Comprar imóvel ou fundo imobiliário? Veja o que vale mais a pena
A dúvida entre comprar imóvel ou fundo imobiliário para obter renda passiva com o mercado imobiliário depende dos objetivos e da disposição do investidor para lidar com as particularidades de cada alternativa.
Para Sidney Angulo, empresário do setor imobiliário e investidor em FIIs, os fundos oferecem vantagens importantes principalmente pela facilidade de acesso, liquidez e menor necessidade de envolvimento direto com a administração dos ativos.
Engenheiro civil, Angulo construiu sua trajetória no mercado imobiliário desde os anos 1990, passando pela aquisição de terrenos, galpões e prédios corporativos.
Atualmente, participa do E-Business Park, complexo empresarial de 160 mil metros quadrados, com mais de 10 mil pessoas trabalhando e mais de 20 empresas instaladas. Foi somente a partir de 2021, porém, que passou a se aprofundar nos fundos imobiliários.
A experiência nos dois mercados levou o empresário a enxergar os FIIs como uma maneira de fracionar o investimento imobiliário.
“E o momento que eu aprendi que um fundo imobiliário de tijolo é um pedaço de um prédio picado, aquele momento mudou a minha vida”, afirmou Angulo durante participação no podcast Valor em Pauta.
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Fundo imobiliário tem mais liquidez que imóvel?
Um dos principais pontos destacados por Sidney Angulo na comparação é a liquidez. Ao comprar diretamente um apartamento, galpão ou outro imóvel, o investidor concentra uma parcela relevante do patrimônio em um ativo que não pode ser vendido parcialmente.
Nos fundos imobiliários, como o investimento é dividido em cotas negociadas em bolsa, é possível vender somente parte da posição quando houver necessidade de ter recursos.
Angulo usa essa característica para dizer que os FIIs tornam o investimento imobiliário mais “democrático”. Em vez de precisar adquirir sozinho um prédio, galpão ou participação em um shopping, o investidor pode acessar esses empreendimentos por meio de pequenas parcelas.
Na avaliação do empresário, essa possibilidade também facilita a construção gradual de patrimônio. O investidor pode adquirir cotas ao longo do tempo e receber os rendimentos distribuídos pelo fundo, sem precisar reunir o capital necessário para comprar um imóvel inteiro.
Comprar imóvel para alugar dá trabalho?
Outro diferencial entre comprar imóvel ou fundo imobiliário está na administração do patrimônio. Para Sidney Angulo, ter um imóvel diretamente não é imprescindível em uma carteira justamente porque a propriedade física exige dedicação.
Durante a entrevista, ele exemplifica que uma pessoa que compra um terreno para construir ou adquire um imóvel antigo buscando valorização precisa acompanhar obras, comprar materiais, administrar reformas e dedicar tempo à operação. “Imóvel físico demanda trabalho”, disse o empresário.
Isso não significa, entretanto, que Sidney descarte esse tipo de investimento. Pelo contrário, sua própria formação patrimonial ocorreu principalmente por meio de imóveis físicos, inclusive com compras de terrenos e ativos que exigiam negociação e desenvolvimento.
Na visão dele, essa estratégia pode ser válida para quem pretende participar ativamente do processo e buscar ganhos a partir da transformação do imóvel. Para quem procura exposição ao mercado imobiliário sem assumir essas tarefas, os FIIs aparecem como uma alternativa mais simples.
Qual a diferença entre fundo de tijolo e fundo de papel?
Ao comparar FIIs com imóveis, Sidney Angulo também faz uma ressalva, já que nem todo fundo imobiliário representa diretamente uma participação em propriedades físicas.
Nesse sentido, ele diferencia principalmente os fundos de tijolo dos fundos de papel. Um fundo de tijolo possui ativos como prédios corporativos, galpões, shoppings e outros imóveis. Já os fundos de papel investem predominantemente em instrumentos de crédito relacionados ao setor imobiliário.
Por isso, para uma comparação mais direta com a compra de um imóvel físico, os fundos de tijolo são a referência mais próxima.
Angulo demonstra preferência por essa categoria. Segundo ele, a lógica de possuir “prédios picados” permite ao investidor participar do mercado imobiliário sem necessariamente assumir a concentração e as responsabilidades da compra direta de uma propriedade.
Imóvel valoriza mais no longo prazo?
Apesar das vantagens que enxerga nos FIIs, Sidney Angulo também chama atenção para um elemento relevante dos imóveis físicos, o ciclo imobiliário.
Segundo o empresário, olhar somente para a taxa Selic pode limitar a análise. Sua avaliação é de que os imóveis devem ser observados em horizontes mais longos, porque determinados ciclos podem provocar saltos relevantes de valorização ao longo dos anos.
Angulo cita como exemplo imóveis comprados décadas atrás por valores muito inferiores aos preços atuais. Para ele, parte dessa diferença não está relacionada apenas à inflação, mas à própria valorização decorrente do ciclo imobiliário.
Mesmo em períodos de juros elevados, o empresário afirma continuar buscando oportunidades em FIIs, justamente por considerar que o investimento imobiliário deve ser analisado além das oscilações de curto prazo da Selic.
Afinal, o que rende mais: comprar imóvel ou fundo imobiliário?
A experiência de Sidney Angulo não aponta para a necessidade de deixar o imóvel físico. A diferença está principalmente no perfil exigido de cada investidor.
O imóvel direto pode fazer sentido para quem possui capital maior, aceita concentrar recursos em uma propriedade e está disposto a participar de negociações, reformas, manutenção e administração do ativo.
Também pode permitir a captura de ganhos específicos em oportunidades de compra, desenvolvimento ou revitalização.
Já os fundos imobiliários oferecem uma forma mais acessível e líquida de participar do mercado. Além de permitir aportes menores, possibilitam diversificar entre diferentes empreendimentos e vender apenas uma parcela da posição quando necessário.
Para o empresário, ter um imóvel físico não é obrigatório na composição patrimonial. Sua preferência atual está ligada aos FIIs, embora ele reconheça espaço para outras classes de ativos dentro de uma carteira diversificada.
Assim, mais do que estabelecer que uma alternativa é superior à outra, a comparação entre comprar imóvel ou fundo imobiliário vai depender dos objetivos do investidor, assim como de seu perfil financeiro e de risco, além de outras variáveis já citadas.
