Nesta década que estamos vivendo, o mercado financeiro e de capitais do Brasil está protagonizando um relevante desenvolvimento na industria dos investimentos. Logo, para que o mercado seja resiliente, existe a política de investimento, que contribui para que esse crescimento se desenvolva de forma organizada.
Neste artigo em especial, vamos mostrar algumas informações para o investidor, que são os aspectos legais e a política de investimento dos Fundos de Investimento Imobiliário – FIIs.
Uma das modalidades de fundos mais utilizadas nos últimos anos é a do Fundo de Investimento Imobiliário, instituído pela lei 8.668/93, que também estabeleceu a competência da Comissão de Valores Mobiliários para autorizar, disciplinar, fiscalizar a constituição, o funcionamento e a administração da política de investimento dos FIIs.
1 – Política dos fundos de investimento imobiliário
Os Fundos de Investimento Imobiliário não têm personalidade jurídica e são destinados à aplicação de recursos em empreendimentos imobiliários.
Podem ser esses, entre outros, a construção ou aquisição de imóveis para geração de receita futura de locação ou arrendamento.
Eles devem ser constituídos por deliberação de um administrador, sob a forma de condomínio fechado, podendo vigorar por prazo determinado ou indeterminado.
A administração do fundo pode ser exercida pela própria instituição administradora ou por terceiros por ela contratados em nome do fundo.
Além disso, a administradora atuará em caráter fiduciário – profissional que cuida do dinheiro – dispondo dos ativos na forma e para os fins estabelecidos no regulamento do fundo ou em assembleia de cotistas.
Também responderá por seus atos em caso de má gestão, gestão temerária, conflito de interesses, descumprimento do regulamento do fundo ou de determinação da assembleia de cotistas.
2 – Política dos ativos dos fundos imobiliários
Seus ativos são divididos em cotas, que correspondem à fração ideal de seu patrimônio.
Essas cotas não podem ser resgatadas pelos cotistas em razão de o fundo ser um condomínio fechado.
Nesse sentido, o resgate somente ocorrerá em caso de liquidação do fundo ou término do prazo contratual.
Uma alternativa ao cotista para reaver o investimento é vender suas cotas na bolsa de valores.
Vale ressaltar que os cotistas não respondem pessoalmente por obrigações legais ou contratuais relativas ao patrimônio do fundo.
Além disso, eles não podem exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo.
3 – Política de captação de recursos para fundos imobiliários
A captação de recursos para o fundo, junto ao mercado, é realizada através de oferta pública de distribuição de suas cotas.
Por isso, admite-se a integralização das cotas através de imóveis ou direitos relativos, desde que prevista no regulamento do fundo.
Neste caso, a integralização deve ter por base um laudo de avaliação do bem ou direito, elaborado por empresa especializada e aprovado pela assembleia geral, caso o fundo já esteja em funcionamento.
Outro dado importante é que, assim como nas sociedades por ações, a assembleia geral é o órgão máximo de deliberação do fundo.
Ela pode ser convocada pelo administrador, por cotistas que detenham pelo menos 5% das cotas emitidas e, ainda, pelo representante dos cotistas.
O quorum geral de deliberação é de maioria dos votos dos cotistas presentes e, em alguns casos são necessários votos de cotistas que representem a metade, no mínimo, das cotas emitidas, se maior quorum não for estabelecido no regulamento do fundo.
4 – Política de regulamento de fundos imobiliários
Por último, mas não menos importante, um fundo imobiliário deve ter seu regulamento, onde descreve suas características e objetivos principais, que são:
- Seu objeto, definindo claramente os investimentos imobiliários que poderão ser realizados;
- Política de investimento;
- Prazo;
- Taxas de administração, desempenho, etc;
- Política de distribuição de rendimentos;
- Remuneração, obrigações e responsabilidades do administrador;
- Modo e condições de dissolução e liquidação do fundo;
- Entre outros.
Em síntese, a política de investimento é um informativo que precisa ser lembrado antes de ser feito qualquer investimento, pois é nela que vai estar todos os dados, regras e informações a respeito da aplicação desejada.
