Santander mirou errado, deu “um tiro no pé” e é condenado por cotistas
O Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) informou que no dia 10 de julho/20 recebeu do locatário Banco Santander (BRASIL) uma notificação informando que teria promovido uma ação judicial para pedir desconto em seus alugueis nos imóveis do fundo.
No entanto, o contrato entre o RBVA11 e o Santander, cujos imóveis eram do antigo SAAG11, é no modelo Sale and Leaseback (SLB), ou seja, o Santander vendeu seu imóveis para o fundo para ser alugado por ele mesmo em um contrato atípico resguardando as duas partes.
O GRIFI, grupo de investidores de fundos imobiliários, reprovando os motivos que levaram o Santander a abrir uma ação judicial em prol de um desconto, enviou uma carta ao Banco apresentando suas considerações em relação a tal atitude.
Abaixo, apresentamos a carta que grupo GRIFI enviou ao locatário Santander, copiando o RBVA11.
“Ao Banco Santander Brasil,
(com cópia ao RI – Relação com Investidores do Fundo RBVA – Rio Bravo)
Somos um grupo denominado GRIFI (Grupo de Investidores em Fundos Imobiliários) composto de 55 membros, muitos de nós cotistas do fundo em tela.
Recebemos com indignação e muita preocupação a informação destacada em Fato Relevante pela gestão do fundo Imobiliário RBVA, da Rio Bravo, em pauta a respeito da postura do Banco Santander com relação aos valores dos aluguéis de 28 agências locadas pelo fundo ao banco no formato de contratos atípicos.
Temos ciência da diligência e das mais urgentes providências que os gestores do fundo têm tomado para proteger os cotistas desse ataque descabido e sem precedentes ao marco jurídico que respalda os contratos atípicos de aluguel no Brasil.
O tema relatado no Fato Relevante do fundo RBVA extrapola o âmbito econômico, portanto pedimos que o Banco Santander que observe atentamente o que está descrito a seguir.
Cabe mais uma vez ressaltar que a relação contratual entre o Banco Santander e o fundo de Investimento Imobiliário se dá através de contratos atípicos de aluguel com prazos de dez anos. Esses contratos seguem a legislação brasileira, com todo seu contexto de direitos e obrigações de ambas as partes. Em 2012, ano em que o próprio Banco Santander alienou seus imóveis ao fundo, o fez exatamente porque investidores, em sua esmagadora maioria pessoas físicas, colocaram suas economias ali, confiando nos contratos lavrados, para que o Banco liberasse capital para suas atividades financeiras típicas. Seguramente esse capital gerou excelentes resultados quando inseridos na carteira de crédito do Banco, haja vista ao fato de que à época se praticava taxa de juros de dois dígitos no país. Ora, desde o início a relação foi clara. O Banco recebeu a vista o valor pactuado pelos imóveis vendidos ao fundo; esse capital fomentou também seu índice de Basileia; os cotistas, por sua vez, têm inalienável direito a receber os aluguéis contratualmente pactuados por 10 anos, para que este, o contrato, não se torne letra morta.
Atualmente o RBVA têm cerca de 28 mil cotistas, em sua grande maioria pessoas físicas que dependem dos rendimentos pagos pelo fundo para honrar suas despesas. Muitos dos cotistas institucionais são também fundos de pensão que pagarão proventos aos seus pensionistas. Nos parece absolutamente descabido que um banco Internacional, sabidamente bem capitalizado e com sólidos resultados operacionais recorra à justiça para se furtar ao dever de honrar seus contratos de forma a gerar tamanho impacto negativo a milhares de pequenos investidores. Um banco com a competência e o poder econômico do Santander conhecia muito bem, desde 2012, ano em que assinou o contrato com o fundo, quais são as obrigações das partes e a inserção dessas não só no contexto econômico, mas também social. Como exemplo, há diversos octogenários cotistas do fundo, grupo de risco na pandemia, que pagam seus planos de saúde e suas despesas graças aos rendimentos proporcionados pelo capital investido no fundo. Fundo este que despertava plena confiança, por ter como contraparte uma instituição renomada internacionalmente e que nem por um momento pudessem, os cotistas, imaginar que esta viesse a desonrar seu nome descumprindo seus contratos irresponsavelmente. Muitos desses cotistas, agora podendo ser considerados incautos, são também clientes do Santander.
Nos causa ainda mais indignação o fato do próprio Banco Santander, através de sua corretora, ter publicado no dia 1º de julho de 2020 um relatório especializado em Fundos Imobiliários recomendando aos seus clientes que invistam em cotas do fundo imobiliário RBVA. Destaques abaixo:
Conforme pode-se notar, o Banco Santander, apesar de fazer parte das atividades consideradas essenciais e que não interrompeu atividades durante a pandemia, que utilizou os imóveis normalmente, tenta se esquivar de sua obrigação contratual do contrato atípico e ainda recomenda aos seus próprios clientes que invistam em um fundo afetado por sua inconcebível atitude de desrespeito a um imenso público alvo.
Chamamos também atenção para um ponto de extrema importância para o Brasil, país onde o acesso ao crédito é imensamente limitado e de pouca capilaridade para quem dele necessita. Contratos atípicos sempre foram considerados extremamente seguros em seu marco regulatório, e assim sendo formam um importante contexto de capitalização, não só de bancos mas também de outras instituições que podem alienar seus ativos imobilizados em troca de caixa e capital para assim poderem investir em seu negócio principal mantendo a atividade e os empregos. A confiança nas obrigações das partes é a pedra fundamental que sustenta toda uma indústria, principalmente a de fundos imobiliários. Essa ação do Santander é também um ataque a essa pedra fundamental e ocasionará insegurança jurídica a todo um setor da economia. O banco possui seu próprio corpo jurídico, que entrou com 28 ações contra o fundo, e que por sua vez será obrigado a dispender considerável quantia com advogados para se proteger desse ataque contratual. A atitude do banco gera tamanho dano à indústria a ponto de desvalorizar as cotas não só do fundo imobiliário RBVA, mas de vários outros que também possuem contratos atípicos. Todos esses custos ao fim e ao cabo serão subtraídos dos cotistas que terão seus rendimentos diminuídos e seu capital corroído por essa atitude desnecessária proveniente de um banco do qual se esperava, acima de tudo, ética e diligência perante seus compromissos assumidos em contratos.
Mais uma vez questionamos sobre a razão de tamanha agressividade e truculência contra os próprios clientes do banco, ao país e seus cidadãos que acreditam em sua solidez jurídica e nela depositaram suas economias através de um fundo. Um banco responsável jamais poderia se submeter a tamanha afronta e a tamanho risco de imagem.
É realmente inacreditável que o Santander mantenha essa postura. Esperamos que esse manifesto de repúdio e indignação chegue as mãos do CEO do Santander, que chegue também a imprensa especializada, ao Judiciário e ao conhecimento de todos os brasileiros que sempre consideraram esse banco como um marco de solidez, confiança e responsabilidade social e econômica. Quebrar contratos afetando milhares de pequenos investidores, seus próprios correntistas e clientes é algo inimaginável que esperamos seja alvo de imediata retratação e arrependimento desse banco que ainda pode recuperar sua imagem perante a sociedade.
Na certeza de que os fatos aqui apresentados são de desconhecimento da matriz internacional do banco, informamos que encaminharemos cópia deste documento aos controladores.
Atenciosamente,
Membros do GRIFI (Grupo de Investidores em Fundos Imobiliários)”
