FIIs: o que você precisa saber antes de investir em fundos imobiliários

Você já pensou em investir em imóveis, mas desistiu porque não tinha dinheiro suficiente? Então é bom conhecer os FIIs.

Neste artigo, foi feito um resumo completo e fácil de compreender para que o investidor possa saber o essencial sobre esse tipo de investimento – FIIs.

Confira os 7 temas que serão úteis para o desenvolvimento da análise do investidor:

1. O que é FIIs?
2. Como funcionam os FIIs?
3. Rentabilidade dos FIIs
4. Fundos imobiliários mais rentáveis
5. Ranking FIIs
6. FIIs listados na B3 – Brasil, Bolsa e Balcão
7. FIIs – Considerações

O que é FIIs?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) representam um condomínio de investidores, que juntam seu dinheiro em busca de uma finalidade comum. Os recursos destinam-se ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, tais como construção de imóveis, aquisição de imóveis prontos, ou investimentos em projetos visando viabilizar o acesso a habitação e serviços urbanos, inclusive em áreas rurais, para posterior alienação, locação ou arrendamento.

Estes fundos destinam-se a investidores que procuram imóveis como uma forma de diversificar seus investimentos.

Deste modo, para adquirir parte desse investimento, basta comprar cotas deste fundo.

Essas cotas são registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), podendo ser negociadas em bolsa de valores ou mercado de balcão.

Com base nisso, os FIIs são comercializados na forma de fundos fechados, que podem ter duração determinada ou indeterminada.

É interessante para o investidor, saber que estes fundos devem distribuir, no mínimo, 95% do lucro auferido, apurados segundo o regime de caixa.

Porém, uma vez constituído e autorizado o funcionamento de um fundo, admite-se que 25% de seu patrimônio, no máximo e temporariamente, seja investido em cotas de FII e/ou títulos de renda fixa.

Ainda assim, esta parcela pode ser maior se expressamente for autorizado pela CVM, mediante justificativa do administrador do fundo.

Por outro lado, é importante destacar que, é vedado ao fundo operar em mercados futuros e de opções.

Como funcionam os FIIs?

A maneira de aplicar em FIIs é bem parecida com a compra de ações, já que esse tipo de fundo tem suas cotas negociadas em Bolsa e Balcão.

Deste modo, apesar de parecer com investimentos de Renda Fixa, os FIIs possuem volatilidade tão alta quanto investimentos variáveis.

Por isso, é possível adquirir as cotas durante as chamadas ofertas públicas ou negociando com outros investidores no chamado mercado secundário.

Nessa linha, essa operação pode ser feita por plataformas de negociação online disponibilizadas por corretoras de valores.

Porém, para que isso ocorra, a instituição financeira lança uma oferta pública de um fundo imobiliário.

Com os recursos conquistados, os fundos adquirem imóveis já construídos ou ainda em construção.

Feito isso, o objetivo é alugar ou arrendar esses imóveis para novos locatários, e obter rendimentos com aluguéis e vendas provenientes da valorização dos mesmos.

Rentabilidade dos FIIs

A rentabilidade dos FIIs pode ocorrer através de três maneiras:

1. Valorização das cotas negociadas em bolsa
2. Valorização dos empreendimentos adquiridos
3. Rendimentos obtidos sobre os aluguéis e vendas

Vale destacar que apenas o rendimento sobre os aluguéis e vendas são isentos de imposto de renda.

Porém, para que isso ocorra, o investidor deve ter no máximo 10% do patrimônio do fundo e o fundo deve compor um mínimo de 50 pessoas físicas como cotistas.

Deste modo, o lucro obtido pela diferença entre o preço de compra e o preço de venda da cota é tributado como uma operação, recolhendo 20% de imposto sobre esse rendimento.

Os fundos imobiliários, por ter como principal característica o rendimento de aluguéis periodicamente, são indicados para o investidor que quer viver de renda ou alcançar a independência financeira.

Entretanto, a rentabilidade dos FIIs varia, pois, os lucros dependem de diversos fatores como, situação do setor, da composição do patrimônio e do valor das cotas.

Geralmente, os FIIs que possuem imóveis bem localizados tendem a gerar retornos mais atrativos do que aqueles que estão em regiões mais afastadas.

Fundos imobiliários mais rentáveis 

Veja como escolher os fundos imobiliários mais rentáveis para o investidor ter em sua carteira de investimentos.

Para isso, abordaremos três simples passos para que se possa entender e chegar no investimento ideal e mais rentável.

Primeiro passo 

O primeiro indicador para saber e entender se o fundo é bom, está na análise do dividend yield, que nada mais é do que o quanto que o fundo paga em rendimentos.

Mas, para isso, é preciso ficar atento a fundos que estejam em períodos de Renda Mínima Garantida – RMG, pois, se isso ocorrer, o investidor terá que fazer a análise não sobre o dividend yield, mais sim, sobre o cap rate (Taxa de Capitalização).

Então, quando o fundo estiver pagando sobre RMG, terá que ser feita a verificação pelo cap rate, ou seja, sobre quanto de rendimento os ativos do determinado fundo imobiliário têm, ao ano.

Portanto, se o fundo estiver em RMG, o recomendável é que não se faça a análise com o dividend yield, porque assim não se encontrará o resultado de um balanço correto.

