ancar IC ANCR11B 4,49%
Diamante DAMT11B 2,09%
Max Retail MAXR11 13,94%
Eldorado ELDO11B 13,20%
Votorantim Shopping VSHO11 11,17%
StarX STRX11 109,04%
TRX Real Estate TRXF11 10,16%
Hedge Atrium Shopping Santo André ATSA11 0,39%
Multi Properties PRTS11 0,05%
General Shoppings e Outlets GSFI11 0
Hedge Shopping Praça da Moça HMOC11 0
RB Capital General Shopping Sulacap RBGS11 0
Shopping Parque Dom Pedro SHDP11B 0
Multi Shoppings SHOP11 0
SPA Fundo de Investimento Imobiliário SPAF11 0
Polo Shopping Indaiatuba VPSI11 0

Ao todo, são 36 fundos imobiliários de shopping center espalhados por todo o Brasil.

Como funcionam os FIIs de shopping?

Os FIIs de shopping podem ter apenas um ou uma série de shoppings administrados pelo fundo. Eles geralmente ganham dinheiro com a locação de espaços para lojistas, prestadores de serviços e outros tipos de inquilinos. 

A maioria dos fundos de shopping usam uma estratégia de locação bruta. Dessa forma, os lojistas pagam um aluguel mensal fixo com base nos metros quadrados do imóvel. Eles também pagam uma parcela proporcional das áreas comuns.

No entanto, existem fundos imobiliários de Shoppings que focam em “propriedades independentes”. Assim, utilizam arrendamentos líquidos triplo (Triple-Net ou NNN), onde além de pagar o aluguel base, o inquilino também é responsável pelo pagamento do seguro do prédio, IPTU e manutenção. Desse modo, do ponto de vista do locatário, há um gerenciamento de um fluxo de caixa mais estável.

Do outro lado estão os cotistas dos FIIs de shopping. Eles podem adquirir alguns dos diferentes imóveis comerciais, como shopping centers, devido ao baixo valor do investimento inicial, sem a necessidade de longos procedimentos burocráticos.

Além disso, como esses ativos são negociados em bolsas de valores, há menos risco de liquidez e complexidade burocrática para os investidores. Por fim, os fundos imobiliários garantem aos investidores um dividendo contínuo e isento de impostos.

Como analisar um fundo de shopping? 

Para analisar oportunidades de investimento e escolher os melhores FIIs de shopping, os investidores precisam considerar alguns fatores, sendo eles: 

Gestão

A equipe de gestão dos FIIs de shopping é fundamental para o sucesso futuro do investimento. São essas pessoas que determinam como os FIIs operam, como os portfólios são gerenciados e quão arriscados eles são.

Portanto, é importante observar como os gestores dos FIIs de shopping navegam nas diferentes condições de mercado. Além disso, é preciso verificar como se comportaram na gestão atual e como se trabalharam em gestões anteriores. 

Vale ressaltar que retornos passados ​​não são indicativos de retornos futuros. Entretanto, FIIs de shopping com bom desempenho são mais propensos a repetir tais resultados que fundos com históricos ruins.

Ambiente externo

Embora qualquer investimento seja arriscado, os fundos imobiliários de Shoppings são particularmente vulneráveis a fatores além do controle dos investidores. Como seu investimento é baseado em um imóvel, o desempenho de seu investimento pode ser afetado por vários fatores externos, como:

Acaba sendo impossível considerar vários fatores externos ao analisar um investimento em potencial. No entanto, é útil considerar o maior número possível de variáveis e se preparar para o inesperado.

Pessoas 

O que torna o mercado imobiliário único em relação a outros tipos de investimentos é a flexibilidade de sua estrutura de negócios. O sucesso do investimento depende da manutenção de bons relacionamentos. Essa relação podem ser do gestor do fundo para com os cotistas ou da administração do shopping para com os lojistas. 

Sendo assim, devido aos preços dos imóveis e estrutura de negócios flexível, toda transação é uma negociação. 

Termos de locação

A cobrança de aluguel não é um problema na maioria dos casos. Mas devido à pandemia, tornou-se um problema para muitos FIIs de shopping em 2021. Isso dificultou para os gestores receberem aluguel de alguns inquilinos-chave, o que pode levar a problemas de renda no longo prazo.

Vendas e aquisições  

É importante saber se o portfólio de um fundo imobiliário de shopping está crescendo ou diminuindo. Para isso, os investidores podem verificar as notícias recentes para ver se há alguma compra ou venda de imóveis anunciada. 

No entanto, é importante alertar que não se deve presumir que qualquer aquisição seja boa ou que qualquer venda seja ruim. Os FIIs geralmente são capazes de aumentar seus lucros vendendo ativos de baixo desempenho. Por essa razão, é relevante dar uma olhada no que foi comprado ou vendido e quais foram os motivos.

Dívidas 

Os FIIs de shopping financiam e expandem seus negócios por meio de dívidas. Isso porque eles pagam aos acionistas uma parcela significativa de sua renda tributável através de dividendos. Esse fator limita a quantidade de dinheiro que se pode reter para futuras aquisições, dificultando que aquele seja o melhor FII de shopping para investir no momento.

O endividamento excessivo, no entanto, pode gerar problemas para os FIIs do shopping. À medida que a dívida aumenta, o mesmo acontece com o valor pago no empréstimo. Portanto, se uma empresa é muito solvente, pode ter dificuldade em pagar todas as suas despesas, dividendos ou comprar outros imóveis.

Inquilinos

Confira os principais inquilinos do FIIs para garantir que eles não incluam empresas que tenham problemas financeiros significativos. Eles podem ter dificuldades para pagar o aluguel em um futuro próximo.

