No FIIs Experience, gestores apontam contrato atípico como segurança para investidores
FIIs Experience, realizou debate com gestoras que cuidam de fundos que mesclam galpões logísticos e imóveis de renda urbana.
Os contratos atípicos, que permitem longos prazos de locação para imóveis de grande porte, tornaram-se uma ferramenta dos fundos imobiliários para atração de cotistas, pela possibilidade de garantir ganhos estáveis por períodos estendidos. Esta foi uma das ideias apresentadas durante um dos paineis do FIIs Experience, organizado pela Suno e realizado nesta terça-feira (21) na Arena B3, em São Paulo.
O painel “Contratos atípicos: modalidade gera valor para Logística e Renda Urbana?” foi mediado por José Alves Neto, o Zinho, gestor da TRX, que cuida do TRXF11. Ele conversou com Gustavo Asdourian, gestor da Guardian, responsável pelo GARE11, e com Pedro van den Berg, CEO da Zagros, gestora do GGRC11.
Os contratos atípicos, em média, têm sido firmados com prazos que variam de 10 a 20 anos. Eles têm sido oferecidos para estabelecimentos como galpões de logística e distribuição e, principalmente, para imóveis de renda urbana, como lojas de grandes redes de varejo.
Essa procura cresceu após a pandemia de covid-19. “Nesse período a inflação de reposição subiu muito, elevando o preço dos imóveis. E isso abriu margem para os contratos mais longos”, comentou Van den Berg.
Asdourian lembra que os contratos atípicos devem ser bem costurados, com prazos de duração bem mais longos que os convencionais e cláusulas mais duras a respeito de rescisão antecipada, mas que é preciso ter atenção redobrada ao preço do aluguel. “Um valor muito alto pode dificultar uma renovação ou reposição no futuro”, aponta o gestor.
Durante a mediação, Zinho destacou que há uma diferença na forma de firmar um contrato para cada tipo de empreendimento. “Ao fazer um contrato atípico para um galpão, eles querem menor prazo. Mas ao discutir com uma loja de varejo é o contrário, porque o inquilino quer que a gente faça o contrato mais longo possível”.
“O varejo quer manter o local pelo maior tempo possível, porque é geralmente um ponto de valor, às vezes é um ponto histórico de comércio”, completou Asdourian. “A renda urbana tem um grande valor de ponto, eles ocupam locais muito valorizados ou com potencial de valorização”, acrescenta Van den Berg.
FIIs Experience: segmentos buscam garantia contra incertezas
A onda de contratos atípicos tem sido apontada pelos gestores de fundos imobiliários como uma proteção de longo prazo contra as intempéries que assolam, periodicamente, a economia brasileira.
“Os contratos atípicos vieram para proteger o capital. Ele permitiu novos negócios de grande porte com uma modalidade de segurança e ganhos estáveis”, frisa Pedro van den Berg.
“Quando o mercado está forte e os preços estão subindo, você não consegue subir o preço do aluguel, mas tem possibilidade de ganho de capital ao vender o ativo com uma compressão de taxa mais alta por causa da previsibilidade de fluxo”, analisa Asdourian.
Por fim, o mediador resumiu as análises classificando os contratos atípicos como um “mix” de possibilidades. “Ele oferece uma garantia de segurança para os dois lados”, concluiu Zinho, da TRX, no encerramento de mais um debate do FIIs Experience.
