Um bate-papo descontraído entre especialistas. Essa frase define o que foi o último ResumoFIIs do canal do Fiis.com.br no Youtube. Na última sexta-feira (16), Diego Arantes e Daniel Caldeira conversaram sobre diversos assuntos que envolvem o universo dos fundos imobiliários, tendo como pano de fundo os destaques da semana. 

Logo de início, o assunto se esticou para a conjuntura do mercado de escritórios no Brasil e os desafios para o setor no contexto durante e após a pandemia. 

Diogo Arantes perguntou para Daniel: como você analisa o mercado de lajes corporativas? 

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Dentro do setor corporativo, a gente vê desempenhos muito diferentes. O HGPO11 está o subindo preço do aluguel. Também, o HGRE11 possui aluguel médio chegando agora a R$86 o metro quadrado e com vacância muito pequena.

Em compensação, localizações piores ou imóveis menores o estrago da crise da pandemia é imenso. “Lajes corporativas menores sofrem muito mais”, afirmou Daniel Caldeira. 

Diante disso, assistimos fundos grandes do setor que caíram de preço no mercado secundário, mas ficaram estáveis nos seus fundamentos, com dividendos no mesmo patamar. 

O papo então evoluiu para a análise do valor do dividend yield na escolha de bons ativos

Caldeira então afirmou que o dividend yield médio dos fundos de CRI está bem acima do yield histórico. Mas isso não significa que tem que vender tudo pra comprar CRI. O dividendo que está acontecendo agora não pode ser esperado no longo prazo. 

Muita gente faz a escolha dos ativos centrada apenas nos dividendos, sem olhar outros fatores. 

Na perspectiva do Diogo Arantes, o dividend yield é a última coisa que ele observa no momento de montar uma carteira de FIIs. Primeiro, ele olha a qualidade, no crédito… 

No meio do assunto, falaram então sobre o MCCI11, que possui taxa de performance atrelada ao CDI. 

Diante disso, foi discutida na live a viabilidade da cobrança de taxa de performance em fundos de CRI. 

Na opinião de Daniel Caldeira, cobrar taxa de performance em fundo de CRI não parece uma boa ideia, a não ser que os papéis sejam marcados à mercado. 

Caso contrário, isso acaba encarecendo muito a taxa de administração do fundo. O cotista precisa observar que a gestão não está tomando mais risco e colocando na “conta do investidor” cobrando uma taxa nesse patamar. 

Acima disso, é necessário analisar se o retorno que “sobra” é compatível àquela taxa cobrada, caso contrário, simplesmente não vale a pena. 

Outro ativo que entrou no debate entre Arante e Caldeira foi sobre a subscrição do KNSC11

Um participante da Live perguntou aos “debatedores” se de fato o fundo fará emissão sem ter um “ativo à vista” para compra. 

Na opinião de Caldeira, o Kinea não precisa comprar os CRIs no mercado. Por isso, não é preocupante entrar em uma oferta do KNSC11 sem saber qual ativo está envolvido.

Mesmo assim, é possível que o fundo tenha um pipeline definido. Talvez, o objeto de compra da emissão não está na carta da oferta, mas o fundo sim deve possuir um pipeline. 

Na conversa entre Diogo Arantes e Caldeira, surgiu uma questão que foi discutida live: 

Faz sentido ter mais um FoF na carteira?

Na visão de Arantes, nem todos os gestores pensam da mesma forma. Desta forma, tem fundo que gira muito mais capital e outros são mais defensivos. Então ele então perguntou diretamente para o Daniel, que é gestor de um fundo de fundos (MGFF11) se ter mais de um FoF na carteira vale a pena.

Na visão de Daniel Caldeira, a vantagem do FoF é que você pode até possuir uma carteira menos diversificada, uma vez que esse segmento é, por definição, ele já é um veículo diversificado. 

Ter 25 FoFs na carteira não faz sentido. Ter apenas um, não faz tanto sentido também. Os fundos têm muitos perfis diferentes, e por isso ter 2 ou 3 na carteira é bastante razoável. 

Para finalizar, o último assunto conversado teve como tópico a perspectiva futura dos fundos de shopping e fundos de hotéis.

Foi conversado entre Arantes e Caldeira o desafio que esses fundos terão de, primeiro, recuperar todo o prejuízo desses setores para depois voltar a pagar bons dividendos aos cotistas. 

Pela experiência no exterior, os hotéis de turismo estão se recuperando bem da crise, ao contrário dos hotéis focados no mundo corporativo. 

Sobre a recuperação dos shoppings, Arantes e Caldeira também acreditam na resiliência do setor. No Brasil, a tendência é que os shoppings modifiquem seus formatos de comercialização e relação com os clientes, com maior destaque para vendas online e prestação de serviços.

Porém, como e quando será essa recuperação os debatedores não arriscaram responder. 

ResumoFIIs 

Todas as sextas-feiras no canal do Youtube do Fiis.com.br, Diego Arantes faz um balanço da semana - desta vez com a presença de Daniel Caldeira - e comenta as principais notícias do mundo dos FIIs. 

Assista abaixo a live no link abaixo: