Bom Dia FIIs – KFOF11, TRXF11 - Confira os destaques de 05/10
O IFIX fechou a última terça-feira (05) em alta de 0,02%, terminando o dia em 2.707,94 pontos. No acumulado do mês de outubro e do ano de 2021, a variação do índice é de -0,28% e -5,65%, respectivamente.
Também, o índice SUNO30 fechou em alta de 0,03% e 98,24 pontos. Veja na tabela abaixo:
Confira as principais notícias do mercado de FIIs:
KFOF11 mostra resultados e explica suas operações
O Fundo de Investimento Imobiliário Kinea Fundo de Fundos (KFOF11), administrado pela Intrag DTVM Ltda. e gestado pela Kinea Investimentos, divulgou na última terça-feira (05) o seu relatório gerencial do mês de setembro, no qual descreveu seus resultados e rendimentos mensais, assim como a atualização de seu portfólio.
A Kinea Investimentos disse que a partir da geração de resultado do fundo em agosto, a gestão decidiu distribuir R$ 0,58 por cota. Para isso, foi utilizado parte da reserva de resultados acumulada que passa a ser o equivalente a R$ 0,18 por cota. Observe na tabela abaixo:
O fundo também divulgou os resultados a serem distribuídos no dia 15/10, que foi de R$ 0,58/cota, equivalente a um dividend yield de 8,59% (192% do CDI Líquido) em relação à cota de mercado de fechamento do mês.
Desta forma, a gestora destacou que o rendimento é composto por dividendos de FIIs da carteira, receita financeira e resultado da venda de cotas, deduzidos das despesas do KFOF11. Esse valor sofre variações pela exposição em FIIs de Shopping, onde existe sazonalidade dos rendimentos ao longo do ano. Confira no gráfico abaixo:
Movimentação de carteira
Antes de explicar suas movimentações, a gestora fez uma breve análise sobre o contexto macroeconômico que tem influenciado na queda do IFIX. No mês de setembro, o índice apresentou queda de 1,75%.
Na explicação da Kinea Investimentos, os riscos fiscais associados aos precatórios e um potencial aumento de gastos no próximo ano eleitoral, aliados a surpresas negativas nos dados de inflação, resultaram no aumento das taxas de juros futuros.
Desta forma, quando os juros futuros sobem, geralmente os ativos de renda variável, como os fundos imobiliários, costumam ficar pressionados, pois os investidores não querem “comprar” risco com renda variável sendo que os juros são teoricamente bons para renda fixa.
Porém, em setembro o dividend yield do IFIX atingiu 9,49% e o spread sobre o cupom da NTN-B 2035 foi de 4,55%. Este é um dos maiores prêmios da série histórica desde Jan/2017.
Falando sobre sua carteira, foram vendidas posições de fundos de Renda Urbana e Escritórios. Confira o perfil de investimento do fundo:
O fundo está reduzindo a exposição em ativos que historicamente tem maior desvalorização quando os juros sobem, como é o caso do segmento de Renda Urbana. Também foi reduzida parcialmente uma posição em escritórios na qual vemos menor upside em função de alterações realizadas na estrutura de capital.
Em relação às aquisições de cotas de FIIs, o fundo aumentou sua exposição em um fundo de CRI que detém operações bem estruturadas nos segmentos residencial e corporativo, com relevantes garantias e com grande exposição a índices de inflação.
No fim de setembro, 98,4% dos ativos do Fundo estavam alocados em fundos imobiliários.
O Kinea Fundo de Fundos tem como objetivo gerar renda mensal através de alocações em uma carteira diversificada de fundos imobiliários, bem como gerar ganhos de capital.
TRXF11 explica suas aquisições e tranquiliza cotistas sobre alavancagem
O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11), representado por sua gestora TRX Gestora de Recursos, comunicou nesta última terça-feira (05) a divulgação de resultados do fundo. Também, a gestão detalhou sobre suas novas aquisições, além de explicar sobre a operação de alavancagem (securitização) para comprar novos imóveis.
O fundo anunciou a distribuição de R$ 0,72 por cota, valor que representa um dividend yield anualizado de 8,51%, sobre a cota de fechamento do mês de R$ 101,54. Confira na tabela abaixo:
A TRX Gestora também informou sobre as distribuições por direito de subscrição da 5ª Emissão de Cotas do Fundo, sendo R$ 0,299 por direito de subscrição com código TRXF13 e TRXF14.
