MXRF11 em julho: portfólio, rendimentos, rentabilidade e liquidez
O Maxi Renda – MXRF11 – fundo imobiliário de segmento híbrido e focado em ativos de crédito imobiliário (CRI), divulgou seus resultados de julho/20 ao mercado na manhã desta quinta-feira, 20 de agosto/20.
A XP Vista Asset, gestora do MXRF11, juntamente com seu administrador, o BTG Pactual, destacaram o elevado crescimento para mais de 215 mil cotistas na base do fundo. Esse novo patamar representa um crescimento de 12% (cerca de 23 mil novos cotistas) referente ao mês anterior, junho/20.
Sobre sua estratégia de investimentos, sua gestão disse que continuou com a tese de aproveitar as oportunidades no mercado secundário, por conta das distorções geradas pela volatilidade dos mercados, buscando ativos com bons fundamentos, preços descontados e com características defensivas para atravessarem o atual período.
Para o mês, o relatório destacou algumas movimentações, sendo elas:
- O MXRF segue sua estratégia de manter um portfólio composto de CRIs de boa qualidade, com taxas atraentes do ponto de vista de risco-retorno, foco em originação e estruturação próprias e atento à gestão ativa para ganho adicional em operações no mercado secundário.
- Compras de dois novos papéis (CRI) e o resgate antecipado facultativo do CRI Natura e alienação de R$ 10,16 milhões em operações no mercado secundário (cotas de FIIs).
- Neste mês de agosto, em conjunto com outros investidores que detêm participação no edifício Oceanic (fruto de execução do CRI Harte), o MXRF formalizou a locação de 2 lajes de 15 que são detidas pelos credores do CRI. A locação, de acordo com a gestão, foi feita com o objetivo final de facilitar a venda e nesse meio tempo, otimizar a estrutura de gastos/receitas com o carrego deste imóvel.
- Para o cotista que não teve a oportunidade de analisar o relatório gerencial de março/20, o gestor sugere a sua leitura, uma vez que explicações e características dos ativos nos quais o fundo investe são explicadas com detalhes e profundidade.
Seu patrimônio de R$ 1,25 bilhão está distribuído em Créditos Imobiliários (86%), imóveis (7%), cotas de FIIs (5%) e caixa (2%).
- Crédito Imobiliário: a gestão disse que a atuação no mercado secundário continuou extremamente ativa, embora muito seletiva e com foco na busca de boas oportunidades em termos de risco-retorno. Adicionalmente, aproveitou o cenário de alta volatilidade e abertura dos spreads vivenciadas principalmente durante o início do segundo trimestre para amarrar mandatos em operações que serão desembolsadas nas próximas semanas.
- Cotas de FIIs: o foco dos FIIs adquiridos permanecem sendo os fundos de papel que, na opinião da gestão, são de maior resiliência, cujos preços no mercado secundário permitem acessar indiretamente uma maior carteira de CRIs por preços descontados. Ao longo do mês, foram adquiridos R$ 2,63 milhões em 2 FIIs e vendidos R$ 10,16 milhões em 3 FIIs, com destaque para a alienação total de HABT11 e BARI11.
- Ativos Imobiliários: foi realizado reduções de capital em 3 projetos. Para os próximos meses estão previstos novos investimentos e novos aportes em permutas que já compõem seu portfólio. A gestão ressaltou que possui um robusto pipeline de novas operações.
Nos rendimentos, a distribuição de R$ 0,07 por cota foi realizada na última sexta-feira, 14 de agosto/20, para os detentores de cotas em 31 de julho/20. Considerando o valor de fechamento da cota no mês (R$ 10,95) o resultado equivale a um dividendo de 0,63% ou 331,5% do CDI no período.
No mercado secundário, a liquidez média diária foi de R$ 5,8 milhões. Com isso, sua cota desvalorizou 0,3%. No entanto, a rentabilidade a mercado, ajustada pelos proventos de julho (+0,6% – 0,3%) foi equivalente a + 0,3%. Na figura abaixo, veja a comparação entre a evolução histórica do valor de mercado e patrimonial da cota e o volume médio diário de negociações.
O MXRF11 é um FII do tipo híbrido, gestão ativa e destinado a investidores em geral. Foi constituído em setembro de 2011 com o objetivo de obter ganhos através da aplicação em ativos financeiros com lastro imobiliário, podendo ser CRIs, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs, e ativos imobiliários, como imóveis comerciais e projetos imobiliários residenciais.
Sua taxa de administração é de 0,9% ao ano sobre seu valor de mercado sem adicional de performance. Nos últimos 12 meses, a variação da cota é de negativos 3,6%.
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