Em suma, o mais importante na avaliação de FIIs de shopping é que há muitos fatores a serem considerados. Basear sua decisão de investimento através de uma única métrica é uma péssima escolha para o desenvolvimento  de portfólio. 

Os FIIs de shopping, por exemplo, podem ser negociados com um desconto substancial no valor de suas cotas. Mas às vezes podem estar alavancados e altamente dependentes de uma economia forte. Sendo assim, a melhor maneira de realizar uma boa análise é visualizar o quadro geral e determinar se um FII encontra-se “barato” com base em seus fatores de risco e qualidade do ativo. 

Métricas 

Os FIIs de shopping fazem parte do mercado de capitais. Desse modo, é possível observar quais são as suas principais métricas, como por exemplo:

A maioria das métricas pode ser encontrada em balanços e demonstrativos de resultados de fundos imobiliários, podendo ser aplicada a qualquer outro modelo de FII em que queira investir.

Quais são as vantagens dos FIIs de shopping?

Os investidores podem comprar FIIs em todas as classes de ativos. No entanto, investir em FIIs de Shopping possui suas vantagens, dentre elas: 

Diversificação

Dependendo do tamanho do shopping, existem dezenas ou centenas de inquilinos. Portanto, as cotas podem proporcionar um alto grau de diversificação, evitando a volatilidade do mercado.

Renda

Os FIIs de Shopping proporcionam aos investidores uma renda passiva por meio de dividendos, que lhes proporcionam uma renda substancial, sendo uma adição útil a qualquer carteira de investimentos. Além disso, quando os dividendos são combinados com aumentos no preço das cotas, os retornos totais podem ser altos.

Benefícios fiscais

Os investidores individuais que recebem as distribuições de dividendos desfrutam de tratamento de isenção de impostos.

Alta liquidez

Comprar e vender imóveis, principalmente quando falamos de shoppings, pode ser demorado e caro. No entanto, comprar cotas de FIIs requer muito menos tempo e esforço. Dessa forma, se um investidor quiser fechar uma posição, basta clicar em um botão.

E as desvantagens?

Como com qualquer outra investimento, os  FIIs de shopping possuem saum desvantagens, sendo elas:

Pouco controle sobre o desempenho

Ao investir em FIIs de shopping , não há nada que o investidor possa fazer para afetar o desempenho do ativo. Todas as decisões cabem ao administrador do fundo. Desse modo, caso o investidor não esteja satisfeito com o seu retorno, sua única opção viável é vendê-lo.

Taxas

Os investidores em FIIs devem considerar fatores como taxas de juros, movimentos do mercado imobiliário, legislação tributária e localização. Alguns FIIs podem usar esses fatores para justificar altas taxas de administração e transação. O resultado são pagamentos mais baixos para os investidores.

Riscos de mercado

O investimento imobiliário é vulnerável às pressões do mercado. Desse modo, um aumento das taxas de juros, por exemplo, pode prejudicar a lucratividade do investimento. 

Risco de refinanciamento

Como os FIIs distribuem uma grande quantidade de sua renda aos seus detentores, eles podem não ter a capacidade de construir reservas de caixa para pagar os empréstimos no vencimento.

Vale a pena investir em FIIs de shopping?  

Muitos investidores ficaram receosos em comprar FIIs de shoppings, pois a pandemia global derrubou todo o setor. No entanto, apesar das dificuldades, os melhores fiis de shopping estão provando seu valor duradouro como centro de compras comunitárias, oferecendo mais atrações e experiências, além de comodidades tecnológicas.

Em outras palavras, as mudanças nos hábitos de compra mudaram as estratégias de investimento dos FIIs de shopping. Como resultado, as percepções de oportunidade dos investidores precisam mudar, mas o papel da classe de ativos no portfólio permanecerá o mesmo.

Talvez a melhor maneira de capitalizar essas oportunidades em um FII de shopping center seja por meio de uma abordagem de longo prazo voltada para a diversificação do portfólio e lucros menos ousados, mas constantes.

Perspectiva macro

Quando ampliamos essa análise, podemos observar que os shoppings são a espinha dorsal de muitas comunidades, oferecendo aos moradores próximos serviços como lavagem a seco, café rápido, corte de cabelo, aulas de ioga ou casquinhas de sorvete, gerando renda e crescimento na própria comunidade.

Sendo assim, o valor de um FII de shopping center pode ser suportado pelos bens públicos da área que atende. A proximidade geográfica e o atendimento personalizado que reflete as necessidades de um local específico é a fórmula vencedora.

A história do varejo sempre foi de evolução. Os bens ou serviços de cada fundo podem enfrentar perspectivas diferentes, mas o valor de seus imóveis é certo. Por exemplo, a Blockbuster pode ter desaparecido da comunidade, mas a falência da Blockbuster não afundou os shoppings.

Por isso, os investidores que buscam rentabilidade nos FIIs de shoppings devem estar atentos às adaptações e aos novos lojistas, que devem se adequar às mudanças nas necessidades dos consumidores.

Em suma, antes de investir em FIIs de shopping, é preciso analisar a melhor estratégia de investimento para o seu perfil do investidor, gestão de risco, e buscar as melhores orientações e informações de investimento.

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    foto: João Vitor Jacintho
    João Vitor Jacintho

    Redator profissional, com atuação no mercado editorial na produção de notícias e conteúdos sobre o mercado de ações, criptomoedas, fundos imobiliários e economia popular. Graduando em Engenharia Química pela Unesp, também já trabalhei como consultor financeiro.

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