KNRI11 vende imóvel 36% acima da avaliação e vacância pode cair para menos de 2%
O fundo imobiliário KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária) acertou a venda do centro de distribuição PIB Sumaré, no interior de São Paulo, por R$ 26 milhões, valor 36,3% superior à avaliação do imóvel. Além do preço negociado, a operação deve provocar uma mudança nos indicadores do fundo imobiliário: após a concretização da venda, a vacância física pode cair para menos de 2%.
O compromisso de venda e compra foi celebrado em agosto. De acordo com a gestão, 24% do preço será pago à vista, enquanto o saldo será dividido em seis parcelas semestrais de R$ 3,3 milhões cada, corrigidas conforme as condições previstas no contrato. A conclusão da transação ainda depende do cumprimento de condições precedentes.
Imóvel vendido está 100% vago
O efeito estimado sobre a vacância está relacionado às características do PIB Sumaré. O centro de distribuição possui 13.836 metros quadrados de área bruta locável (ABL) e está totalmente desocupado. Na reavaliação da carteira realizada em junho, o imóvel recebeu valor de R$ 19 milhões.
O preço de venda de R$ 26 milhões representa, portanto, um prêmio de 36,3% sobre essa avaliação, conforme destacado pela própria Kinea. A gestora afirmou ainda que o valor negociado está em linha com o custo de aquisição do imóvel.
Segundo as estimativas apresentadas pela gestão, após a concretização da venda do PIB Sumaré, a vacância física do fundo deve ter redução de 2,17 pontos percentuais. Considerando apenas esse efeito sobre o indicador de agosto, a taxa passaria de 3,91% para aproximadamente 1,74%.
A vacância financeira, por sua vez, teria redução estimada em 0,74 ponto percentual. Mantidas as demais condições, isso levaria o indicador de 5,14% para cerca de 4,40%.
O KNRI11 terminou agosto com vacância física de 3,91%, ante 3,95% em julho. Já a vacância financeira — indicador que mede a parcela das receitas que poderia ser gerada pelas áreas vagas em relação ao total das receitas de aluguel do fundo — ficou em 5,14%, ante 5,24% no mês anterior.
Vacância recuou entre janeiro e agosto
Em janeiro, a vacância física do KNRI11 estava em 4,3%, enquanto a financeira alcançava 5,58%. Em agosto, os indicadores estavam em 3,91% e 5,14%, respectivamente. Ao longo desse período, o fundo registrou diferentes entradas, expansões e saídas de inquilinos em seu portfólio.
Em junho, por exemplo, a vacância física recuou para 3,9%, ante 4,09% em maio. Naquele mês, o fundo concluiu a locação de um andar e meio, com 975 metros quadrados, no Botafogo Trade Center para a Nomos Investimentos.
Também houve a cessão do contrato anteriormente ocupado pelo escritório SVMFA para a Bain & Company, em uma área de 372 metros quadrados. Segundo a gestão, a nova locação ocorreu no mesmo mês da desocupação e evitou impacto nos indicadores de vacância do fundo.
Em julho, os indicadores voltaram a subir. O Lagoa Corporate registrou a saída do Credit Suisse de um conjunto de 372 metros quadrados e a locação de uma loja de 60 metros quadrados para a Boali. Ao fim do mês, a vacância física passou de 3,9% para 3,95%, enquanto a financeira avançou de 4,93% para 5,24%.
Em agosto, houve nova redução dos indicadores. A carteira recebeu a Galena, gestora de recursos financeiros que passou a ocupar 234 metros quadrados no conjunto 71 do Edifício Joaquim Floriano. A vacância física terminou o mês em 3,91%, e a financeira, em 5,14%.
Venda integra reciclagem do KNRI11
A negociação do PIB Sumaré também dá continuidade à estratégia de reciclagem do portfólio apresentada pela gestão do KNRI11.
Em janeiro, o fundo concluiu a venda do Jundiaí Industrial Park. Na ocasião, a gestão informou que a transação resultaria em lucro de R$ 77 milhões e permitiria acrescentar de forma recorrente R$ 0,07 por cota aos rendimentos, levando as distribuições para R$ 1,10 por cota a partir dos pagamentos realizados em março.
No mesmo período, o KNRI11 adquiriu uma participação adicional de 13% na Torre Crystal, integrante do Complexo Rochaverá Corporate Towers.
A gestão relacionou essas movimentações à estratégia de reciclagem do portfólio, com realização de valor de ativos maduros e realocação de capital.
No caso do PIB Sumaré, a Kinea informou que os recursos obtidos com a venda serão utilizados para reforçar a estrutura de capital do fundo e poderão posteriormente ser destinados aos imóveis que já fazem parte da carteira ou a novas aquisições.
Venda não deve elevar dividendos
Apesar do prêmio de 36,3% sobre a avaliação do imóvel, a gestão informou que não espera alteração na distribuição de rendimentos nem pagamento extraordinário de lucros em razão da operação.
O KNRI11 manteve em agosto a distribuição mensal de R$ 1,10 por cota. O relatório mostra que o fundo registrou resultado de R$ 25,93 milhões no período, equivalente a R$ 0,92 por cota, enquanto distribuiu R$ 31,02 milhões, ou R$ 1,10 por cota. A diferença, de aproximadamente R$ 5,10 milhões, foi coberta pelo saldo acumulado pelo fundo.
No mês anterior, ocorreu o movimento inverso. Em julho, o resultado alcançou R$ 45,39 milhões, incluindo R$ 19,04 milhões de lucro com venda de ativo. Como foram distribuídos R$ 31,02 milhões naquele mês, cerca de R$ 14,36 milhões foram destinados à reserva acumulada.
Assim, embora a concretização da venda do PIB Sumaré tenha efeito estimado sobre os indicadores de vacância do KNRI11, a própria gestão informou que não espera, neste momento, alteração na distribuição de rendimentos nem pagamento extraordinário de lucros decorrente especificamente dessa operação.