Dito isso, o ideal é que se elabore uma lista com todos os fundos de maior rendimento para o menor, para assim saber e escolher o fundo imobiliário mais rentável.

Segundo passo 

O segundo indicador que se deve observar é o preço sobre o valor patrimonial da cota, ou seja, se o investidor está comprando o fundo caro ou barato (ágio ou deságio).

O que significa isso? Simplesmente se o investidor está comprando um fundo, onde o valor patrimonial está maior que o valor da cota ou o contrário disso.

É interessante destacar que o investidor deve analisar o porquê da cota se encontra abaixo ou acima do valor patrimonial.

Terceiro passo 

O terceiro passo indicado é se fazer uma avaliação relativa a todo mercado, pois não adianta fazer uma compra de um fundo que esteja mais barato do que o valor patrimonial, o rendimento esteja elevado, porém o seu histórico não seja condizente.

Veja um exemplo:

Suponha-se que exista um fundo imobiliário que esteja pagando 20% de rentabilidade ao ano.

A princípio parece muito bom, mas o investidor deve ficar atento, pois se o valor se encontrar bem fora do comum aos outros ativos do setor, e necessário entender o porquê disso.

Em outras palavras, o preço da cota em relação ao valor patrimonial se encontra com um deságio, ou seja, está comprando mais barato do que o valor do patrimônio.

Nesse sentido, para se fazer uma análise coerente, o investidor deve verificar o restante do mercado, comparando o fundo em especifico com o mesmo segmento e setor relacionado ao ativo escolhido.

Assim, será mais fácil entender o porquê das diferenças nos valores, e, consequentemente, diminuir os riscos de possíveis erros na hora de escolher o Fii mais rentável.

Diante disso, é recomendado procurar o relatório do fundo para esclarecer as dúvidas.

Em suma, é importante não se esquecer dos três indicadores para uma escolha mais assertiva.

• Dividend Yield (Rendimento do fundo)
• Preço sobre o valor patrimonial
• Comparação com outros fundos do mesmo setor

Seguindo esses três passos, é muito provável que o investidor consiga analisar de uma forma mais clara e objetiva, atribuindo excelentes escolhas para seus investimentos.

Ranking FIIs

Em 2019, o mercado de fundos imobiliários tem se destacado com grande relevância devido as baixas taxas do mercado e o controle da inflação.

Isto posto, investir com segurança, diversificação, rendimentos sólidos e livre de tributações, são algumas vantagens que os FIIs oferecem para o investidor.

Contudo, na verdade, não existe uma receita mágica para elaborar um ranking que seja 100% assertivo.

Primeiro porque os dados geralmente remetem a acontecimentos passados.

E, no mercado de investimentos, existe uma célebre frase que diz: “Ganhos passados não são garantias de ganhos futuros”.

No entanto, quando analisamos alguns indicadores de fiis, podemos nos cercar de informações que podem tornar mais assertivas nossas escolhas.

Dentre os vários indicadores do mercado, segue abaixo os mais comuns utilizados para analisar os fundos imobiliários:

1. Variação da Cotação
2. Distribuições de rendimento (Dividend Yield)
3. Preço / Valor Patrimonial (P/VP)
4. Liquidez
5. Administração/gestão
6. Tipo de gestão (passiva/ativa)
7. Representação no IFIX
8. Contratos – vencimento dos contratos em relação a receita dos imóveis
9. Quantidade de ativos
10. Segmento (tijolo, papel, fofs, híbrido)
11. Valor patrimonial/valor de mercado

De acordo com a análise do fiis.com, esses são considerados dados relevantes na hora de montar um ranking de fundos imobiliários efetivo.

Obviamente não são os únicos. Existem uma infinidade de variáveis que podem ser analisadas.

Entretanto, utilizando as 11 variáveis apresentadas, você já pode começar a criar uma lista de fundos que melhor se enquadram para uma boa carteira de investimentos.

FIIs listados na B3 

A B3 é uma das principais empresas de infraestrutura de mercado financeiro no mundo, com atuação em ambiente de bolsa e balcão.

Em sua gama de produtos e serviços destinados ao investidor, vamos conhecer os fundos imobiliários que compõem o índice IFIX, que é o principal índice dos FIIs.

O que é IFIX? 

O IFIX, Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3, é o resultado de uma carteira teórica de ativos voltados ao setor imobiliário.

Esses fundos são distribuídos por valores em cotas, selecionados por sua liquidez e ponderado pelo seu valor de mercado total, ou seja, número total de cotas emitidas multiplicado por sua última cotação em mercado.

Seu objetivo principal é ser o indicador de desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários.

Veja quais são os FIIs listados no IFIX referenciados pelo seu código (ticker):

Considerações 

Definitivamente, é possível dizer que os fundos imobiliários têm como seu principal objetivo uma constante rentabilidade, oferecida através de suas diversas vantagens.

Assim, diante do que foi exposto, é possível concluir que todo investidor precisa saber sobre FIIs e seus indicadores.

Para isso, é fundamental analisar e pesquisar os FIIs. Uma dica é ler os documentos que falam sobre suas características, que são o prospecto e regulamento. Neles, é possível encontrar detalhes essenciais para uma tomada de decisão assertiva.