A gestão lembrou que após 11 meses seguidos de distribuição de R$ 0,70 por cota, o fundo aumentou o patamar de dividendos para R$ 0,72 por cota.
Isso foi realizado de forma conservadora pela gestão do fundo, sempre priorizando a constância e previsibilidade na distribuição aos investidores, e a expectativa do time de gestão é que esse deve ser o piso mínimo de distribuição até o final do 1º semestre de 2022.
Explicação sobre novas aquisições
Como divulgado no relatório gerencial de agosto, no dia 1º de setembro, o TRXF11 realizou a conclusão da aquisição de 2 lojas do Assaí. O fundo também comunicou a conclusão da aquisição de mais 1 loja, permanecendo assim 2 imóveis a serem oportunamente adquiridos pelo TRXF11.
Dessa forma, os 3 imóveis comprados são lojas atacadistas que são operadas pela bandeira Assaí Atacadista, sendo uma localizada na cidade de Araçatuba, interior do Estado de São Paulo, que já se encontra construída e em operação desde setembro de 2020 e outras 2 que se encontram em fase de construção, sendo a primeira localizada na cidade de Porto Velho, capital do Estado de Rondônia e a outra localizada na cidade de Macaé, no interior do Estado do Rio de Janeiro.
O fundo justificou essas aquisições mostrando a duração de seus contratos. Os imóveis foram locados ao Assaí pelo prazo de 20 anos, sendo que os contratos de locação foram celebrados na modalidade “sale and leaseback”.
Para a loja de Araçatuba o contrato foi “built to suit” para as 2 lojas em construção. Além disso, todos os contratos estão inclusos o pagamento de 100% de aluguéis imediatos, penalidade por rescisão antecipada equivalente ao saldo remanescente dos contratos.
O valor total da aquisição dos imóveis é de R$ 208.844.878,75, sendo que para os imóveis de Porto Velho/RO e Macaé/RJ foram pagos os valores correspondentes a 40,52% e 49,40% do preço de aquisição, respectivamente.
A aquisição das 2 primeiras lojas foi realizada 100% com os recursos captados no âmbito da 5ª Emissão de Cotas do TRXF11.
A gestão lembrou que para a aquisição da loja de Macaé/RJ, além dos recursos da 5ª Emissão, também foram utilizados recursos da securitização de parte dos créditos imobiliários decorrentes dos contratos de locação das 3 lojas com o Assaí.
Ao todo, essas aquisições trazem muitas vantagens para o fundo. A gestora fez uma lista delas, confira:
- Aumento do cap rate médio do portfólio do TRXF11 como um todo e da estimativa de distribuição por cota aos seus investidores;
- Aumento do percentual da receita do fundo advinda de contratos atípicos em que a multa por rescisão antecipada é o saldo remanescente;
- Aumento do prazo médio dos contratos, sendo que mais de 89% das receitas do Fundo passarão a ser de contratos com vencimento a partir de 2035;
- Diversificação Regional
Na tabela abaixo, a gestão mostra os valores e indicadores potencializados com as novas aquisições:
Operação de securitização para aquisição de ativos
A gestão explicou as características da operação de securitização que foi utilizada para a aquisição das lojas:
- Prazo de 20 anos, mesmo período dos novos contratos de locação;
- Taxa de emissão de 5,10% a.a.;
- O saldo devedor será corrigido anualmente pelo IPCA, mesmo prazo e índice de correção dos contratos de locação;
- Prazo de carência de principal de 24 meses, fazendo com que haja um maior fluxo livre mensal para o Fundo;
- Não existência de multa ou prazo de lockup para a realização do pré-pagamento da operação.
A gestão deixa bem claro que o TRXF11 tem conseguido realizar essas securitizações com taxas de emissão consideravelmente menores do que o cap rate de aquisição dos imóveis.
Gestão comercial dos ativos do fundo
Sobre o Galpão Logístico ocupado pela Camil localizado na cidade do Rio de Janeiro/RJ, que corresponde por 3,82% das receitas imobiliárias do fundo, a gestão continua em busca de um novo inquilino. Durante o último mês, a gestora recebeu uma proposta e está em negociação com a empresa interessada.
A TRX Gestora de Recursos disse que outubro é o último mês de vigência do período de aviso prévio do contrato de locação com a Camil, sendo que a partir de novembro o fundo passará a receber a multa pela rescisão antecipada e a arcar com os custos do imóvel.
O TRX Real Estate é um fundo de investimento imobiliário com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio da aquisição, do desenvolvimento, venda e locação de imóveis.
