Falta de escritórios já eleva aluguéis em SP; relatórios de FIIs expõem nova fase
O mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo entrou em uma nova etapa de recuperação. Depois de anos marcados por devoluções de áreas e aumento da vacância, os principais estudos divulgados por consultorias imobiliárias mostram que a oferta disponível continua encolhendo, enquanto os aluguéis avançam nas regiões mais disputadas da cidade. Ao mesmo tempo, relatórios recentes de fundos imobiliários (FIIs) de lajes corporativas indicam que essa mudança já começa a aparecer nos contratos e nos resultados operacionais dos empreendimentos.
Levantamentos de consultorias como Newmark, Cushman & Wakefield, Binswanger e Itaú BBA convergem para um mesmo diagnóstico: a vacância dos escritórios corporativos em São Paulo caiu para os menores níveis dos últimos anos, impulsionada pela absorção líquida positiva e pela escassez de novos empreendimentos. Os estudos analisados apontam valorização dos preços pedidos nas regiões premium da capital, com valores superiores a R$ 300 por metro quadrado em eixos como Faria Lima e Itaim/JK, ao mesmo tempo em que a vacância segue em queda.
Os estudos mostram diferenças de intensidade entre as regiões, mas apontam na mesma direção. Segundo a Binswanger, a taxa de vacância dos escritórios de alto padrão em São Paulo recuou para 17,7% no primeiro trimestre de 2026, enquanto os preços pedidos na Faria Lima e nos eixos Itaim Bibi e Juscelino Kubitschek alcançaram patamares próximos de R$ 340 por metro quadrado.
A Cushman & Wakefield identificou redução da vacância para cerca de 17% e destacou a continuidade da absorção líquida positiva, especialmente nos empreendimentos de melhor qualidade. Já a Newmark apontou queda da disponibilidade e valorização dos aluguéis em edifícios Classe A e AAA, com avanço dos preços em regiões de oferta mais restrita. Na mesma direção, o Itaú BBA destacou que a vacância das regiões premium de São Paulo caiu de 9,2% para 7,5% em um ano, atingindo um dos menores níveis da série histórica e reforçando o movimento de valorização observado nos principais polos corporativos da cidade.
A tendência ocorre em um momento em que a construção de novos escritórios nas Américas atingiu o menor nível dos últimos 25 anos, segundo um dos estudos analisados. O cenário reduz a perspectiva de entrada de novos estoques relevantes justamente quando a demanda volta a crescer em mercados considerados estratégicos.
Faria Lima opera próxima da escassez
Entre os principais polos corporativos da capital paulista, a Faria Lima concentra alguns dos sinais mais evidentes dessa transformação. Os estudos mostram que a disponibilidade de grandes lajes na região se tornou cada vez mais restrita, pressionando os valores pedidos pelos proprietários. Em algumas áreas do eixo Faria Lima–Itaim, os preços já superam a marca de R$ 300 por metro quadrado, segundo levantamentos de mercado.
A percepção aparece também nos relatórios dos fundos imobiliários. O BRCR11 (BTG Pactual Corporate Office Fund) afirma que o mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo atingiu o menor nível de vacância dos últimos 14 anos e destaca que a oferta de grandes espaços na Faria Lima está praticamente esgotada.
O fundo informa ainda que revisou um contrato no Diamond Tower, na região da Chucri Zaidan, elevando o aluguel de R$ 125 para R$ 140 por metro quadrado. No Eldorado Business Tower, a gestão relata negociações em valores próximos de R$ 230 por metro quadrado, o que representaria um recorde para o empreendimento.
Os números do fundo imobiliário reforçam essa melhora operacional. O BRCR11 encerrou o período com vacância física de 11,1% e vacância financeira de 8,8%, patamares significativamente inferiores aos observados nos anos seguintes à pandemia.
Chucri Zaidan ganha protagonismo
Se a Faria Lima passou a operar com disponibilidade cada vez mais restrita, a Chucri Zaidan desponta como uma das regiões que mais se beneficiaram do novo ciclo de ocupação corporativa. Diversos estudos apontam que empresas passaram a buscar alternativas aos endereços mais caros da cidade, impulsionando a absorção de áreas na região. Dados das consultorias indicam que a vacância local caiu de cerca de 26,7% em 2024 para aproximadamente 13,4% em 2026, uma das reduções mais expressivas observadas no mercado corporativo paulistano.
Os relatórios dos FIIs ajudam a explicar esse movimento. O HGRE11 (Pátria Escritórios) informou a renovação do contrato da Vivo no Edifício Chucri Zaidan até 2031. O espaço ocupado pela companhia soma cerca de 22,8 mil metros quadrados e responde por aproximadamente 23% da receita recorrente do fundo.
O fundo também apresenta vacância física de apenas 5,8% e vacância financeira de 4,4%, indicadores compatíveis com um ambiente de ocupação elevada. Os dados de mercado indicam que a região segue entre os principais vetores de expansão do segmento corporativo, impulsionada pela combinação de edifícios mais recentes, localização estratégica e valores de locação ainda inferiores aos observados em regiões como Faria Lima e JK.
Nem todos FIIs capturam movimento
Embora a tendência seja positiva, os relatórios mostram que a recuperação permanece desigual entre os diferentes portfólios. O PVBI11 (VBI Prime Properties), um dos fundos com maior concentração de ativos corporativos premium do país, encerrou abril com vacância física de 18,5% e vacância financeira de 19,9%. A gestão projeta que o indicador poderá atingir 24,9% após movimentações já anunciadas por locatários.
O caso evidencia que parte do setor ainda absorve devoluções herdadas do período pós-pandemia, especialmente em empreendimentos com áreas corporativas muito grandes ou elevada concentração de ocupantes.
Por outro lado, o mesmo fundo registra aluguel médio de R$ 228,50 por metro quadrado, um dos mais altos entre os FIIs de escritórios listados na B3, refletindo a qualidade e a localização dos ativos presentes em seu portfólio.
Ocupação e valorização de ativos
O VINO11 (Vinci Offices) fundo anunciou novas locações que somam mais de 2,8 mil metros quadrados no Brooklyn Business Square e no Haddock Lobo 347, reforçando o avanço da ocupação em empreendimentos que foram fortemente impactados pelas mudanças no modelo de trabalho durante os últimos anos.
Já o RCRB11 (Rio Bravo Renda Corporativa) apresenta vacância física zerada em seu portfólio e vacância financeira de apenas 4,5%, além de reportar novas locações e negociações de contratos em andamento. O fundo também destaca iniciativas voltadas à valorização dos ativos, como a certificação LEED Platinum do edifício Continental Square e melhorias realizadas no JK Financial Center.
Mercado entra em nova fase
O cruzamento entre os estudos das consultorias e os relatórios dos principais FIIs de escritórios sugere uma mudança importante de narrativa. Durante boa parte dos últimos anos, a principal preocupação dos proprietários era reduzir vacância e evitar novas devoluções de espaços. Agora, os sinais observados em diferentes regiões da capital paulista indicam uma transição para um cenário em que os reajustes de aluguel voltam a ganhar protagonismo.
A combinação entre vacância em queda, absorção líquida positiva e escassez de novos projetos cria condições para uma recuperação gradual dos preços, especialmente nos ativos localizados em regiões premium.
Mais do que a volta da demanda por escritórios, o que os dados mostram é o início de uma disputa crescente pelos melhores endereços corporativos de São Paulo. E os relatórios dos fundos imobiliários indicam que esse movimento já começou a chegar aos contratos — e ao caixa dos empreendimentos.
